不動産まめ知識

4つのうち自分はどれ??

4つのうち自分はどれ??

先日「戸建向き」「区分マンション向き」という内容で投稿しましたが、
区分マンションといってもタイプは様々。
そこで4つのタイプに分けて、
それぞれの特徴を述べていきます。
特徴を見ると「自分自身はどのタイプかしら?」というのが見えてくると思います。



まずは2パターンに分けていきます。

・大規模マンション(総戸数100戸以上)と小規模マンション(総戸数100戸未満)
・高層マンションと低層マンション

そうしてまた分解し、
下記の4つのパターンに分かれます。

1.小規模低層マンション:総戸数100戸未満のおおよそ5階以下のマンション
2.小規模高層マンション:総戸数100戸未満の比較的階数があるマンション
3.大規模タワーマンション:総戸数100戸以上の(おおよそ)20階建以上のマンション ※20階未満の物件もあります
4.大規模多棟型マンション:総戸数100戸以上で幾つかの棟に分かれているマンション

ではそれぞれどんなマンションなのか、
一般的な事ですが述べていきます。



1.小規模低層マンション:総戸数100戸未満のおおよそ5階以下のマンション


・閑静な住宅街に建設されるケースが多いのが特徴。
 第1種・第2種低層住居専用地域に建設されることも多く、
 高さ規制等があり景観が変わりにくい特徴もあります(条例等の変更が無ければ)。

・住戸数が少ないため、
 住人の「顔」が見えやすいのが特徴です。
 顔が見える分防犯上にもプラスになる事もあります。
 また住戸数が少ないからこそ管理組合の合意形成がとりやすい点もあります。

・閑静な住宅街に所在するケースがあるので、
 駅前等というケースが少なく、
 駅から離れている場合もあります。

・小規模マンションなので修繕積立金が高くなる傾向も考えられます。

—こんな方にオススメ—(あくまでも独断の意見です)
・子育て世代:閑静な住宅地に建設されることもあり、近くに公園等ある場合も考えられるので
・もめ事が苦手な方:小規模マンションだからこそ意見がまとまりやすく管理組合の合意形成がとりやすいから
・戸建にしようか迷われている方:閑静な住宅地に立地されている場合は戸建のような街の雰囲気を味わえるため



2.小規模高層マンション:総戸数100戸未満の比較的階数があるマンション

・駅近の商店街があるような場所や都市部に比較的多いタイプのマンション。
 小規模低層マンションより高さ制限が厳しくないところに立地しているケースが多いです。

・ワンフロアに3~4戸というケースが多く、
 角住戸になる確率が高いのが特徴で、
 プライバシー確保、採光、通風に恵まれるケースがよくあります。

・小規模マンションなので「無駄」と感じる(方もいる)余分な共有部分が少ないのも特徴です。

・土地面積は小規模低層マンションより少ない状態で建築出来る事があり、
 土地の持分割合の面積(平米数)も少ないケースがあります。

・小規模マンションのため修繕積立金が高くなるケースがあります。

—こんな方にオススメ—(あくまでも独断の意見です)
・独身やDINS向け:会社員等通勤をされている方が多く、外出する際に駅近や都心の方が便利なため
・プライバシーを重視する方:人との交流が苦手な方等は低層マンションよりこのタイプだと思います
・年齢層は若年層:エレベータ点検等の際に階段を利用したりする場合、若い方の方が足腰丈夫と考えられるため



3.大規模タワーマンション:総戸数100戸以上の(おおよそ)20階建以上のマンション ※20階未満の物件もあります

・都心部などに建設されることが多く、交通アクセスに恵まれています。

・多世代型のとも考えられ、間取りは(物件によって異なりますが)1LDK~4LDK等様々で、
 もし「終の棲家」という考え方をされるのであれば、
 ライフスタイルの変化によって同じマンション内で買い替え等も検討できるのではないでしょうか。

・都心部等に立地されていることやタワーマンションの独特な価値を考えても、
 将来的にわたって資産価値が維持されると考える方もいらっしゃいます。

・様々な設備、サービスがあり、
 コンシェルジュがいらっしゃったり、
 フィットネスジム、プール、宅配サービスやコンビニ等、
 マンション内で役に立つ設備や、
 ゲストルーム等がある物件もあり、
 来客時にも役に立つような設備が充実されているケースが多いです。

・物件によっては、上層階になると固定資産税が高くなります。
 詳細については別の機会に投稿します。

・将来の大規模修繕工事に疑問を呈する方もいらっしゃいます。
 正直なところ未知数な部分があり今後の動向に注視する必要があります。

・設備が充実している分一部の物件では管理費も高くなる傾向があります。

—こんな方にオススメ—(あくまでも独断の意見です)
・富裕層の方:1億円越えの物件もあるので、現段階ではやはり富裕層向けというイメージは払拭できません
・不動産投資家:将来の資産価値の維持を考えての投資向けです(資産価値の維持の保証はありません)
・都心に通勤されていらっしゃる方:通勤時間が短く、自分自身の時間を増やす事が出来ます
・マンション内で色々な事を済ませたい方:設備が充実しているのでマンションから出なくても色々な事が出来ます


4.大規模多棟型マンション:総戸数100戸以上で幾つかの棟に分かれているマンション

・都心にも一部ありますが、どちらかといえば郊外型マンション。
 最寄り駅まで10分以内のマンションもあれば、
 バス便のマンションもあり様々です。

・旧公団分譲マンションもこのうちの一部に該当します。
 旧公団は敷地を広く取り棟ごとが密集していなく緑も多くあったりする物件も存在。
 ただし昭和30~40年代の公団は専有部分が40~60㎡程度と狭い物件が多く、
 少人数家族向けと限定されますが、
 それ以降の物件は「2戸1住宅」や「メゾネットタイプ」等間取りも様々になりました。
 旧公団の歴史については機会をみて投稿します。

・物件によっては敷地内に公園があったり、託児所があったり、敷地内または近隣にデイサービスがあったり、
 小中学校が隣接していたり等、
 多世代にわたって生活できる環境が整っている場合もあります。

・タワーマンションに比べると施設が劣る部分もありますが、
 その分管理費が低く設定されるケースがあります。

—こんな方にオススメ—(あくまでも独断の意見です)
・子育て世代:公園や小中学校、託児所があったりするケースではやはり子育て世代向きと考えられます
・高齢世帯:敷地内または近隣ににデイサービスがあったりするケースがあり、人生の先輩方にも住みやすい環境という場合もあります
・住む方が2世帯以上の方:2戸1住宅等はリノベーションのやり方によって2世帯住宅に変えられます(規約の制限があります)。



「マンション」と一言でいっても実は種類が様々。
戸建購入で予算が合わない場合、
中古の区分マンションを購入するという方法もあります。
4つのパターンのうち自らがどれに適しているのか、
適している物件があった場合はマンションも視野に入れられる、
という発想が出てきます。

考え方に柔軟性を持つことも大事ですね!

【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
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メリット・デメリットを見極めて… 一戸建てVSマンション

メリット・デメリットを見極めて… 一戸建てVSマンション

昨日の投稿で「戸建向き」「マンション向き」について投稿しましたが、
では実際一戸建てとマンションのメリット・デメリットはどんなものなのでしょうか?

※基本は売買について述べていますが、一部賃貸物件にも当てはまります。



【マンション】

1.メリット

・同じ立地条件だと一戸建てよりも物件価格が安い傾向にある
・将来の修繕計画などが比較的しっかりしている(修繕計画をきちんと組合で作成している場合のみ)
・オートロック等の場合、空き巣や放火などの防犯面で戸建よりは優れている場合がある
・保温面、日照面、害虫面などで一戸建てよりも良い
・近所付き合いなどを積極的にすることで、他の居住者と生活面での協力をしやすい

区分所有マンションの場合、
オートロック完備や防犯カメラが数ヶ所設置してあったりするケースがあり、
そういう点では戸建住宅より防犯面で少し安心できる部分があります。
区分マンションの場合はマンション内でコミュニティが図れる場合があり、
ご近所同士が知り合いになる可能性も戸建より高いのではないかと推測できます。

2.デメリット

・管理費や修繕積立金、駐車場代(駐車場管理費)、駐輪場代などの負担が必要
・将来の資産価値は、立地にもよるが一戸建てに比べると低いケースが多い
・騒音を出したり、出されたりした際に、一戸建てよりも気遣いなどが必要
・法律により総戸数2戸以上の区分マンションは管理組合結成が必須
 そして管理組合などへの加入・参加義務がある
・大規模修繕等で資金が不足している場合、一時徴収の可能性もあり、
 「自分の住まいだけは修繕やりません」は出来ない
・専有部のリフォーム等は管理組合の許可が必要であったり必要書類の提出等が義務付けられている場合が多い

音漏れのケースで住人同士のトラブルになるケースが多々あります。
比較的築年数が新しい物件に関しては(とくに上下に関して)防音措置がとられている場合がありますが、
それでも隣同士等は音漏れの心配があります。

戸建では(殆ど)ない管理費、修繕積立金等は管理組合に収める必要があり、
滞納が続くと管理組合から訴訟を起こされる場合もあります。

そして大規模修繕を行う際は修繕積立金より支払いを行いますが、
それが不足している場合は
・修繕積立金の値上げ
・修繕を行うための修繕費不足分一時徴収
・金融機関からの借入
がありますが、
総戸数に対して管理費・修繕積立金が延滞が多い場合、
金融機関から借入が出来ないケースがあり、
その場合は修繕積立金の値上げか一時徴収の可能性も含まれ、
家計への影響は少なからずとも出ます。



【戸建住宅 】


1.メリット

・管理費や修繕積立金、自宅に駐車場がある場合は駐車場代などがかからない場合が多い
 ※物件によっては管理費や集中浄化槽等の場合は費用が発生
・築年数が経過しても土地部分の価値があるため、資産価値は少なくとも土地の部分は残る可能性がある
・管理組合などへの参加義務がない(別荘地等は別)
・一戸の家としての独立性が高いので、プライバシー面で優位性がある
・隣家と離れているほど、騒音面で神経質になる必要が少なくなる
・法律の範囲内や安全面などを考慮すれば自由に増築や建て替えができる

区分マンションと戸建住宅の大きな違いは「音の問題」
区分マンションの場合、
騒音対策をしていても上下左右の音が気になる方は気になり、
場合によっては近隣トラブルに繋がる可能性もあります。
少し古い記事ですが集合住宅等でのトラブルがあるのがわかります。
https://www.zakzak.co.jp/society/domestic/news/20160523/dms1605231535008-n1.htm

一戸建て住宅の場合、
(賃貸併用住宅の場合は別ですが)基本的には家族がひとつ屋根の下に住んでいて、
音を立てるのは家族間での事であり、
余程大声で騒ぐ等がない限り区分マンションほどトラブルにならないかと推測できます。
隣と離れている場合はそれが顕著だと思います。

2.デメリット

・同じ立地条件だと区分マンションよりも物件価格が高くなる傾向がある
・将来の修繕費をっ予測し貯蓄等しなければならない(自己管理)
・空き巣や放火などの防犯面の対策はご自身でする必要がある
・保温面、日照面、害虫面などで劣る場合がある

将来の修繕費は区分マンションのように全体で積み立てを行うのではなく、
あくまでも自分自身の所有になるので「自己責任」から、
ご自身で修繕計画を作成しどの位の予算が必要か事前に把握して、
そのための資金を積み立て等をしなくてはなりません。

なかには「区分マンションと違うから多少壊れたままでも住めるかな…」という考え方もありますが、
修繕を行わずにいた場合、
災害等発生した時に近隣の建物等にまで被害が及んだら責任逃れは出来ません。

区分マンションとは違い、
防犯カメラの設置や警備システムの契約・設置等はあくまでもご自身が行うこと。
防犯意識を日頃から高めておく必要があります。

築古の戸建の場合、断熱材の事も頭に入れておかなければなりません。
物件によっては断熱材が入っていなかったり、
また断熱材を使用していても劣化等で役に立っていない場合もあります。



上記点から見て、
どういう方が区分マンション向きか、
どういう方が一戸建て住宅向きか一般論として下記に述べます。

~区分マンション向きの方~

・単身世帯、比較的若年層のDINS世帯の方
・お子様がいても夫婦共働きの方
・日頃家にいる時間が短い方
・少人数家族の方
・定年退職後ご夫婦おふたりで居住される方
・自己判断で資金計画を立てるのが難しい方(修繕費に関する)

~一戸建て住宅向きの方~

・お子様がまだ小さい家庭の方
・比較的大人数家族の方
・楽器等の演奏を行う方
・音が気になる方
・駅からの距離は然程気にせず、住宅の環境を重視される方

何となくイメージが涌きましたでしょうか。
ご自身がどちらのタイプかわからない方はお気軽にご質問くださいませ。

【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

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良いものを取り入れて…

良いものを取り入れて…

この業界に入る前に植物関連の仕事をしていたことがあり、
植物好きの私ですが、
植物を取り入れる不動産取引も「未来志向の特化型不動産」の一部で提案出来ていければ、
と思っております。

そこで、少しずつその事も投稿していこうと…。



少し前ですが、「風水の取入れは良し悪し?」という投稿 https://enishire.com/73680/2018/09/18/%e9%a2%a8%e6%b0%b4%e3%81%ae%e5%8f%96%e5%85%a5%e3%82%8c%e3%81%af%e8%89%af%e3%81%97%e6%82%aa%e3%81%97%ef%bc%9f/「綺麗にする事が前提」という事を述べました。

その前提で先程サブホームページブログhttps://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=139692&act_lst=detail&page=1 で、
健康的にも風水的にも良いことは述べました。

その詳細について当ブログで「なぜ良いのか」「どんなふうにしたら良いのか」等もう少し掘り下げてお伝えします。



今回は植物を取り入れるとどのような事が健康面に良いのかを述べていきます。


1.植物にはリラックス効果がある

植物には健康に有効とされる成分「フィトンチッド」を放出し、
脳内のα派を増大させリラックス効果を与得てくれます。
殺伐とした中に植物を置くだけでも少し違ってくるかもしれません。


2.目の疲れを軽減させる

乾燥防止効果によりドライアイが軽減されたり、
緊張感が和らぎ目の疲れを軽減させます。


3.空気を綺麗にしてくれる

光合成を行う事で酸素を出すのは知られていますが、
とくに観葉植物の土壌に生息するバクテリアが、
空気中の汚染物質を分解・ろ過すると言われています。


4.乾燥から身を守ってくれる

植物には適度な保温加湿作用(蒸散作用)があり、
冷房による過剰な室温低下や空気の乾燥などから私たちの身体を守ってくれます。
化粧品等の人工的に保湿を保つだけでなく、
自然の作用で保湿できるのは良いことです。
上記にも記したように空気が暖かいとも感じられることもあるので、
暖房設定を低く設定できるという、別の効果も期待できます。



こんな事が期待できるのであれば、
暮らしの中に取り入れることも良いですよね。

お手入れが少なくて済む植物もありますので、
是非取り入れてみるのは如何でしょうか。

「植物のある住まい・暮らし」については今朝の本ブログ投稿と同様連続掲載をしていきます。
お楽しみにしていてくださいませ。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
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ホントはどちらがお似合い?!

ホントはどちらがお似合い?!

よくこんなお悩みの方がいらっしゃいます。



「私が住むのに本当はマンションが適しているのかしら、
それとも戸建なのかしら…??」

マンションと戸建、
どちらもメリット・デメリットがあり、
そして住まいとして捉える場合、
その方のライフスタイル等によってどちらが適しているのか変わってきます。

皆様に幾つか質問をします。
YesかNoでお答えください



1.現在一人暮らしである。
2.現在夫婦2人暮らしである。
3.現在子どもはいるものの夫婦とも共働きである。
4.仕事で残業等があり自宅に戻るのが遅くなることが多い。
5.そろそろ会社員の引退世代である。
6.動くのが苦手で移動は最小限がいい。
7.賑やかなところが好き。



上記質問ですが、
1個でも当てはまるものがあれば「(条件はあるものの)基本的にマンションおすすめ」です!
ただし条件があります。
条件は…。

ところで先程の質問の主旨は、
1~4に関しては「防犯・セキュリティ」についてです。
5と6は平面移動という点を表しています。
7については戸建は比較的閑静な住宅街に立地しているのに対し、
マンションはそうでもない場合があるという事です。



次回以降の投稿で、
・戸建のメリット・デメリット
・マンションのメリット・デメリット
・高層マンションと低層マンションの違いとは
・大規模マンションと小規模マンションの違いとは
・民間分譲マンションと旧UR住宅及び同じころの年代のマンションとの違い
・マンションは「〇〇」によって左右される
等、皆様が気になっている点を取り上げていきます
どうぞお楽しみに!


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
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2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
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移住・二住居政策の支援等も行っている。

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「得する人」「損する人」~公示地価が上がった時のメリット・デメリット~

「得する人」「損する人」~公示地価が上がった時のメリット・デメリット~

ところで皆様、
公示地価が上がって得する人・損する人が出てくるのをご存知でしょうか?



どのような方なのかここでお伝えします!
※ただし一般論であり個別事例とは異なる可能性があります。

【得する人】
・不動産を売る人、売る会社
・借入する人:担保価値上昇で枠が広がる
・国や行政:税収UPが見込まれるから
・銀行などの金融機関:担保割れにならずに済むからですが得しない場合も…

【損する人】
・不動産を買う人、会社
・ただ不動産を持っている人
・相続が発生する人
・地主さん



いったいどういう事なのかお答えします。

固定資産税評価額があがると、固定資産税・都市計画税・取得税・登録免許税が増税になります。
「こんなに多くの種類の税金が増税になるの?!」と驚かれるでしょう。
先祖代々から受け継がれている土地をとくに有効活用していなく、
単純に保有だけしている場合、
税金が増税になる事で損した気分になります

得をする人は物件を売却する方だと思います。
公示地価の上昇という事は土地の実勢価格も上昇している可能性があります。
そうすると単純に売却しようと思っていらっしゃる方は、
その分査定金額も上がることになります。

金融機関に「?」をつけたのには理由があります。
一時東京の価格が上昇し、
スルガ銀行問題とは別に金融機関が土地の金額が高止まり傾向で、
担保評価がそこまで追いつかない実態があるとヒアリングをした事があります。



いつの時代も「得をする人」「損をする人」が出てきます。
しかし上記の理由ばかり捉えて不動産の売買のタイミングを逃す方もいらっしゃるのが現状です。
タイミングを外さないようにしたいですね!

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安孫子 友紀
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2つの路線価??

2つの路線価??

先日「基準地価」「公示地価」「路線価」について説明しました。
その中でも路線価ですが…
実は2種類あります!
その2種類とは何でしょうか?



1.相続税路線価

これは先日も触れている内容に近いものですが、
1年間金額が変わらない状態のものです。
その理由は後程述べます。

相続税路線価の決定には、
売買実例、公示地価、不動産鑑定士の鑑定評価額、精通者意見等をベースとし、
公示地価と同じ標準地なら基本的に公示地価と同一になります。
そして、相続税路線価は公示地価の8割程度を水準に決められています。

ところで1年間なぜ金額を変えないのでしょうか?
答えは相続はいつ起こるかわからないからです。

そして公示価格の8割と定めているのにも理由があります。
それは年の途中で地価が大きく下落した場合、
相続発生時点の時価評価に比べて、相続税路線価による評価の方が高くなってしまう危険を伴うから
です。
そのような理由で公示価格の8割程度の水準に下げて地価変動を吸収し、安全性を確保しているのが現状です。



2.固定資産税路線価


これは3年に1回見直しをします。
その理由は固定資産税の評価替え(価格を見直して適正に変更すること)が3年ごとに行われるからです。
3年に1回の1月1日時点の価格が同年4月頃に発表されます。

固定資産税路線価は、主要な道路に接する標準宅地(奥行、間口、形状などが標準的であるとみなされる宅地)を定め、
標準宅地の価格に応じた路線価が設定されます。
その他の道路では、主要な道路の路線価に準じて設定されていきます。

標準宅地の価格は売買事例から適正価格を求めるのですが、
当面の経過措置として、公示地価や鑑定評価の7割を目処とすることになりました。
不動産鑑定士の鑑定評価は、公示地価を規準としなければならないと法律で定められており、
鑑定評価を使っても実質的には公示地価と同等の価格です。

固定資産税路線価が公示地価の7割程度になっているのは相続税路線価と同じ理由で、
土地の価格が下落しても、固定資産税路線価が時価より低い状態を維持するためです。



これを読んであることに気が付いた方もいらっしゃると思います。
「相続」や「贈与」の事です。
その事については別の投稿で述べますのでお楽しみにしていてくださいませ!


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ズバリ、基準地価って何??

ズバリ、基準地価って何??

昨日基準地価の公表がありまし。
27年ぶりに全国平均が上昇。
このニュースを耳にした方は多いのではないでしょうか?
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180918-00000061-asahi-brf



ところで「公示地価」とか「基準地価」とか「路線価」等の言葉を耳にする機会があると思いますが、
「いったいこれって何?」と思われていらっしゃる方も…。

そこで用語説明と地価の上昇によって考えられる事等を数回に分けて投稿します。



1.基準地価とは
国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので都道府県が毎年1回(9月下旬頃)公表
都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め、
毎年7月1日現在の標準地価を判定し公表します。
土地取引の指標、正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じようなもので、
公示地価を補完する形をとります。
実勢地価を100%とした場合、基準地価は70~80%といわれています。

2.公示地価とは
地価公示法に基づき、
国土交通省が毎年1回公示する標準地の価格のこと。
「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「市街化調整区域内宅地」「市街化調整区域内林地」に分類。
全国の標準地を選定し正常な価格を公示することで、
土地の取引価格に一定の指標を与え、
土地取引の目安となるものであります。
また、公共事業用地の買収や補償金額を算定する際にも参考にされます。
公示対象となる土地は原則は都市計画法による都市計画区域
しかしそれ以外にも土地取引が相当見込まれるとして国土交通省令で定める区域も含みます。
1地点に対して2名以上の不動産鑑定士が別々に現地を調査、
近隣の土地の売買例や家賃収入などを考慮して下した評価をもとに、
国交省の土地鑑定委員会が決定。

建物が建っている場合でも更地の価格を推定
毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの価格が3月に公表されます。
一般的には実際に取引される実勢地価は公示地価の70%~120%程度であり、
地価は需要と供給の関係で上下するので、
人気のある土地は実勢地価の方がかなり高くなる場合も出てきます。

3.路線価とは
路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地1平方メートル当たりの土地評価額。
国税庁が発表するもので、相続税や贈与税の課税価格を計算する目安となります。
国税局が土地の公示価格、不動産鑑定士による鑑定評価価格や売買実例価格、
精通者意見価格などを基準にして税務署別に 1月1日時点の路線価を例年8月頃に公表。
路線価は土地取引の指標となる公示地価の約80%程度
立地条件がよい角地は側方路線影響加算率を乗ずることで評価額を高く、
間口が狭ければ間口狭小補正率を乗じて評価を低くする、などの調整がなされています。



難しく語ってしまいましたが、
法律や税によって異なるこの3点。
では上昇によるメリット・デメリットについてと、
路線価の詳細は次回以降に述べていきます。


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風水の取入れは良し悪し?

風水の取入れは良し悪し?

皆様のご自宅は風水に拘っていらっしゃいますか?
風水を上手に取り入れて運気がアップされたとか、
逆に運気が悪くなったなど様々な情報が飛び交っています。

私自身は風水に詳しくはありませんが、
住まいや仕事場所等は運気をあげたい場所ではあります。

風水を取り入れる前にしておくことがあると私は思っています。




それは「綺麗に・明るく・心地よい環境作り」だと感じております。

「綺麗に」は掃除などを行って綺麗に風通し良くしておくことです。
「明るく」は自然光が取り入れられる場所は自然光を上手に取り入れ、
取り入れる事が出来ない場所は照明などを工夫することです。
「心地よい」はマイナスイオンなどを少しでも発生させる環境を整える事です。
例えば観葉植物を育てること等です。



日頃から意識しておくといざという時に役立ちます。
例えば自宅を売却する際に、
居住中の間から綺麗にしておけば、
内見にいらっしゃるお客様は気分が良いものにもなり、
リノベーション前でも生活のイメージが掴みやすく、
早期成約にも繋がる可能性が出てくるのと、
綺麗・汚いでは「減額交渉」の際に心理的な面で金額そのものが変わってくる可能性もあります。

誰が見ても気分のよい物件でいることが、
物を大切にすることにも直結すると思います。

生活の向上のためにも意識していきたい点ですね。

風水の事は私も少しずつ知っていこうと思います。
役に立ちそうな情報は皆様に随時お知らせします。

【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com

ブログ等の一覧は…
https://peraichi.com/landing_pages/view/enishire


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災害に関連する賃貸借契約

災害に関連する賃貸借契約

今年は大阪震災・北海道震災・西日本豪雨・そして台風の影響など自然災害が多い年で、
犠牲になられた方の事を思うと心が痛みます。
一日も早い通常の生活に戻られることを切に願います。



ところでこういう時に「消費者庁」に賃貸借契約の事でお問い合わせがあるようです。
消費者保護の観点から消費者庁も相談例を挙げていますので、
それを基に投稿します。
http://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/pdf/consumer_policy_caution_180906_0001.pdf#search=%27%E6%B6%88%E8%B2%BB%E8%80%85%E5%BA%81+%E5%9C%B0%E9%9C%87%E3%81%AB%E9%96%A2%E9%80%A3%E3%81%99%E3%82%8B%E7%9B%B8%E8%AB%87%E4%BE%8B+%E5%AE%B6%E8%B3%83%27


1.災害を受けた建物からの解約申出に関するトラブルについて

上記URLにも記載がありますが、契約書の内容によって対応が異なりますが、
こういう事態だからこそ高額な違約金は請求してはならないと私も思います。
解約する事によって家賃収入がないというマイナス面もありますが、
利用されていらっしゃる方の不安の払しょくや安全面を考えると「解約」というのも念頭に置かなければなりません。
こういう時の事は借りていらっしゃる方が後々までよく覚えていて、
もしこの地が好きな場合は「正常化したらまた戻りたい」という気持ちにもなるかもしれません。
そういう事を考えると「お互い様」と考えた方が宜しいかと思います。


2.建物の損壊程度によって異なる賃貸借契約について

勿論住めない程度に損壊してしまった場合(滅失)は、
その時点で契約は終了です。
通常の賃貸借契約書にはその旨の記載があります。
住めないものに対して契約が継続する、
というのは不自然な話になります。

住めなくなった場合は契約は終了しますので、
敷金は返還になります。
引っ越し費用までは個別案件になりますので、
貸主様・借主様と話し合いが難航する場合は、
貸主様・借主様とも消費者庁か弁護士の方にご相談ください。

修復で対応出来る場合は通常は貸主様に修復義務があります。
完全に修復できないケースも生じてくる可能性があります。
その際には「賃料の減額」という事にもなりかねません。
ただし借主様が話し合いの最初にいきなり減額請求するのは気分が良いものではありません。
貸主様・借主様がお互いによく話し合いを行って、
その結果が賃料減額になるという事もあり得るという事です。

この点は注意しなければなりませんが、
被災した場合で一時住めなくなった場合、
その間については借主様は賃料の支払い義務は無いという点です。
消費者庁の事例の一番最初に掲載されていて、
これは知らない方も多いはずです。
後々のトラブル回避のためにも覚えておきましょう。
そして支払い義務が無いとしても貸主様・借主様双方よく話し合いは行う事が大事です。


3.建物の損壊による第三者への損害賠償について

災害の影響によって生じた第三者への被害は、
例えば建物の瓦やフェンス等が破損して隣地の建物や自動車等にぶつかり破損した場合、
「善管注意義務」によって異なってきます。
普段から貸主様が建物のメンテナンスを怠ってなかったり、
借主様も不具合に関して細心の注意を払って貸主様に報告している等、
普段から第三者の方にご迷惑をお掛けしない対策を取っていたかどうかで損害賠償については対応が異なってきます。
こうなった場合は消費者庁や弁護士の方等に相談するのがベターです。

借主様は「報告履歴」を常に取っておくこと、
貸主様は事細かい部分まで「修繕履歴」を残しておく事等が大事です。
記録を残しておく習慣をつけましょう。



災害は起きない事が一番です。
しかし災害が亡くなるとは考えにくく、
日頃から災害への対策は必要になってきます。
そしてこういう事は実際起きてみないとわからない事がたくさんあります。
だからこそ事が起きる前に消費者庁などは実際どのような見解なのか知っておくことも大切です。

どんな立場であれ「お互い様」という気持ちは忘れてはなりません。
先ずは生活基盤をもとに戻せるようにすることが必要です。
貸主様・借主様の垣根を取り払い、
こういう時こそお互いが協力し合える関係を日頃から築いていくことも必要ですね。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
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「家」も欲しいし「家賃収入も欲しい」かも?!

「家」も欲しいし「家賃収入も欲しい」かも?!

来年10月に控えている消費税増税…。
実施されると言われていますがどうなるのでしょうか?

そういう点で焦られていらっしゃる方も中には…。



住宅ローン減税等については未確定要素があるので今回は取り上げませんが、
「住宅ローンを家賃収入で少しでも返済出来たら…」と思われていらっしゃる方に提案です!
勿論ずっと家賃収入が入ってくるという確証はないという前提でお話し致します。



「賃貸併用住宅」という言葉を耳にされた方いらっしゃいますか?
その名前の通りご自宅と賃貸住宅を併用した建物の事です。
賃貸部分を第三者に貸し出す事で家賃収入が得られる可能性が出てくるという事です。
勿論賃貸併用住宅にも他物件同様メリット・デメリットがあります。
それは何か述べていきます。



~賃貸併用住宅のメリット~

1.賃貸部分を作ることで家賃収入が得られる可能性が出てくる
その名前の通り家賃収入を得ることも目的のひとつなので可能性が広がります。

2.ライフスタイルの変化によって様々な対応が出来る
もし将来的に2世帯・3世帯住宅を検討された時に、
賃貸部分をお子様・お孫様用として利用する事も可能です。
家賃収入だけではなくそういう利用方法も増えていきます。
また、ご自身で使用している住戸部分に関しても、
将来賃貸として貸し出す事も検討出来ますし、
利用方法は様々あると考えられます。
これは今私が手掛けている事業にも関連してきます。

3.住宅ローンを利用出来る場合がある

あくまでも「賃貸」なので本来は「アパートローン」と呼ばれる商品になるのですが、
賃貸併用住宅の場合、
金融機関によっては「住宅ローン」での対応が可能になります。
アパートローンより住宅ローンの方が良い点では、
・借入期間が長くなり、毎月の返済額を抑えることが出来る
・住宅ローンの方が一般的に金利は低い
・住宅ローン控除が可能になる可能性がある
という事です。

※税金等の面もありますが今回は割愛します。



~賃貸併用住宅のデメリット~

1.賃貸併用なので入居者様からのクレームはダイレクトに受ける可能性がある
同じ建物内に住んでいらっしゃるので直接24時間365日関係なくクレームを受ける可能性は出てきます。

2.賃貸部分がなかなか客付け出来ない場合は、その部分はただの「空家」
家賃収入もない状態に陥る可能性もあります。
その場合は単なる空きスペースになってしまい無駄な空間と感じてしまう事もあります。
家賃設定・その他設定を間違わないようにしなければなりません。

3.契約形態によっては入居者の方に退去を促す事が困難
ご自宅を2世帯・3世帯住宅に直したい等用途を変えようとした場合、
「定期建物賃貸借契約」で契約終了に関する事項、
再契約がどういう場合にしない等明記した契約を締結していれば別ですが、
「普通賃貸借契約」にした場合、
それ相応な理由がない場合は貸主様から「解約申出」は基本出来ませんし、
更新拒絶も出来ません。
仮にお互いが合意の上解約になったとしても、
借主様に対して引っ越し代等も考慮しなければなりません。



デメリット解消のためにも収支設計を確り計画し、
「これは活かせそう!」と判断なさった場合は是非賃貸併用住宅を検討されるのは如何でしょうか。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
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