不動産まめ知識

実際はいくらまでOKなの…?

実際はいくらまでOKなの…?

皆様は住宅ローンを組む時に
「実際はいくらまで借り入れが出来るのかしら…?」
と気にされますか?
実際的外れな金額の物件を探していても「買えない」という事態になってしまうかもしれません。

そこで、おおよその目途を計画しておくと、
自己資金とあわせてどの位かわかり、
的外れな物件を探さなくて済みますよね。

では、シミュレーションを含めて「借入限度額」等について述べていきます。



住宅ローンを組むのには「審査」があります。
各金融機関やフラット35では基準がそもそも違ってきます。

まずは金融機関の商品にせよフラット35にせよ「審査金利」と呼ばれる金利があります。
審査金利は以下の通りです。

各金融機関:年利4%、10年固定金利等
フラット35:融資実行時の金利

これはパンフレット等に記載はほとんどなく、
各金融機関によってまちまちです。
この金利によって貸し出せるかどうかの判断をする金融機関が多いです。

例えば金利4%で35年間返済で計算すると、
100万円あたりにつき月額4,427円返済、
という計算になります。

そしてもうひとつ見なければならないのが「返済負担率」というものになります。
返済負担率=年間の返済額÷年収
で計算します。

各金融機関のローンの場合、
返済負担率は40%未満まで借り入れする事が出来ると判断する事が多く、
フラット35の場合は以下のような規定があります。
30%以下(年収400万円未満)
35%未満(年収400万円以上)

基本的な計算式はこうなります。
税込年収 ×返済負担率のパーセント - 他のローンの年間返済額=(a)円
金融機関が貸してくれるローン額(a)÷ 12 ÷(A)× 100万円
?(A)に入る金額 年利4%の場合の100万円あたりの毎月返済額
?年数は「最終返済時の年齢-現在の年齢」と35年の短い方を選択

では、上記をもとにしてシミュレーションを行うことにします。
※この場合は勤続年数、年齢、属性等は考慮しないものとします。



1.税込年収300万円、借入年数35年の場合(他借入無し)

・各金融機関の住宅ローンの場合
 300万円×40%=120万円
 120万円÷12÷4,427円×100万円=約2,250万円

・フラット35で融資実行金利が1.5%の場合
 300万円×30%=90万円
 90万円÷12÷3,631円×100万円=約2,060万円


2.税込年収500万円、借入年数35年の場合(他借入無し)

・各金融機関の住宅ローンの場合

 500万円×40%=200万円
 200万円÷12÷4,427×100万円=約3,760万円

・フラット35で融資実行金利が1.5%の場合
 500万円×35%=175万円
 175万円÷12÷3,631円×100万円=約4,010万円




商品の選択の仕方によって「借入限度額」は異なってきますし、
金融機関の商品が良いのかフラット35が良いのか変わってきます。

ただしフラット35で1点気をつけなければならないのが、
「毎月の金利の変動」です。
金利の変動によって借入限度額が変わり、
「先月だったら購入できたのに、
融資実行が今月で金利が上昇したから購入出来なかった」

という事もありえるのです。



そもそも「借入限度額」というのはあくまでも限度額にすぎません。
実際に限度額ギリギリまで借入して物件を購入し、
その後の生活が成り立っていくのかは別問題
ですし、
区分マンション等のような物件を購入した場合は、
毎月管理費・修繕積立金が加わるのです。

借入しても大丈夫な基準はよく返済負担率は25%程度に抑えたほうが良いとも言われています。
ローンが通るか通らないかのギリギリの金額で審査を行うのではなく、
実際に暮らしが成り立つ金額で借入するのがベターではないでしょうか。

住宅ローンについてはフラット35も含めてもう少し述べてまいります。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com

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身の回りのことを…

身の回りのことを…

昨日までの台風21号の影響、
そして本日発生した北海道地震の被害にあわれた方に対してお見舞い申し上げます。
1日も早い元の生活に戻られることを祈ります。

さて、自然災害の発生が多い日本で、
日頃から気をつけなければならない事、
被害にあった場合どのような対応をしなけらばならないのかを、
不動産という点とそれ以外の点で述べます。



まずは日頃の点ですが、
やはりハザードマップの確認は必要になります。
それも住んでいる場所だけではなく、
仕事をしている場所や日頃からよく出かける場所などの確認をしておくことで、
どんな事に気をつけなければならないのか気が付きます。



そして「備蓄」の管理は気をつけなければなりません。
とくに飲料・食料品等は賞味期限等がありますので、
賞味期限直前になったら新たなものと入れ替えることはしましょう。
常備薬も備蓄の中に用意しておくと安心です。
避難先で常備薬が手に入るとは限りません。



そして避難場所の確認ですが、
どんな災害にあうかで避難先が変わることがあります。
一番近い避難場所のみならず、
周辺の避難場所がどこにあるのか把握しておき、
避難場所の道がどのような道なのか、
避難場所へ向かうのに平坦な道沿いにあるのか高台にあるのか等、
避難の仕方も注意しておくことが必要です。

ペットと一緒に暮らしている場合は、
避難場所でのペットの受け入れがどのような体制になるのか、
事前に市区町村に確認をしておくことも大事です。
避難場所に入れない事態も生じます。



次に震災による被害が発生した場合のことについて述べます。

電気の供給がストップしてしまう事もありますが、
水道が使えなくなることも多いです。
とくにマンションでタンクに水を貯めて各家庭に流している場合、
電気がストップしてしまうと水道も使えなくなるケースがあります。

水道が使えなくなった場合、
給水車が水の供給をする場合があります。
1日1家族どのくらいまでの量の提供があるのか、
近隣の方と情報提供しあう事も大事です。



避難に関しては、
台風などの大雨が予測される場合のケースは、
明るい時間帯に自主避難する事を視野に入れておきましょう。
逆に暗くなってからの避難は危険が伴います。

地震など予測がつかないケースは、
自治体の指示に従うのが一番ですが、
SNS等の活用も必要です。
ただしデマを発する方もいらっしゃるのが現状。
情報の見極めが大事です。



東日本大震災の時に経験したのは、
当時PHSは通常に繋がったものの、
携帯電話・固定電話とも繋がりにくい状態がしばらく続いたため、
「災害伝言ダイヤル」の活用が効果的だと思います。
災害伝言ダイヤルは毎月決まった日にちに練習が出来ますので、
慌てないためにも思い出した時に訓練が必要です。

当時取引先で衛星電話を非常用として使用している企業がありましたが、
実際震災にあった時には繋がらない状態になり、
災害伝言ダイヤルを活用しました。

災害伝言ダイヤルを使う場合、
スマートフォンや携帯電話等が繋がらない場合は、
公衆電話を活用しましょう。
災害時に公衆電話が無料で使える場合があります。

それから一部のビルなどには災害時に利用できる無料Wi-Fiが設置してあります。
利用出来る範囲はルーターから2~3mと狭い範囲ですが、
これも無料で利用できますので、
情報収集をするのには役に立ちます。



地震で怖いと思われているのは「津波」だと思いますが、
液状化現象」も気をつけなければなりません。
道路と道路の境から突然水が沸き上がったりするので、
外出中に万一遭遇した場合はその場から離れましょう。
液状化現象についてはYouTube等でも投稿が上がっていたりします。



万一避難が長期化した場合に気をつけなければならないのが「エコノミークラス症候群」です。
命にかかわることなので軽視してはなりません。
下記のイラストに改善に繋がるようなものがあります。
震災でなくても日頃の暮らしの中でも活用できます。
↓↓


ほんの少しの動きだけでもいくらか改善されることもあります。



災害復興のためのボランティア活動はとても大切な事ですが、
・宿泊場所、飲料、食料品の確保はボランティアに行く人が責任もって自分自身で用意すること
・ボランティア活動をする際に怪我や病気を予防するためにも服装・靴などは安全なもの着用すること
・遊びに行くのではないのでボランティア活動のSNS投稿は控えること
等心構えが必要です。
被害にあわれた方の気持ちに寄り添う事が何よりも大切で、
心を傷つけに行くのであれば最初から参加しない方が親切です。
覚悟を決めて行くようにしましょう。

ボランティアは現地に行くことだけではありません。



復興支援に繋がる様々な活動が身近にもありますので、
自分自身で無理のないような範囲で行うことが大切です。



ではここで不動産に関わることを少し述べます。

火災保険・地震保険の内容を把握していますか?

各建物等の程度によっては自宅にある食器等は保険で支払われる可能性があります。
「さあ、急いで片付けて元の生活に戻そう!」と思う気持ちは誰でも同じですが、
片付ける前に深呼吸をして、
室内の状況の写真を事細かに撮影して記録に残してください。
保険会社との話し合いの時に室内の程度の説明がわかりやすくなります。

そして保険のオプション等は確認していますか?
避難した場合、避難生活の日数によってお見舞金が支払われるオプションがついている保険があります。
ホテル等に避難するのか各自治体が用意した場所に避難するのか等によって支払われる額が異なりますが、
避難した日付・日数・避難先の記録は残しておきましょう。

賃貸で物件を借りていらっしゃる場合は、
災害が発生し建物に被害が生じた場合の契約内容を日頃から把握しておきましょう。
契約の中には被害が生じた場合は契約が終了になる旨が記載されています。
そうなった場合、次の移転先も探さなければなりません。

身の安全確保が一番です。
防災訓練に参加する等日頃からの意識改革が必要です。


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安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
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月々いくら?総返済額は?

月々いくら?総返済額は?

昨日のブログで、
皆様が知りたいのは
・どの商品がどのくらいの金利でどのくらいの返済になるのか
・実際どのくらいの金額まで借入出来るのか
という2点だと思います。

と述べました。

実際に気になる部分だと思います。

今回は実際どのくらいの金額を返済するのか、
簡易的なシミュレーションを行います。



わかりやすいのがフラット35で35年間借入する契約をする事にした、
という前提になります。

フラット35は取扱い金融機関によって金利が異なります。
この辺については改めて投稿しますが、
9月1日現在で21年以上35年未満で借入した場合の最頻金利は年1.390%と発表されています。

では下記をシミュレーションしてみます。
・借入金額:3,500万円
・借入年数:35年(420ヶ月)
・金利:年1.390%
・元利均等返済
※年収、物件価格、融資率等は考慮しないものとします。

・毎月の返済額:105,289円
・返済総額:44,221,238円



上記で「元利均等」という文言が出てきました。
「元利均等」とか「元金均等」という言葉を耳にする機会があると思います。
一体どういうことなのか説明します。

元利均等返済
毎月お支払いいただく返済額が一定となる返済方法

元金均等返済
毎月お支払いいただく返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法

元金均等も元金均等もメリット・デメリットがあります。

【元利均等返済】

1.メリット
・返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなる。
・元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることが出来る。
2.デメリット
・同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなる。
・借入金残高の減り方が遅くなる。

【元金均等返済】

1.メリット
・返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていく。
・元利均等返済に比べて元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合元利均等返済よりも総返済額は少なくなる。
2.デメリット
・返済開始当初の返済額が最も高いため当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなる。

先程の
・借入金額:3,500万円
・借入年数:35年(420ヶ月)
・金利:年1.390%
・元金均等返済
で試算を行うと

・初回返済額:123,875円
・返済総額:43,534,021円

になります。
比較してみると双方のメリット・デメリットの違いがわかると思います。
初回は元利均等返済の方が18,586円少なくて済みますが、
返済総額で見てみると元金均等返済の方が687,262円少なくて済みます



住宅ローンを組むのに、
・今ある程度の年収があり返済額も最初高くても大丈夫
・収入が今後アップが見込めないから返済額を毎月一定にしていきたい
等皆様のライフスタイルによって選択の仕方も変わってきます。

ちなみに…
各金融機関の独自の住宅ローンもフラット35(関連商品を含む)も、
毎月金利の見直しがあり、
毎月1日付で各金融機関から発表されます。

金利が決定するのは「融資本審査申込時の金利」ではなく、
「融資実行時の金利」になりますので注意してください。
とくに新築マンション等購入し完成待ち物件の場合、
期間が開く場合は金利が上下していることもあります。

では次回以降に「幾らまで借り入れできるの?」を投稿します。


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種類が様々、迷ってしまう…

種類が様々、迷ってしまう…

銀行などの金融機関で住宅ローンを借りる時、
フラット35に独自の商品があって色々迷ってしまう…
そんな経験をされる方もいらっしゃいそうです。



商品の選択の仕方等で月額の支払金額や支払総額が変わってきます。

金融機関のローンは大きく分けて2つになります。
・変動金利型
・固定金利型

ではこの2つの特徴について述べていきます。



1.変動金利型

変動金利とは返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンの事を言います。
通常の金融機関の住宅ローンの場合、
金利は半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額が増える仕組みとなっています。
ただし、半年ごとの金利の見直しごとに返済額が変わるわけではなく、
一般的には返済額の変更は5年ごとに実施。
万一金利が上がったとしてもそれまでの返済金額の1.25倍までというルールがあります(1.25倍ルールが適用外の金融機関もあります)。
そして金利が下がった場合は基本、
そのまま減額するか、前回ご返済額と同額でご返済期間を短縮するか、
あらかじめ選択するケースが殆どです。

メリットは 一般的には固定金利より金利が低く設定。
デメリットは金利が上昇すると返済額に占める利息の割合が多くなり、
元金がなかなか減らないという事態もおこりえます。
さらに、金利の上昇が大きいと、毎回の返済額では利息を支払いきれないという「未払い利息」が発生する場合もあります。

どんな方が変動金利に向いているのかというと、
金利が上昇し返済額がアップしても返済できる見通しであることが必要なので、
・返済額に余裕がある方
・金利が上昇したら繰り上げ返済で元金を減らすための貯蓄がある方
・返済期間が短い方
・借入額が少ないという方




2.固定金利型

固定金利型は2つの種類に分かれます。


~全期間固定型~

文字通り当初設定された金利・返済額がローンを完済するまで固定され、
市中金利の動向には影響を受けないのが特徴です。
総返済額がわかるため、
将来のライフプラン設計もしやすい
というメリットがあります。
基本的に借入実行時の金利は、
各金融機関の住宅ローンの中では基本的に一番高い金利ですが、
金利上昇場面で選択すると上昇前の低い金利のまま借りられるメリットも出てきます。


~固定期間選択型~

こちらは変動金利と全期間固定型金利の中間と言える立場の商品になります。
当初に固定金利期間を定め、固定金利期間が到来する度に以降、
同じ固定期間選択型にするか、変動型にするかを借り手が決める商品
です。
金利水準は全期間固定型と変動型の中間になるケースが多いです。
固定期間は(1年)、2年、3年、5年、7年、10年等があります。
固定期間が長くなるほど金利は高くなります。
名称に「固定」と付いているので勘違いしますが、
変動金利の一部の商品に近いと考えられます。
従って金利上昇リスクは避けられません。




皆様が知りたいのは
・どの商品がどのくらいの金利でどのくらいの返済になるのか
・実際どのくらいの金額まで借入出来るのか
という2点だと思います。

その事に関しては次回以降のブログで投稿します。

ところで先日の投稿で、
もうひとつ落とし穴がありましたので追記します。


固定期間選択型の固定期間が終了し、
その際に変動金利になった場合ですが、
金利が上がりそうな雰囲気があるので再度固定金利に、
という事が出来なくなる場合があります。
金融機関によっては再固定をし直す場合は、
変動金利を選択してから向こう何年変更不可

という決まりがあるところがあります。

十分注意しましょう!


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意外と見落とす住宅ローンの落とし穴…

意外と見落とす住宅ローンの落とし穴…

銀行の住宅ローンとフラット35の説明の前に…。
ローンについて知らないと重く圧し掛かる「不要なお土産(表現がこれで良いのかわかりませんが)」がセットでついてきます。
一体どんなことなのでしょうか?



1.「0.1」でも見逃すな!


0.1とは金利のパーセンテージの事です。
0.1%変化するだけで月々の返済額や支払総額に変化が生じます。

では下記を例にとってみましょう。
あくまでも金利が変動なく繰り上げ返済もなかった場合のシミュレーションです。

(例)1,000万円を30年のローンを組んだ場合

・金利1.0%の場合 月々の返済額:32,164円 支払総額:11,579,023円
・金利1.1%の場合 月々の返済額:32,626円 支払総額:11,745,128円

金利0.1%変わるだけで月々の返済額は460円異なりますし、
30年間で116,105円の支払総額が変わります。
ちょっとした贅沢が出来る金額ですが…。
仮に0.5%違うと金額も差が出てきます。

・金利1.5%の場合 月々の返済額:34,512円 支払総額:12,424,328円

0.5%変わると月々の返済額で2,348円違ってきますし、
支払総額も845,305円も変わってくるのです。
これだけ違ってくると家計にも多少なりとも影響が出はじめます。
だからこそ「0.1」を軽視してはならなく十分意識しておくことが大切です。



2.固定金利でも固定期間中でも金利は変動する?!

随分おかしなこと言っている、と思われるかもしれません。
いや、思っていらっしゃるでしょう。
「固定期間中に金利が上がったらそれは変動金利?!」と仰ると思います。
いいえ、固定金利なのです。
実は金融機関と固定金利での契約をする際に、
契約書約款に「固定期間中でも〇〇等の事由が発生し市場の金利が上昇した場合等は、
当該ローン金利も上昇する」
というような内容の文言が記載されている場合があるのです。

契約書約款をよく理解しないまま金消契約を締結するのは宜しくありません。
住宅ローンが借りられる、
という舞い上がった気持ちではなく、
金消契約締結の前にこそ冷静な目線が必要になります。



3.1.25倍ルール(5年ルール)が適用されない金融機関も存在!

5年ルールとか1.25倍ルールと言われるものが住宅ローンの一部には存在します。
これは変動金利に関する事です。

短期金利は半年に1度見直しがあり、
毎月返済する額については5年に1度あります。
詳細は改めますが、
5年毎の見直しの際に適用されるのが「1.25倍ルール・5年ルール」なのです。
金利が変更された後の返済額は、
これまでの1.25倍まで、
というルールが存在します。

急激なハイパーインフレのような事が起こっても、
1.25倍までと決められいれば少しは安心なのですが、
一部の金融機関では「当該商品は1.25倍ルールの適用がありません」と決まっているところもあります。
ハイパーインフレがやってきた後の事を考え、
適用ルールがあるのかないのか事前に確認しておいて、
その心構えを持っている事が大事です。



4.団体信用生命保険に加入していないケースも…

金融機関で借入する住宅ローンは、
通常団体信用生命保険がセットになっていて、
強制的に近い形で加入が必須になっています。

この団体信用生命保険というのは、
簡単に言えば
「債務者Aが亡くなってしまったが、この保険に入っていたのでそこでローン返済は終了」
というものです。

実はフラット35等や一部金融機関の住宅ローンを選択した場合のパターンで、
一部金融機関等は団体信用生命保険の加入は任意のため、
団体信用生命保険に加入しなかったケースがあります。

任意の時、団体信用生命保険に加入する・しないは自由なのですが、
万一債務者が亡くなった場合は相続人等に賃料等の支払い義務が発生してきます。
支払える能力がなかった場合を考えるとゾッとします。



この4点はとても重要です。
手土産を渡されないように気をつけましょう!


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住宅ローンのおさらい…

住宅ローンのおさらい…

以前に当ブログで「フラット35」について何度か投稿を行いましたが、
ちょうど秋の不動産フェアのシーズンに突入しましたので、
今月はおさらいも兼ねて住宅ローンについて取り上げてまいります。



住宅を購入する際に何度か現金購入の方がいらっしゃるのを経験しましたが、
殆どの方は「住宅ローン」を利用されます。

住宅ローンは大きく分けて3つの種類があります。

・銀行、その他金融機関の「住宅ローン」
・財形住宅融資
・フラット35またはフラット35に関連する「住宅ローン」

銀行等の融資は皆様ご存知だと思いますが、
よく各銀行の前に行くと「〇月?日住宅ローン相談会」という張り紙等を見かけると思います。
まさしくその事を指しています。

財形住宅融資は最近利用される方が少数になりましたが、
一部の法人では財形貯蓄をしている勤労者向け公的融資が社内に存在します。
5年固定金利等と言われているものです。
この説明は利用されている方が少ないので省略します。

そして「フラット35」及び関連商品です。
これは各金融機関、そしてローン専門会社等が取り扱っている商品で、
実は金利は各会社によって異なるのです。
この商品は「正社員」でなくても借入が出来る商品。
極端な事をいえば「アルバイト・パート」の社員の方でも借入が可能です。
最近は働き方の多様化が進んでいますので、
この商品の利用者の割合が増えていくのかと推測しています。



では、金融機関の「住宅ローン」と「フラット35」ですが、
一体どのような住宅ローン商品なのでしょうか。
それは次回以降の投稿で詳しく説明を致します。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
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事務所・店舗物件で…

事務所・店舗物件で…

事務所や店舗を借りた時、
思っていたような売り上げが出なかったり、
時間帯によっては空になってしまっていて勿体ない、
なんていうことありませんか?



これは所有者様との協議次第になりますが、
「シェア」をする、という事を視野に入れるのはどうでしょうか?

カーシェアリングのようなシェアは日本にもだいぶ浸透されてきています。
そしてコワーキングスペースやレンタルオフィスも定着しつつある中、
借りた事務所や店舗も同じような捉え方をする、
というものこれからの時代「有り」だと思っております。



上記は「借り手」側サイドでお伝えしましたが、
これは「貸し手」側でも同じことが言えます。

1室~複数室空が出てしまって入居付けも苦戦している場合、
長期化するとかなりの金額ロスになってしまいます。
こういう場合、
複数テナントにシェアする形の賃貸を検討するのは如何でしょうか。

もしこういう点でお困りの方がいらっしゃいましたら、
私に是非ご相談くださいませ

オフィスビル等の管理経験から皆様に良いご提案が出来るように一緒に考えてまいります。

シェアするというのは、
初期費用も分担する事になり、
開業資金が抑えられる場合もあるので、
新規開業する場合には良い方法のひとつだと考えております。


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そんなに簡単にいくものなの…?

そんなに簡単にいくものなの…?

昨日驚きの話題が…。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180831-10000001-mbsnews-l27
「アリバイ屋」と呼ばれるウソの勤務先を提供する会社の記事です。
私の記憶では10年以上位前からアリバイ屋から不動産会社によくFAXが送られてきます。
「利用しませんか?」的な内容で。



昔は賃貸物件を借りるのに「連帯保証人」が必要でした。
ところが借りる方にとっては連帯保証人になってほしいと頼みにくい実態があり、
また貸す方にとっては連帯保証人をたてても賃料が延滞した場合回収しにくいという現状もあり、
現在保証人に変わって「保証会社」を設定するケースが増えています。
住居の場合は連帯保証人が必要なケースではほぼ保証会社設定が入居条件になっています(大手法人が借主となる場合は別です)。
また事業用賃貸でも保証会社を設定するケースも増えています。

保証会社を設定した場合、
審査が通らなければ物件を借りることが出来ません。
(言い方が失礼に当たりますが)水商売や無職の方等は通らないケースがあります。
そこで出てきたのが「アリバイ屋」なのです。

アリバイ屋はどんな事をするのかというと…



物件を申し込もうとする方に「アリバイ」を売るのです。
1情報につき5万円とか、アリバイ屋(アリバイ会社)によって金額は異なりますが、
良さそうな会社に見せかければ見せかけるほど金額はアップします。
勿論ニセ源泉徴収票やニセ給与明細もお手のもの!
「これで審査が通るしめしめ…!」
なんて思っていたら大間違いなのです。




こんな事をしていたらいつかバレます!
保証会社はそんなに甘くありません。
保証会社には「調査員」がいるのです。
そんな事をしたら借りる方の「信頼」は丸潰れです。
保証会社の審査基準・審査承認率はマチマチですが、
どこの保証会社も「アリバイ屋リスト」が存在すると保証会社から伺っています。

何度もブログで取り上げていますが、
スルガ銀行不正融資問題と同様で、
偽物を作ってもどこかでボロが出ます。



勿論アリバイ屋を利用してそんなことをしたらどこも借りられなくなる、
と思っていた方が良いでしょう。
「家無し」状態になりますよ!
そして信頼を取り戻すのはとても大変な事です。

不動産会社によっては「アリバイ屋」を薦めるところもあります
そのような会社とはサヨナラしましょう。
そんな事をしても良い事はありません。



それよりも正直に答えて借りられるところを正規に借りたほうが無駄なお金の捻出もありませんし、
何よりも負い目を感じずに精神的に快適に暮らすことが出来ます。

弊社にも週に何度か「アリバイ屋」からFAXが届きますが、
呆れた内容で既に読む気もしていません。
アリバイ屋さん、弊社に連絡は一切不要ですよ!


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com

ブログ等の一覧は…
https://peraichi.com/landing_pages/view/enishire


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投資用区分所有物件を購入するのにあたって…

投資用区分所有物件を購入するのにあたって…

スルガ銀行問題問題でなかなか苦戦が続いていますが、
それでもいつの時代も多かれ少なかれ続いているのが「不動産投資」です。
時代とともに波がありますが、
それでも将来の貯蓄や年金を自分自身で作り上げる、
という考えから20歳代の方でも投資をする方がいらっしゃいます。



一番最初に始めるのに「区分マンション」投資をされる方が結構いらっしゃいます。
1棟アパートや1棟マンションより少額で始められる点です。
区分マンション投資も「有り」だと思っておりますが、
間違いな購入は避けましょう。

購入するのに見ていただきたい点があります。
それは周辺相場の事例と物件の内部がマッチしているかどうかです。



例えば1DKマンションの賃貸相場が15万円のエリアを購入するとします。
そうすると入居希望者は所得が高めの方と想像できます。
そのような場合、3点ユニットの物件は好むでしょうか?

※3点ユニット:バス・トイレ・洗面所が一緒になっているタイプの物件です。

少なくともこのような部屋と金額帯を好む方は浴室暖房乾燥機付きのバス・トイレ別の物件が好まれます。

逆に1ルームマンションの賃料相場が4.5万円とします。
こういう物件に上記のような浴室乾燥機付きのバス・トイレ別の少し高級感のある物件を購入した場合、
入居付けが容易に出来るのでしょうか?!



投資目線になると「この物件できちんと収益が上がるのか」という見極めをしなければなりません。
以前にも申し上げた通り、
万一融資を受けて購入した場合は「借金」にしか過ぎないので、
手軽と思われる「区分マンション」の投資でも、
失敗してしまっては元も子もない状態です。

物件選びは慎重に行うべきだと思います。
勿論リサーチが確りしていれば直観も必要になりますが…。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

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住宅ローンが延滞中でもこのまま住めるの?!

住宅ローンが延滞中でもこのまま住めるの?!

突然のリストラや体調不良等で仕事が出来なくなり、
住宅ローンが…!



そういう危機が訪れることがあるかもしれません。
副業解禁になってきている現在、
会社のあり方も変わってくるので、
いつ収入面で変化が出てくるかわからない状況になってきています。

そういう危機の時、
早めに融資を受けている金融機関と相談して…



自宅を「任意売却」してしまう、という方法もあります。
任意売却だと市場価格に近い価格で売却できるケースも多く、
競売より精神的に落ち着かれると思います。

「でも、自宅を売却するということは住まいを亡くしてしまうので、
その後どこに住んだらよいのか不安で…。」



そうです、だからこそ売却先が重要になるのです!

「リースバック」という言葉を耳にしたことがありますか?
不動産業者が買い取るケースが多いのですが、
昨今投資家の方も購入するケースが出てきています。

実は購入者が物件所有者となり、
その所有者から現在の自宅を「賃貸」で借りるという事
を「リースバック」と言います。
別にこの取引は違法でもなんでもなく、
よくあるケースのひとつです。



住み慣れた自宅を「所有権」ではなくなるものの、
「賃貸」という形で住み続ける事も出来るのです。
勿論賃貸で住むのですから、
購入者との信頼関係が必要になります。

賃貸で借りる場合によく打ち合わせを行って、
なれた場所でそのまま住む、
という方法もある事を覚えておいてください。

ただし、リースバックで注意しなければならない事があります。
それは「賃貸」の家賃設定です。
周辺相場とかけ離れていないか確認する必要があります。
あまりにもかけ離れている場合は…



「引っ越しをする」という事も念頭に入れておかなければなりません。

双方信頼関係を築くための話し合いを確り行うことが大事です。

その前に…、
資金計画は確り立てて、
金利見直し等等不明な事があった場合は、
融資を受けている金融機関に1日も早く相談しましょう。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
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