不動産まめ知識

帰省の時こそ…

皆様、こんにちは!

弊社も残すところ本日及び明日(明日は大掃除ですが…)の2日間の営業となりました。
平成最後の2日間の業務、全力を尽くします。

さて…



今日は帰省ラッシュのピークのようですね!
ご実家に戻られる方も多いと思います。
気をつけて移動されてください!

ご実家に戻られると…



家族和気あいあいで楽しまれる方も多いと思います。
たくさんの思い出話等で話が弾みそうですね!

夏にも一度当ブログで投稿した事がありますが…



家族が集まった時こそ「暮らしかた」等の話をするチャンスです!

普段電話やメール、LINEなどで言えない事も、
家族が顔を合わせて直接話す事で、
お互いの考え方や家族に対する思いがわかる機会になります。



働き方の事、住まいの事、資産の事、相続や贈与の事等、
普段は話にくい事も、
帰省などで家族が集まった時間だからこそお互いが正面を向き合って話せる機会になります。

年末年始だからこそ「家族を大切にする」事を考えたい時ですね!

【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買仲介・賃貸仲介(一部賃貸管理)のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定のパートナー企業としても活動中。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com


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契約前に確認していますか?

北海道で起きた爆発事故、
同じ宅建業者として驚きを隠せません。

例えば賃貸でお部屋を貸す際にお客様に対して
「灯油などは使用禁止です」や「ガスボンベ等は取扱いに十分気を付けてください」等の注意喚起を行う立場であるはずですが、
今回の事故は注意喚起を促す立場の方が起こしてしまった事が…。
制汗剤なども皆様十分取扱いに気をつけましょう!

前置きはこの辺にして…。



久しぶりに「賃貸」について述べていきます。
今回は一般的な「借家契約」についてです。

皆様は契約前に必要な書類の内訳や精算書の内訳は確認していらっしゃいますか?
今回の北海道の事故でも明るみになった「消臭スプレー」の事です!



入居時の精算書の内訳の中には
・敷金
・礼金
・日割り家賃(日割り賃料、日割り共益費など)
・仲介手数料
・賃貸保証会社保証料
・借家人賠償保険料
・敷金を必要としない場合のデポジット(ハウスクリーニング費用先払い)
・鍵交換費用(本来は任意ですが安心のためという理由で交換費用を請求する会社が多いのが現状です)
等があります。

今は敷金・礼金を求めない代わりに先にデポジットをお支払いいただくケースも増えています。
この辺りまではよくあるパターンです。

ところが今回問題となっているのが
・室内消臭費用
・害虫駆除費用
・〇〇プレミアムサービス(24時間駆け付けサービス費用)
等の事です。

実際、プレミアムサービス等は物件によって何かのサービス提供という形でオプションでご提供する事もありますが、
不具合等の駆けつけサービス等は共益費の中に組み込むのが通常ではないかと考えております。

もっと問題なのは
・室内消臭費用
・害虫駆除費用
なのです!


よく冷静になって考えてみるとわかることなのですが…。

物件(住まい)を借りていただく以上、
最低限住める状態になければならないと感じています。
それを「室内消臭費用」だの「害虫駆除費用」だのと言って、
借主様に請求するのは「?」のような気がします。
害虫だらけの中に普通に生活する事は可能でしょうか?
衛生的に良くない事がわかるはずですし、
匂いの感じ方は人それぞれですが、
あまりにも部屋の中の匂いがする中に引っ越しをしたいでしょうか?

害虫が多かったり匂いが発生しているのを承知で借りていただくのは(あまりオススメしたくありませんが)構わないかもしれませんが、
その費用に関しては本来は「貸主様負担」になるべきものだと私は思います。
要するに「原状回復工事」の時等に貸主様負担で行えば済むべきものだと感じておりますし、
長期に渡って空き物件になってしまい、
埃等が溜まってしまっていたらお客様のために簡単に掃除を行ってご納得いただくのもひとつの方法だと思います。



年明けになり春の不動産シーズンに突入します。
だからこそ物件の数をこなすのは賃貸仲介会社になりますが、
もう少しお客様目線になって対応しても良いのではないかと感じています。
お客様に快適に過ごしていただくためのオプションサービスの提供は他のものでたくさんあるのではないでしょうか?

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安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
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2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
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ある意味「旅」化した…

昨日「お役所仕事」というタイトルでブログ投稿しましたが、
私たち宅建業者は日々の業務のひとつに「調査」という業務があります。
「調査」のひとつには「役所調査」というものも…。



今はネット等で調べられる部分も増えましたが、
実際役所や水道局等に訪問して調べないと判明しない事もたくさんあります。
現在茨城県で数件業務依頼があり、
ご依頼の物件の市町村が異なるため伺う場所も異なりました。

こんなに対応が違うのかな、
と感じた事を述べたいと思います。



ある市の物件調査の時でした。
役所の庁舎も異なっていたり、
調査内容によってはお隣の市にある施設に合ったりするので、
事前に訪問する経路を調べて訪問しました。

2つ目の施設に行った時です。
概要だけはわかったので「その詳細を教えてください。」と話をしたところ、
担当者の方はいきなり地図を出しはじめたのです。
私は何が起こったのか「??」状態でした。

すると担当者の方は…、
「もっと知りたかったらこちらの事務所に行って!」と…。
そこは約30km離れている施設でした。
実は一番最初に訪問した施設からは1kmしか離れていない場所…。
そうです、「逆戻り」という事が発生しました!

そういう事は稀に起きるケースです。
ある意味「旅」に出掛けたような感じがしました。

でも決して嫌な気分ではなく、
その際に別の街並みも知ることが出来て良い結果となりました。



同じ茨城県内でも感動したのは「守谷市」のケースでした。
ご依頼があるので時々守谷市に訪問しておりますが、
守谷市の調査は比較的しやすい環境にあります。
水道局やガス会社等も市役所から近い場所にあるのは嬉しいことです。

でも感動したのはそのことだけではありません。

実は守谷市役所は広々とした敷地に所在し、
私が伺った時も穏やかなお天気の日で、
敷地内でお散歩されていらっしゃる方や芝生で寛いでいらっしゃる方がいました。
殺伐としたイメージもある市区町村役所ですが、
こんなに穏やかな空気が流れている役所は初めての経験です。

そして、わからない部分はわかるまで詳しく教えていただいたり、
それでも不明な点は役所の担当者の方が調べてくださり、
窓口業務時間外もお電話を頂いたり掛け直したりして、
色々な事を教えてもらいました。

言葉遣いも柔らかく丁寧で今までの「役所」のイメージが払拭されました。

実は守谷市は日経BP総研が発表した「シティブランド・ランキング ―住みよい街2017―」日本で1位になった場所です。
https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/PPP/102900066/103000002/

この調査結果にもあるように、
市役所の敷地では「安心・安全」を感じましたし、
寛ぐ光景は木々や芝生に囲まれ「快適なくらし」をイメージできるような雰囲気でもありました。

役所も民間も一緒になって「まちづくり」を行っていけば、
守谷市のような住みやすさを感じる街になるのだと肌身で感じ取ることが出来ました。
守谷市に訪問するのも「旅」のようなワクワク感を持ちながら、
業務に励んでいきたいです。

こういう市町村をお手本に、
私自身もどのような事をしていけば「街」が活性化出来るのか考え行動していきます!


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安孫子 友紀
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「お役所仕事?!」

皆様こんばんは!

先程サブホームページブログ https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=141902&act_lst=detail&page=1 で触れたのですが、
「見守り」って何のこと?
と感じた方がいらっしゃると思います。



少子高齢化が進み、
ご高齢の方が単身で住まわれるケースが増えつつあります。
賃貸では年齢による入居拒否は禁止されていらっしゃいますが、
空家が増えつつある現状でも入居をお断りされるケースがまだ減らないのが現状です。

そういう現状を踏まえて警備会社等で「見守りサービス」を展開するケースも出始めてきました。

ところでタイトルにある「お役所仕事?!」というのは…



京都市などはモデルケースにもなっていますが、
「住宅セーフティネット」の事です。
11月から先週末にかけて「補助金・助成金」に関するセミナーを受講してきました。

補助金・助成金といっても内容は複雑な部分があり、
・国からの助成金
・地方自治体からの補助金
があり、
どの部分で最大どの程度まで補助金・助成金が出るのかも異なり、
とくに地方自治体では制度が複雑になっています。



建物改修に助成金が支給されるのか、
住宅確保要配慮者専用住宅に対して、
家賃や保証料の低廉化に対して支給される補助金なのか、
居住支援活動に対しての補助金なのか、
内容もかなり異なります。

弊社でも行っている「アクティブシニア向けペット共生シェアハウスの推進事業」に関しても、
一部住宅セーフティネットと関連する部分があり、
国交省と厚労省の共同でのセミナー、
そして弊社所在の墨田区のセミナーに参加してまいりました。



貸す側としては空室率の問題が常にあり、
借りる側としては「借りられない」というミスマッチ、
そして「空家問題」…。

もっと不動産を活かす事が出来るのに対して、
思うように日本全体で事が進んでいないのが現状ですが、
先週末墨田区のセミナーに参加したところ、
区役所の方も土・日・祝日や夜間などもご尽力いただいていることがわかりました。

この問題については少し整理をして、
改めてブログ投稿します。

ところで…



こちらは「文京シビックセンター」という文京区の施設から眺望ですが、
各役所によって特徴がある事が別の件でよくわかりました。
上記とは別件で役所まわりを行っていて感じた事を後日投稿します!


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満60歳以上の方でも!

住宅ローン等は基本完済年齢が75歳とか80歳等が一般的ですが…。



・まだ20歳代・30歳代で物件を購入したものの、改修費用がないから保有不動産をどうしよう…
・子育てが終わって現在の家から転居したいけれど、街中に引っ越すのに物件購入資金が…
・年金しかないけれどまだ住宅ローンが残っているから毎月の支払額を減らしたい…
・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金が用意できない…

等の心配が出てくる可能性もあります。
そういう時に(全員ではございませんが)朗報です!



フラット35で有名な「住宅金融支援機構」の商品「リ・バース60」という商品があります!

フラット35の内容と似ている部分がありますが、
この商品の特徴

・基本借入申込日が満60歳以上であること(年齢の上限はなし)
・次のうちどれかに当てはまるもの
1.ご本人が居住する住宅の建設資金または購入資金(セカンドハウスも対象)
2.住宅のリフォーム資金
3.住宅ローンの借換資金
4.サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
5.子世代等が居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金
・返済終期は融資を受けた方が名倉なられた時
・保証人は不要
・元金は相続人からの返済または担保物件の売却により一括返済ですが、
リコース型とノンリコース型があり、
担保物件の売却代金が満たない場合は、相続人の方への返済請求は
1.リコース型:残債務を請求
2.ノンリコース型:残債務を請求しない
方法があります(取扱い金融機関により異なる)

等です。
詳細はまた別の機会に投稿しますが、
リバースモーゲージとフラット35を組み合わせたような商品と考えられるのではないでしょうか?



年齢を重ねても(勿論融資条件はありますが)ローン設定などの可能性がある、
という事は、
高齢化社会にむけて良い動きのひとつになりそうだと思います!

この商品の詳細はまた後日投稿します!

タウンハウスとテラスハウスの違いは?

実は説明する方によって異なる「タウンハウス」「テラスハウス」…。
私も以前この区別がよくわからなく悩みました。



いったいこの違いは何でしょうか?

実はタウンハウスとテラスハウスの違いはあまりありません。
両者とも…



テラスハウスもタウンハウスも正面等を横並びに並べた集合住宅の一種で、
1階に玄関が設けられているケースが多いです。
建物の側面全部か一部が隣とくっついている、
というイメージをしてください。
昔でいう「長屋」と…。

テラスハウスとタウンハウスの違いは曖昧な部分があり、
テラスハウスは「敷地がここに分かれるもの(登記上分かれることが出来る物件)」
タウンハウスは「区分マンション同様、敷地が持ち分割合になる物件(敷地権のようなもの)」
と考えられます。

もう少しわかりやすくいうと、
テラスハウス「敷地が分かれているものの、建物が隣とついている物件」
タウンハウス「敷地を共有する、建物が戸建風で建物が隣とついている物件」
となり、
物件探しの場合、サイトによっては、
テラスハウスは「戸建」に掲載され、
タウンハウスは「マンション」に掲載されることもあります。



では、テラスハウス・タウンハウスのメリット・デメリットの一部を述べます。

【メリット】
・メゾネット物件と同様、戸建感覚を味わえる
・上下の音は同じ住戸内なのであまり気にしなくても良い

【デメリット】
・左右の音漏れがする場合がある
・リフォームや外壁等の修繕、建て替えの際に隣接等での意見が纏まらなかったりして思うように進まないことがある
・メゾネット物件同様、室内に階段があるために有効面積が減る

メゾネット物件同様、
物件の数も少ないのでイメージがつきにくいかもしれませんが、
一般的には戸建より安価な場合が多く(違うケースもあります)、
戸建は住みたいものの予算が足らない場合等検討されるのもありかもしれません。
ただし物件によっては融資が出ない場合もあるので注意が必要です!

テラスハウスもタウンハウスも物件があった場合は、
実物を見学するのが一番良いと思います。

メゾネット・テラスハウス・タウンハウスで迷われている場合等、
是非ご相談くださいませ!


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メゾネット、見た事ありますか?

10数年前ですが、
千葉県内の旧UR住宅(旧分譲マンション)で3層メゾネットを見た事があります。
このメゾネットを見たときに唯々驚きました!
マンションなのにまるで戸建感覚を味わえるようでした。

さて、メゾネットですが、
皆様はメゾネット物件はどのような物件かご存知ですか?



メゾネット物件というのは、
マンションやアパート、ホテルなどで、
2階建等の戸建のように内階段があり、
複数階に分かれている物件です。

例えば分譲マンションがあるとします。
通常は1階・2階…とフラットで住戸が分かれていきますが、
メゾネット物件の場合5階建の4・5階部分等と複数階にまたがる住戸になります。

要するにイメージとしてはマンションの中に戸建が入っているようなものでしょうか。



では、メゾネット物件のメリット・デメリットの一例を述べていきます。

【メリット】

・開放的な空間を作ることもできる
・マンション等にいながら戸建感覚を味わえる
・お子様のいらっしゃるご家庭で、マンションの場合、下の階に音漏れするのが心配というご家庭には、メゾネット物件の上階部分を子供部屋にするとその心配も解消される

【デメリット】
・室内に階段があることで有効面積が減少してしまうこと
・バリアフリー性が乏しくなること
・階段があるために転落の心配があること



例えばオートロック物件で、
防犯上の多少の安全性を確保しながら、
戸建のような感覚を味わって過ごしたい方にオススメできる物件ですし、
メゾネット物件は意外と数が少ないのが特徴ですので、
もし希望エリア等で「メゾネットタイプ物件」が出ましたら、
一度実物をご覧になっていただいて、
皆様自身がメゾネットタイプ物件に適しているかどうか確認してみるのも良いと思います。


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安孫子 友紀
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5つのキーワード…

皆様、こんばんは!
本日は夜投稿になってしまいましたが、
本日もブログ投稿します!

さて、いきなりですが本題です。



皆様はこの5つのキーワード耳にした事ありますか?
・ロフト
・グルニエ
・メゾネット
・タウンハウス
・テラスハウス

ロフトとグルニエとメゾネットの違いは何ですか?
タウンハウスとテラスハウスの違いは何ですか?

意外とごちゃごちゃになりやすそうなこの5つについて、
数回に分けて投稿します!
もちろんメリット・デメリットもです!

今日は第1回目。
「ロフト」「グルニエ」について投稿します。



さて、グルニエはロフトと似ていますが、
・屋根裏を利用した収納するペースのこと
・面積は下の部屋の部分の2分の1以下にすること
・天高は1.4m以下にすること
・階段は固定式ではないこと
などの規制があります。

一方ロフト
・グルニエと異なり天高を高くして部屋の一部を二層にしたスペース
・収納だけではなく書斎や寝室アトリエ、子供部屋等に活用できる
・ただしグルニエ同様、建築基準法上、採光、換気基準を満たしていないので部屋としては認められない
場所をいいます。



では、ロフトやグルニエのメリット・デメリットは何でしょうか?
ほんの一例ですがお答えします!

【メリット】
・収納スペースが確保できる。とくに1ルーム等では収納が少ない物件も多いので収納スペースが増える事にメリットがある
・来客があった時などにとりあえずモノを隠せる
・趣味部屋や書斎などの個でいるスペースの確保が出来る
・天井が高く感じて開放感がある

【デメリット】
・ロフトやグルニエの上り下りする階段が怖く利用出来ない方もいる
・夏、冷房がロフトにまで届かなく暑い場合がある
・お子様がいる場合、目を離している瞬間に事故に繋がる事がある
・掃除が大変

最近は階段式のロフトも登場し、
階段部分にも収納できる物件もありますが、
どうしてもネガティブな意見もまだ根強くあります。

自らのライフスタイルにロフトやグルニエが必要か否かによって、
物件選びも異なりますので、
よく検討されるのが良いかと思います。

(次回以降に続く…)


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前夜祭から…

昨日2018ルヴァンカップ決勝戦前夜祭がありました。
https://twitter.com/J_League/status/1055745664032813056
今年もリーグ戦、ルヴァンカップ、天皇杯と残す試合もあと僅か…。
どのような展開になっていくのかワクワクしています!



ところで、前夜祭の一部を観ていて幾つか感じた事があります。

1.サッカー好きならばどこで観たい?!

私ならばスタジアムと答えますが、
スタジアム以外でどこで観たい、というと、
自宅でじっくり観たいと思います。
人によってはパブリックビューイング、
スポーツ居酒屋等様々な意見が出ると思います。

なぜこんな事を質問したかというと、
自宅にせよパブリックビューイングにせよ店舗にせよ、
「場所」という環境が重視されると思います。
どんな場所を選ぶか、
店舗などは自分の場所を選んでもらえるか、
等、人生の一部に左右されます。

サッカー観戦だけではありません。
日常生活、どの場面でどの場所で過ごしたいか、
どの場所で過ごせるのかで人生は変わってくると思います。
自らの適した環境を探していきたいものですし、
皆様の適した環境の提案をしてまいりたいです。



2.サッカーはチームプレーも個人プレーも重要。不動産も同様!

サッカーでいう「チームプレー」。
監督・コーチ・スタッフの皆様と選手個々。
不動産に例えると「お客様と自分達宅建業者等」の関係だと思います。
監督やコーチという立場は宅建業者です。
勿論監督のように指示は出しませんがアドバイスをする立場になります。
選手とお客様はプレーをする立場です。
お互いが連携するのと同時に試合中に選手が決断する時と同様お客様も同じように判断する場面が現れます。

個人プレーとチームプレーの良さが混じりあってよい方向に進むようにしていくのも宅建業者の使命なのかもしれません。



3.場所とご縁がある!

神奈川県ダービーとなった決勝。
横浜Fマリノスにせよ湘南ベルマーレにせよ、
ここまで来るのには大変な道のりだったと思います。

そのような両チームですが、
今回の決勝の地「埼玉スタジアム」に縁がある選手がいらっしゃいます。
インタビューでもありましたが、
選手の中には浦和レッズから移籍をした方がいらっしゃり、
新たなチームで吸収した事は多く、
新鮮な気持ちで「浦和」という決勝の場所に戻ってきたら新鮮さを感じた、
というお話がありました。

この選手は「浦和」という場所が何かご縁があるものだと思います。
言葉にするのには難しいのですが、
別のチームの選手となって「浦和」に戻ってきた事も良い経験になったのでは…。

この地に魅かれてくる目に見えないご縁があるのでは…。

私も何とも言えないようなこういう経験をした事があります。
不思議でかつ新鮮に感じます。

こういう「ご縁」の地を大切にしていくことこそ、
地域貢献に繋がるのではないかと思っています。



場所で人生を左右されることがあるかもしれません。
その場所はご縁のある場所だからこそ温かく大事にして、
地域の発展の力となっていきたいものです。



マリノスもベルマーレも全力を尽くして頑張ってください!

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ドラフト会議と不動産

昨晩プロ野球のドラフト会議が開催されました。
注目の選手の動向が気になりますよね!
私も昨日は途中からドラフト会議を観ました。



プロ野球志望届を提出した方は
高校生:123名 大学生:110名
社会人の方、独立リーグの方も含めて、
ドラフトでは育成枠を含めて104名の方が選ばれました。

選ばれた皆様おめでとうございます!
今後の活躍に期待をします。
選ばれなかった皆様も応援致します。



ところで「ドラフト会議」と「不動産」は全く関係なさそうに見えますが、
こんな捉え方が出来ると思います。

ドラフト会議で選ばれるのも不動産が選ばれるのも、
何か期待があるのと同時に光る要素があるからだと感じます

光る要素は「努力」と「運」と「タイミング」が重なって起こるものではないでしょうか。

日頃からの練習があって選手は成長します。
練習だけではありません。
練習を通じて心磨きを行っています。
チームという人間関係の形成や、
周りの応援に対しての感謝など、
様々な事があってそれに気付き成長していきます。



上記の要因が重なって「運」が切り開いていきます。
運は自らが掴むものだと思います。
「運も努力のうち」という言葉がありますが、
その通りだと感じております。

そして「タイミング」ですが、
ドラフト会議のタイミングで各球団が球団の方針をもって交渉権を獲得しにいきます。
ある選手(仮にA選手とします)が素晴らしい才能と力を持っていても、
そのタイミングで各球団がA選手とは違うポジションの補強をしたいと思っているならば、
いくらA選手が強くても交渉権を獲得しにはいきません。
それが「タイミング」なのです。



不動産も同様で、
「貸す時」や「売る時」は見た目(室内等)を綺麗にしておかなければ客付けが難しい現状があります。
場所が良くない場合もあり工夫せざるを得ない場合があります。
「借りる時」や「買う時」もその方を見られていて「貸さない」「売らない」という返答が返ってくる事もあります。
ほんの一例ですがこれが「努力」の結果なのです。

「運」は自ら切り開いていくものなので、
貸す時や売却する時にほんのひと手間かけるだけでも印象が違いますし、
借りる時や買う時に身だしなみを整えるだけでも印象が違います。
ほんの少しの努力をする事でも「運」が開けてくるのです。

あとは「タイミング」です。
その時にマッチングしなかった、という事は多々あります。
この場合は待つべき時まで待つか、
違う方法を取っていくなど忍耐と工夫が必要になります。



日頃起きていることを、
自らが打破したいことに置き換えると何となく状況が把握できる事もあります。
客観的に状況を把握し、
どのような工夫を行ってよいのか考える必要があります。

もしそれでも迷われていらっしゃいましたら、
弊社までご相談くださいませ。
一緒に糸口を見つけましょう!


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