不動産まめ知識

2018 10月 15日

「さこうじゅう」とは何か？

タイトルを見て「何のこと？」と思われた方がたくさんいらっしゃるのではないでしょうか？
では「サ高住」は耳にされた方はいらっしゃるかもしれません。

「サ高住」とはサービス付き高齢者向け住宅の略です！



サービス付き高齢者向け住宅とは、
「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の改正により創設された制度で、
高齢者のために提供する賃貸住宅です。
「サ高住」の建物は、一般的な賃貸住宅と違い、
・一定の面積や設備
・バリアフリー構造などを有する
等も必要ですが、
入居する高齢者に状況把握サービスや生活相談サービスなどの福祉サービスを提供する事も必要になります。

【必要となるサービス】

・状況把握サービス：入居者の心身の状況を把握し、その状況に応じた一時的な便宜を供与するサービス
・生活相談サービス：入居者が日常生活に支障が出ないか等を確認し、支障が出ないようにするために、入居者の相談に応じてアドバイスをするサービス
・その他サービス：家事代行等



高齢化を迎えている現状。
要支援や要介護の方も増えている状況の中、
金額が高い等の理由で介護施設に入られない方も増えてきています。
その一方で高齢者の方でも単身で生活されていらっしゃる方も増えています。
元気なうちに介護施設ではなく「サービス付き高齢者向け住宅」に引っ越し出来るだけ長く元気で過ごそう、
という考えの方も出てきて、
今後もっと需要が出てくるのでは、と考えられます。

サービス付き高齢者向け住宅を提供する事は「社会貢献性」が強いと捉えられます。
そこで国などが改修費の補助をしたり、
融資条件の緩和などに繋がるケースもあります。



弊社でも「国土交通省認定 先駆的空き家対策モデル事業 ペット共生型地域拠点併設シェアハウス」事業パートナー企業として活動を行っております。
日本全体での活動になりますので、
この事について今後のブログ等で述べていきます。
ご興味がございましたらお気軽にご質問等お願い致します！


【ブログ著者プロフィール】

安孫子　友紀
縁（えにし）合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月､東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com

ブログ等の一覧は…
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2018 10月 14日

人に地球に優しく…

今回のテーマは弊社の事業内容とは少し違いますが…。
ただ同じ不動産の領域でもあるので取り上げます。

先日より九州電力の件は話題になっていて、
今後どの電力会社でも起こりえる可能性がある「再生エネルギー問題」。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181013-00000568-san-bus_all



身近なところで言えば「太陽光発電」。
太陽光発電のための土地を購入し、
太陽光発電での不動産投資を行っていらっしゃる方も多いですが、
自宅にソーラーパネルを設置して、
余った電力を売却されていらっしゃる方も…。

こういう身近で発電される電力に対して出力制限されてしまうと、
時代の流れから逆行していると感じます。

原子力発電は止めていくのは勿論の事、
出来れば石油等の使用を行う火力発電も発電量を減らしていくべきだと思います。

余剰電力こそ「蓄電池」等を増やす事は出来ないのでしょうか。
石油等を購入しない分でそちらに少しでも費用が移行できるのでは、
とも思ってしまいます。



昨日も当ブログで投稿しましたが、
「地球温暖化」を阻止しなければ生きものは安全に暮らす事は出来ません。
自らの首を一生懸命・必死になって締めていっているのです。

電気の出力制限を行うというのは、
電気が余っているので、
先程も述べた通りその分の火力発電等の出力を抑えるべきで、
その抑えた分を消費者に還元しなければならないと思います。
金額を安くするだけなく、
如何に自然エネルギーと共存していく、
そういう局面にきているのではないでしょうか？

土地・建物の有効活用にもなり、
自然と共存できる「自然エネルギー」。
この対策はもっと真剣に考え議論し取り組む事が大事です。


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安孫子　友紀
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2018 10月 13日

「未来志向型」不動産のひとつは…

皆様は、元京都市立清水小学校（京都市東山区）をホテルへとコンバージョンするプロジェクトの着工を発表されたのをご存知ですか？

清水小学校は明治2年（1869年）に開校、
昭和8年（1933年）に現在の場所に移転・新築。
今まで地域自治の拠点となり、
伝統的コミュニティの中心施設でもありました。

このプロジェクトはNTT都市開発が歴史を未来へ継承することを目指し、
約85年前に建築された既存校舎の意匠を保存した上で、
躯体を補強・付属施設を追加し、
ホテルとしての内装や設備を整備する事になっています。

ホテルの運営はプリンスホテルに委託されるようです。

2019年冬頃の開業予定、楽しみですね…、
では締めくくりに…?!
締めくくりません、あくまでもこれは序章です。
この事を前提に言いたいことがあります！




あくまでも主観ですが、
京都では「京町家」を改装して転用するケースが増えていると感じています。
ただの改装ではなく、
歴史を残しつつ街を活かしたリノベーションを行い、
人が集いやすくする不動産の転用。
この事は他地域でも見習うべきところだと思います。

こういう大がかりな事でなくても良いのです。
一人ひとりが「意識を持つ」事が大事なのです。

私が言いたいことは…



街を大切にしていくこと、
建物を大切にしていくこと、
不動産を大切にしていくことが「地球温暖化の防止のひとつ」になるのでは、
と感じているのです。

ものを建てる（新築する）事が悪い事だとは申しておりません。
新築する事も地球温暖化防止になる場合もあります。
環境に配慮した建物を建てて活かしていくことも地球温暖化防止に繋がります。

ただ、乱立して建てていくのは良くありません。
今ある建物を活かして、
安全にかつ出来るだけ資材等もリサイクルを行いリノベーションする、
そして循環型社会を築き上げる事も必要です。



昨晩ある報道がありました。
それは「シベリアの永久凍土が溶けている影響」についてです。

永久凍土が溶けている事で2つの問題があります。

1つ目は永久凍土の上に一部の街があり、
永久凍土が溶けている影響で「普通に暮らす」事が出来なくなっていることです。
極端にいえば「命の危険を伴って生活をしている」状況です。
建物に亀裂が入ったり道路が波打って自動車運転も危険な状態。
当たり前のように出来ている「日常生活」が出来ないのです。

もう1点は永久凍土が溶けることにより「メタンガス」が発生していることです。
メタンガスは温室効果ガスのひとつで、
これが空気中に含まれることで温暖化が進みます。

どの程度の発生か現在調査中のようで、
先日発表されたICPPの総会において採択された内容で、
2030年から2052年の間に気温が1.5度上昇する件ですが、
このメタンガスの影響は含まれていなく、
これの数値がわかって算出した場合は気温上昇がもっと早く加速すると推測されているようです。

地球温暖化を進めてしまったのは、
私達人類の影響からです。
だからこそ「安心して安全に暮らせる社会」を築けるのも私達しかいないのです。
それが出来る方法のひとつが「不動産の活用の仕方」だと思っております。

「未来型思考の不動産」というのは決して前向きな事ばかりではなく、
後ろ向きな部分を少しでも前向きに変えていくことも含まれています。
後世のためにも、今「未来型思考の不動産」を目指して行動していきます！


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安孫子　友紀
縁（えにし）合同会社 代表
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2018 10月 11日

もしもこれが現実化したら…

おはようございます！
今日もテーマを変えます。

昨日夜ですがこのようなニュースが取り上げられました。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181010-00000103-mai-bus_all

税制の事です。



スマホでの確定申告は画期的かもしれませんが、
セキュリティ対策等も必要になりますよね。
そのあたりがどうなるのか気になりますが…。

メインはスマホでの確定申告ではありません。
上記URLに添付してある「資産にかかる税」の事です。



この部分が変わるとなれば贈与税などが変わるという事です。
この税制改革が成立すれば不動産にも何かしらの影響が出てくると予想されます。

不動産という資産を「収益物件」に変えるのか、
「現金化する」事が増えていくのか、
税制改革によっても変化しますし、
これからの動向に注視しなければなりません。

この記事だけではどのような内容か不明ですので、
色々と判明次第投稿をしていきます。

宜しくお願い致します！

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2018 10月 10日

「それは法律違反ですよ！」

今日は急遽テーマを変えます！
昨日ある事がインターネットで話題となったからです！



「いきなりNoって何??」と仰る方が…。
ある行為が「法律違反」なのです！

昨日このような記事が取り上げられました。
「コンサル料を取って自身の物件を押し売り!? 有名大家の悪質手口」
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181009-00018116-gonline-bus_all

ここでひとつ注意しておきますが、
別に著名大家さん皆様が悪いわけでもありませんし、
著名でなくても問題行動を起こされていらっしゃる方もいます。



問題となっているのが「再生投資」という手法の事です。
多くが築古物件（とくにボロボロ物件と呼ばれるほどの人が住めないくらい状態が悪い物件）を購入し、
それをリノベーション等行い高い金額をつけて販売する事です。

「それの何が悪いの？」と思われる方がいらっしゃると思います。
宅建業業者も買取再販しているのに、
と指摘される方もいらっしゃると思います。



何が悪いのかというと、
「宅建業免許を取得せずに不動産を購入して再販すること」です！
もう少しわかりやすく言えば、
宅建業免許を持たない方が転売目的で不動産を購入する事自体の行為が法律違反なのです！
上記の行為は「宅地建物取引業法」という法律で禁じられています。

「大家業」を行おうと思い物件を購入しリノベーションをしたものの、
何かの事情（資金繰りが厳しくなって所有した物件を早期に売却しなければならなくなった等それ相応の事情）で手放さなければならなくなった、
という事であれば別ですが、
最初から「再販で儲けよう！」なんていう意識を持たれた方は完全にアウトなのです！


ちなみに「宅地建物取引業免許」を取得して転売している「自称不動産投資家・自称不動産大家」という方がいらっしゃいますが、
この方たちは投資家でも大家でもありません。
「宅地建物取引業者（いわゆる不動産業者と呼ばれているものに近いもの）」なのです。

取引業免許を取得して転売する事には一部を除き合法ですが、
「自称不動産投資家・自称不動産大家」を語って如何にも投資が成功するかの如く転売するのは、
モラルに欠けている行為です。
そしてあたかも儲かるような事を語りかけ、
コンサルティング料まで請求する方もいらっしゃるようです。
「コンサルティング料」というのはそういう概念のものではありません。



昨今様々な事情で不動産投資そのものが厳しいと感じられる雰囲気になっています。
そういう時に
「今まで上手くいかなかった分もう少し投資をして儲けないと！」と思う方、
「失敗したから早期売却しなくては！」と思われる方、
双方がいらっしゃると思いますが、
そのような時こそ「ニセ再生投資」を呼びかける悪質な方が増える予感がします。

投資そのものは決して悪いものではなく、
将来を考えて行うものなので逆に良いものだと思いますが、
人を騙すような「投資」はあってはなりません。
それは投資ではなく言い換えれば「騙して金銭を取る詐欺」みたいなものです。
あくまでも不動産投資というのは「不動産を貸す」という事で「社会貢献をする」という意識のもとで行うべき行為であり、
その行為が「家賃=社会貢献報酬」としていただけるのであります。

ちなみに宅地建物取引業法ではこのような規定があります。

・所有する土地や建物の売買や交換をする
・他人の土地や建物の売買や交換、賃貸の代理をする
・他人の土地や建物の売買や交換、賃貸の媒介を行う
この行為は「宅地建物取引業の免許」を取得していなければ基本は出来ません。

要するに不動産を所有している方が、
自分自身の物件に対して入居者を見つけて賃貸契約する事だけが上記に入っていません。

皆様も十分慎重になりましょう！
皆様にとってより良い取引が出来る事を常に思っていますし、
そのような取引が出来るようにしていきたいと思っています！


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2018 10月 9日

DKはどんな発想から？

「食卓」というとこんなイメージが最初に出てきます。
↓↓


昭和の良き時代に家族揃って食事をする…。
映画の世界をイメージしてしまうのは私だけでしょうか？

ところでダイニングキッチンという発想はいつ位にうまれて、
どのような歴史を辿ってきたのでしょうか？



そもそもDK（ダイニングキッチン）とは和製英語で、
台所（kitchen）と食堂（dining room）の機能を1室に併存させた部屋をいいます。

1951年に旧建設省が定める「公営住宅標準設計」の規格51C型において、
台所を広めに作って食事室と兼用とし、
居室2つ（6畳、4畳半）を配する間取りが確立されました。

この規格51C型というのは、
建築家西山卯三氏の住宅研究の成果に基づくものであります。

人間らしい暮らしのため食事の場所と寝る場所は分け（食寝分離）、
またプライバシーの観点から夫婦と子どもの寝室は分ける（就寝分離）、
という2つの原則に基づき、
食事室兼用の台所（後にダイニングキッチン）を設けることで、
寝室とは明確に区別された食事の場所を確保しました。

その後、1955年に設立された日本住宅公団の標準設計（2DK55型）にも採用されました。

従来の一般の庶民住宅では、
先程の写真のように、
畳敷きの茶の間でちゃぶ台を囲んで家族が食事をしていました。
それに比べ、テーブル式の団地のダイニングキッチンはモダンな生活の象徴となりました。
しかしDKの発想は、
調理のスペースと食事のスペースを兼用とし、
住宅の面積を節約するための苦肉の策で取られたものとも言われています。

そしてダイニングキッチンが普及され、
生活水準の向上とともに、
ダイニングキッチンよりもゆとりのある広さの部屋として、
リビング・ダイニング・キッチン（LDK）が出来ました。



ところでダイニングキッチンとリビングダイニングキッチンの違いはわかりますか？

不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約」に従って以下の決まりがあり、
それに基づき言葉の使用をしています。

～ダイニングキッチン～
台所と食堂の機能が1室に併存している部屋をいい、
住宅（マンションにあっては、住戸。以下同じ）の居室（寝室）数に応じ、
その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するものをいいます。

～リビングダイニングキッチン～
居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋をいい、
住宅の居室（寝室）数に応じ、
その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するものをいいます。

これでは広さの定義がなく曖昧だったため、
不動産公正取引協議会連合会では、
2011年11月11日に次のように最低限の目安として指導基準を定めました。

～ダイニングキッチン～
寝室が1室の場合、DKは4.5帖以上
寝室が2室以上の場合、DKは6.0帖以上

～リビングダイニングキッチン～
寝室が1室の場合、LDKは8.0帖以上
寝室が2室以上の場合、LDKは10.0帖以上



意外な事に「日本の発想」から生まれたダイニングキッチン。
皆様にとってDKやLDKの役割は何ですか？
どの位の広さが必要ですか？

役割や必要な広さが見えてくると物件の見方にも変化が出てくると思います。


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2018 10月 8日

その役割を考えた事ありますか？

皆様は「住まい」や「事務所」「店舗」で、
個々の設備等に関して役割を考えた事ありますか？



例えば「リビング」。
リビングは実際どんな役割を果たしていて、
何のために必要なのか、
リビングの歴史について等ご存知でしょうか？

今回から「個別」の役割について何度かに分けて投稿をしていきます。
今回のテーマは「リビング」にします！



そもそも「リビング」というのは居間の事で、
洋風の茶の間を意味しています。
一家だんらんを楽しんだり寛ぐ場所としての役割をしています。

もともとは食後に、
男性たちがタバコを吸いながら、政治や世間の話、つまり男性だけの話を始めると、
女性・子供たちはその場から引き下がり、
食堂に隣接した控えの間で過ごしており、
その部屋のことを指したと考えられています。
時を経て、女性・子供が寛げる肩の凝らないこの部屋に男性もまた加わるようになり、
居間は現在のような家族の憩いの間になりました。

日本の場合は「茶の間」のイメージが過去にはあり、
畳の間でちゃぶ台で食事をし、
そして同じ場所でテレビを視聴する、
いわばダイニングと兼用になっていた使い方をしていました。
よくテレビで「お茶の間の皆さん」という挨拶をするのは、
このような過去があったからだと思われます。

時代を経て「茶の間」から現在の「リビング・ダイニング」に変化しました。



こういう歴史背景や役割を踏まえて、
皆様は「リビング」は必要になりますか？
皆様にとって「リビング」は一般的な意味のリビングの役割になるのか、
違った使い方になるのでしょうか？

リビングが必要と気付いた時に、
「リビング」と「ダイニング」を兼用にするのか、
それとも別々にするのか、
という考え方が出来ます。

上記のような観点で物件を選んだりする方法で自らのライフスタイルの見直しが出来ると思います。

ものの観点を変えてみると違ったアイデアが浮かんでくると思います。
皆様にとって良い住まいが見つかりますように！


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安孫子　友紀
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2018 10月 7日

ひとりでは…

静岡市でこんな取り組みがされています。

http://www.at-s.com/news/article/local/central/550096.html

「リノベーションスクール」の取り組みです。



リノベーションは「住居」に限ってはいません。
空き店舗も空事務所も同じことです。

空家を減らす取り組みは「人が集う」取り組みにもなります。
どのようにしたら空家を減らせるのか、
だけを考えていては前に進まないと思います。

その空家をどのような形に変化させるのか、
変化させるに当たってどのような業種を呼び込めばよいのか、
どのようなリノベーションが必要なのか、
どのようにその町と調和がとれるのか、
そして空家を取り組むのではなく町全体を活性化させるのにはどのようにしたら良いか、
様々な観点で「空き家対策」に取り組む必要がこれからの時代には欠かせないと思います。



この問題は「ひとり」では解決できない問題だと思っております。
様々の方の意見や視野を広げる事等、
多くの方の賛同が必要になってくるのではないでしょうか。

「誰が為に」精神が必要です。
「誰かのために、その町が良くなるために、人が元気になるために」の気持ちも必要です。
静岡市のようなこういう取り組みが多くの地域で広がってほしいですし、
私も賛同したいです！

それが弊社の方針のひとつでもあります。


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2018 10月 6日

塩害は…

昨日、京成線の「塩害」は大変驚きました。
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20181006-00402516-fnn-soci
私も昨日利用しようと思っておりましたが、
一度は復旧したものの昨晩21時30分に再度停電により運転見合わせ…。
塩害で運休になった経験が今までに一度もなく、
自然災害の影響は時間が経ても起こるものだと改めて実感しました。

ところで塩害は電線だけのものではありません。
不動産も「塩害」はあるのです。



よく耳にするのは「鉄筋コンクリート造」の塩害。

コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、
膨張が生じてきます。
鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張り力が働いてひび割れが生じます。
コンクリートのひびは、ますます腐食物質（水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオン等）の侵入を許し、
鉄筋の劣化やコンクリートの剥落へと発展してしまうのです。

原因は海水や凍結防止剤によるものが多く、
高度成長期におけるコンクリートの中には海砂や砂利が原因になっているのではないかともいわれています。

それ以外にも、
配管や鉄製の柵やテレビアンテナも腐食する事があります。



今回塩害による電車運休等で改めて気付きましたが、
住まいなどの「不動産」は本来身を守るためのものでなくてはなりません。
塩害等の予防や塩害が発生しても最小限にとどめて修繕する等、
日頃から意識したい点の1つでもあると思います。

海から離れている京成線でも起きた事。
海の近く、以前より湾岸エリアも人気エリアのひとつでもありますので、
風向き次第で海風が届きそうなエリアは日頃からもっと意識していきたいものです。

予防等の情報発信をこれからも行う事もしたいです。


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2018 10月 5日

こういう良い環境を提案していきたい…

少し前に「植物と風水と不動産」をテーマに投稿をしてきました。
https://enishire.com/73680/2018/09/22/%e8%89%af%e3%81%84%e3%82%82%e3%81%ae%e3%82%92%e5%8f%96%e3%82%8a%e5%85%a5%e3%82%8c%e3%81%a6/

その時は「住まい」を中心に述べてきましたが…。



明日、南青山にカフェ、ショップ、シェアオフィスからなる施設「SHARE GREEN MINAMI AOYAMA」（東京都港区）がオープンするそうです！
東京メトロ半蔵門線・銀座線、都営大江戸線「青山一丁目駅」、
東京メトロ千代田線「乃木坂駅」が最寄り駅になり、
交通アクセスの良さもありますが、
ここのコンセプトは都会の真ん中にある新しいPARK LIFESTYLE。
緑を取り入れることで自然と共存する事で新しい価値を見出す事を考えているようです。

築30年程度の事務所2棟をシェアオフィスに、
築20年程度の倉庫2棟をカフェとイベントスペースに再利用。

ここで言えるのは2点あります。

1.建物のリノベーションが環境保護に繋がるのではないか
2.住まいだけではなく仕事場でも植物を取り入れる事が重要

こういう場所が増えると地域の活性化にも繋がる可能性があり、
こういうもの等未来型の不動産を皆様に提案出来るように行動していきたいと考えております！


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