不動産まめ知識

マンションに限らず…~日本各地の空家問題~

皆様、こんにちは!
縁合同会社安孫子です。

久しぶりに爽やかなお天気の東京。
熱中症には気をつけましょう!

ところで一昨日ですが「タワマンの修繕積立金はホントにヤバイの?!~ネットで見かける修繕積立金問題~」でマンションの管理について述べました。
https://enishire.com/73680/2019/06/11/%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%81%AE%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%A9%8D%E7%AB%8B%E9%87%91%E3%81%AF%E3%83%9B%E3%83%B3%E3%83%88%E3%81%AB%E3%83%A4%E3%83%90%E3%82%A4%E3%81%AE%EF%BD%9E%E3%83%8D%E3%83%83/



マンションの管理がヤバイと感じるのはこの事だけではありません。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190613-00000013-mai-bus_all
(高齢化や孤独死…「マンション管理組合」の“悲劇”)

以前より「空家問題」は言われていますが、
個々の不動産だけの問題ではなくなってきます。

マンションの場合、上記リンクにもあるように孤独死等で空き家になってしまって、
相続人もいらっしゃらないケースは長期間の間「空家」の問題が解決しない状況が発生してしまいます。
「共同住宅」なので管理費・修繕積立金の問題も発生。
徴収する金額が不足してしまい「負」のスパイラルが起こりえる事も予測できます。

ただ、こういう問題は「マンション」だけの問題ではありません。



戸建の場合も「近隣の環境の悪化」に繋がりかねません。
建物が老朽化し防犯面も(怪我等の)安全面も保たれずに「負のスパイラル」が起こる可能性を秘めています。

人口減少が叫ばれている中でこういう事態は起きる可能性が高まっていますが、
対策を取り始めているのが「団地」だと思います。

かなり前の記事になりますが「空き家対策」について動いている事を示しています。
https://www.asahi.com/articles/ASL3S32MTL3SUTIL005.html

「空家」を「コミュニケーションの場」として転用するもの1つですし、
「空家」を「二住居生活の生活の場」のひとつとして活用する方法もあります。

上記だけでは対策としてはまだまだ不十分だと思いますが、
こういう対策を一つひとつ積み重ねていく事こそが大切で、
対策を取るのと取らないのでは時間が経過するにつれて大きな差が出てきます。

今、弊社のHPでもその対策について告知する部分を製作中です。
弊社も早速取り組みを始めます。


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タワマンの修繕積立金はホントにヤバイの?!~ネットで見かける修繕積立金問題~

皆様、おはようございます!



昨今「タワマンの修繕積立金が不足しているからタワマンは暴落する」等というネット掲載をよく見かけます。
タワーマンションは暴落する、本当にそうなのでしょうか?



私はこの情報は「?」だと感じています。

マンションは「管理を買え!」と言われているように管理会社次第で良くも悪しくもなります。
修繕積立金不足は何もタワーマンションだけの問題ではありません。
小規模マンションでも起こりえる問題です。

例えば新築・築浅マンションを購入する際に、
異常に修繕積立金が安い場合はいざ修繕を行う際に不足が予測されています。
新築マンションを購入する際は修繕積立金準備金も最初に支払うケースも多いですが、
それだけでは足らないケースが多いと思います。

修繕積立金を低くするのには訳があります。
それは「売却のしやすさ」です。
物件を購入する際に諸費用等が発生します。
そこで出費が発生しますので「その後は出来るだけ安く…」と思うのは人間の心情かもしれません。
だから「月々の費用が安くて済む!」と錯覚を起こしてしますのです。



「長期修繕計画」をきちんと確認していますか?
長期修繕計画を作成するだけではなく定期的に見直す必要があります。
予測できない事も中にはあります(資材の高騰、人件費の高騰など)。
不足が初期にわかっている場合は修繕積立金の値上げ幅も小さくて済みますが、
いざその時期になって「不足しています」では大変な事態になります。

一時徴収金の回収であったり、金融機関からの借入だったり、
それこそ予測していなかった「費用発生」です。

主体になるのは「管理組合」の皆様ですが、
その前に「管理会社」が多方面で提案してくれるか、
それを直視するか、ということが必要です。



3年前の記事になりますが、
埼玉県川口市に所在する「エスザタワー55」というマンションの事例が下記の通りです。
http://suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/ (55階建てタワーマンションの大規模修繕工事が開始、その難しさとは)
コンサルタント会社を決定し、施工会社決定、修繕の工期を含めると4年の月日がかかっています。
それくらい「大規模修繕」は事を慎重になる必要があります。

少し話が脱線していますが、
管理組合全体がどの程度合意形成するまでに活発なのか、
管理会社がどの程度アドバイスを出せるか、
管理会社主導ではなく管理組合主導になれるかなれないかで左右される事もあります。

だからこそ一概に「タワマンの修繕積立金が不足」とは言えないと思います。

物件を購入する際は(自主管理以外)「どんな管理会社に依頼しているのか」を知る必要性があります。
既に購入して物件を所有していて管理会社に疑問を感じるのであれば、
理事会等で疑問を呈してみるのもひとつの方法です。
理事の方を通して一度「マンション管理士」等のプロに相談してみるのも良いと思います。


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時代の変化とともに変わる「不動産経営」

皆様、おはようございます!



昨日ですが「住みながら副業?」についてサブブログで投稿しました。
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=147916&act_lst=detail&page=1

サブブログでは貸主様・借主様の「メリット」について述べましたが、
ここでは少し角度を変えて投稿します。

時代を遡ると、
・3点ユニットが敬遠されて、バス・トイレ別の物件が好まれるようになり、そういう物件も増えてきた。
・インターネット使いたい放題が提供されるようになってきた。
・収納が豊富な物件を好まれるようになってきた。
等物理的なサービスが今までは増えてきたような気がします。

しかし物理的なものはそのまま定着するものと形骸化するものに分かれてきます。
そのうちのひとつが「ロフト」だと思います。
ロフトは寝室代わりに、趣味部屋に、荷物置場として利用されていましたが、
急な階段(はしご)が怖がられる方も多かったり冷房が効かない等で「ロフト」が選択肢から薄れているような気がします。

昨今まで「不動産投資バブル」でしたが、
その頃は1棟ワンルームマンション・1棟ワンルームアパートが乱立して建設されていたような気がします。
どの物件を見ても似ているような感がありました。

そういう中で今回「ソフト」の面で特色を出した物件が「住みながら副業?」的物件です。



少し話が脱線しますが、
私が見習いたい不動産投資家の一人が以前より面白いことを手掛けていました。
「ターゲットを絞った物件作り」です。
その方は賃貸物件をポータルサイト等に掲載していないのです。
どこに掲載してターゲットを絞っているかというと…。
「趣味的要素の強い雑誌」だそうです。

具体的な事はここでは述べませんが、
「こういうのを希望する」という方が違うところ(趣味を活かした場所)で物件探しをしていらっしゃるという事を知りました。



「不動産」にとっての時代の変化が早いと感じています。
予測しえない事もこれから起きるような気がしています。
しかしその時代の先に行くことが私達には必要な事で、
それをいち早く皆様にお知らせする事が私達の使命だと思っています。

私自身も(弊社も)そういう要素を出せるような場にしたい、
と以前より思っていて、
それが「未来志向の不動産」という弊社のモットーになっています。

不動産は「人生を楽しみ社会貢献する場所」だと思っています。
不動産経営も画一化されたものではなくそういう経営の仕方に変わっていくのではないでしょうか、
と私は思っていますし、そういう時代になってほしいと願っています。
居住用・事業用不動産の売買物件も同様です。


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これだけは勘弁して!という物件…

皆様、おはようございます!
縁合同会社安孫子です。

皆様は物件選びに拘りを持っていらっしゃいますか?
「こうしたい」という拘りもあると思います。
逆については如何でしょうか?

今まで約17年間様々な物件に出会うことがありました。
3方墓地に囲まれた住宅などもありましたし、
世間一般で言うゴミ屋敷に近いような物件も遭遇した事があります。
さすがに傷害や殺人などの物件に遭遇した事はなかったのが幸いですが…。
そういう私でもひとつだけ「関わりたくない」という物件が1件だけありました。
それは…。



ある戸建住宅でした。

駅からも近く広々とした庭もあり日当たり良好、
とてもきれいな物件で、
パッと見は「憧れ」のような感じもしましたが…。

下記の写真のような事が出来ないのです。



そうです、「安眠が出来そうもない住宅!」だったのです。

具体的には言えませんが、
ある交通の音の問題が解消されない住宅だったのです。

3重サッシの住宅は他でもご縁があったことがありますが、
理由は言葉で表しにくいのですが感覚的に苦手な物件だったのです。
いわく付きの物件ではありませんでしたが、
なぜかその音と空気が苦手だったのです。

10年以上の前の事なので今の状況とは異なっていますが、
こういう感覚になった不動産は今までこの物件だけでした。



この数日は「こういう物件が欲しい」という拘ったものを手に入れる、という内容が主体でしたが、
本日の投稿のように「こういう物件だけは欲しくない」という拘りもあると思います。

「欲しい」という前向きな事はたくさん浮かぶと思います。
それがひとつでも多く叶えられればそれは嬉しいことだと思います。
しかし「欲しくない」理由がある物件を手に入れる事になった場合はどうでしょうか?
「欲しくない」理由を思い浮かんで物件を探す方は少ないと思いますが、
それを考えずに物件を購入してしまって、
何かしらの対処をすれば解消できるものならばともかく、
気分的に解消できない物件だったら後悔しかないと思います。



先ずは「これだけは嫌!」という拘りを2・3個挙げてみましょう。
それが解消できるのかどうかも合わせて考えてみるのも良いかもしれませんし、
解消できるのかどうか宅建業者などの専門家に相談してみるのも良いと思います。

こういう例を挙げます。

ペット飼育可能な区分マンションを動物嫌いな方が購入しました。
その方は動物嫌いなのを理由に「ペット飼育不可にしましょう」と管理組合に提案した時に、
何人の方が賛成されるのでしょうか?
余程マナーの悪い方が集まっているマンションであれば環境を良くするために決議が通ることもあるかもしれませんが、
単なる嫌いが理由ならば理に叶いませんし「だったら何故ペット飼育可能マンションを購入したの?」と逆に不振に思われてしまいます。

言いたい事わかりますか?
嫌な拘りは改善できないものであれば最初に避ける事が出来るのです。

この例の場合は
・ペット飼育不可マンションの購入を最初から検討する
・その中で気にいった物件がないのであれば戸建は検討出来ないか考える
・エリアを少し広げてペット飼育不可マンションを探す
等対処方法は幾つもあります。
その対処方法の中で「こういう物件が欲しい」と拘ってみると、
どういう物件が欲しいのか見えてくる場合もあります。



物件の探し方、少し視点を変えてみませんか?
これは賃貸でも売買でもどちらでも言える事だと思います。

もしわからなければご相談ください!
一緒に方策を考えて行動しましょう!

次回はテーマを変えていこうかどうしようか現在検討中ですが、
次回も宜しくお願い致します!


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皆がみんな嫌なの?

皆様、おはようございます!
縁合同会社安孫子です。



皆様は物件を選ぶ際に
「東南角地(マンションの場合は東南角住戸)で整形地で…」と仰いますか?
果たしてこれが正解なのでしょうか?

私はNoだと思います。
過去に経験した一例を挙げてまいります。



10年以上前の事ですが、新築戸建の3棟現場を取り扱ったことがあります。
その時に一番早く成約したのが「敷延(敷地延長の土地の形状、旗竿地とも…)」の区画でした。
他の2棟と比べて若干金額が安かったのもありますが、
通常の場合敷延を嫌う方が多い傾向があります。
しかしその部分が一番早く成約したのには理由があります。



実はある事情からご家族の方が車いす生活を余儀なくた、という事情からです。
整形地の物件ですと家に入る前の間の段差が車いすでは無理が生じ、
スロープ式に直しても勾配が急、という事情がありました。
手摺を設置してゆっくり歩こうとしても緩やかさにする事は解消されない設計でしたので無理が生じます。

しかし敷延の場合、段差を解消してスロープ式の形状に直しても勾配が緩やかで、
車いすでも安全に移動できる、という事が理由でした。
手摺を設置して歩行のリハビリにもなりました。

お引渡し後入居前に外構工事を追加でし直しましたが、
使い勝手が良かったと喜ばれていらっしゃいました。

玄関や居室は雨風しのげますので、
基本は天候に左右されることなく手摺を設置してスロープ等を設置してゆっくり歩いたり車いすを使用する事が出来ます。
しかし外構部分は違います。
基本は屋根の設置はありませんので雨風はしのげません。
雪の日の段差は無理が生じてきますが、
スロープに変えることで多少なりとも改善されます。



車いすごと車に乗り降りするのにも敷延の土地の形状の方がしやすかったようです。
この時に今までの概念が違っていたと気付きました。
この事がありもしかしたら…



ベビーカーや三輪車を利用する等お子様が小さいご家庭の場合も同様なのかもしれません。
距離感が出るものの緩やかに移動できた方が安全、という場合があります。



住まいというのは勿論資産価値も大事になってきますが、
それだけでは決められない、
というのが私の本音です。

例えば駅からの距離が遠くても普段の生活が便利であった場合、
テレワーク制度を取っている企業にいた場合は毎日出社という訳ではないので、
普段の利便性を優先する事も必要だと思います。

物件の価値観は人それぞれ異なってきます。
だから選び方も人それぞれ異なります。

家族構成も様々で、
年代も体力も様々。
だから一概に「東南角地が価値がある」とは限らないのです。
上記にも述べました通り価値観は人によって異なってきますし、
物件が自らのライフスタイルで活かせるか活かせないかによって本来の価値観が決まってくるのではないでしょうか。



宅建業者もこだわりの物件を紹介していきますが、
それよりもお客様の拘りは何か、
ひとつでも答える事が出来るのか、
出来るように行動したい、
というのが使命だと思っています。

「皆様の拘りは何ですか?」
是非教えてください。
お応えできるように一緒に考えて行動してまいりましょう!


ところで、
「こういうのだけは嫌」という拘りもあるかもしれません。
私も一度だけ遭遇した事があります。
それについて後日投稿したいと思います。

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逆算していますか?

皆様、おはようございます!
縁合同会社安孫子です。

さて、6月といえば梅雨の時期ですね。
ジメジメ感がありますがアジサイの美しい季節でもあります。



ところで皆様は物件を借りる・購入する際に「逆算」していらっしゃいますか?
「逆算って何?」と仰る方もいますよね…。

逆算とは「入居までの時期の逆算」です。

今回は「自らが住むための購入の逆算」について一例をあげていきます。



仮にお子様の9月の新学期に合わせて、としましょう。

9月1日から新学期スタートなので8月31日に引っ越し完了、
と考えるのは少し危険です。
地域に慣れる必要もありますし学校までの道のりをお子様となれる事も必要です。
それには数日はかかりますし、
その前に引っ越し先の荷物の片付けもあります。
新しい家具等を購入される方はその搬入もありますよね。

そうすると引っ越しに適しているのは勤務先の「夏休み」かもしれません(ただし現在は夏休みが同じ時期とは限りませんので、ここでいう夏休みは8月10日~17日頃と見做しています)。

そういう考えの方が集まれば、
春の繁忙期ほどではありませんが、
引っ越しシーズンで引っ越し業者の手配が取れないというケースもあるかもしれません。
「引っ越しの予約」にも余裕が必要となってきます。

引っ越しの予約をするのには「この物件に住む」という事が確定している事になります。

荷物の引っ越しだけではありません。
「インターネット回線」等の手続きです。

「マンションでインターネット完備」となっている物件を選んだから大丈夫!、
というのはNGです。
インターネット完備となっていても実は共用部までの設備が完備されていて、
専有部分に関しては開通工事が必要であったり、
仮に工事が必要でなかった場合でもプロバイダーによっては手続き(申し込み)から開通までに1週間以上の日数がかかるケースもあります。

家具購入も搬入までに1ヶ月以上かかるケースもあります。



そうすると少なくとも7月下旬には決済の目途が見えておくようにしなければなりません。
ここまでが1つめの逆算ですが…。

上記はあくまでも「リノベーション・改装・DIY等」手を加えないケースの場合です。
物件を自分たちの拘りのようにリノベーションしたい、
と考えた場合、総リフォームを行う場合は工期は最低1~2ヶ月はみておきたいです。
外壁塗装などは(雨漏り等が無く状態が良ければ)入居後改めて発注でも良いのかもしれませんが、
室内はそういう訳にはならないと思います。

もしリノベーション等が必要となるならば6月下旬には決めておきたいものです。
これが第2の逆算です。



6月下旬には目途を立てるためには、
現金決済ならば6月下旬でも構いませんが、
住宅ローン等を利用する場合は概ね2週間~1ヶ月はかかると考えた方が無難です(金融機関等によって異なります)。
急いで承認が出るとして2週間で決済まで可能とした場合、
6月15日頃までには物件を契約する流れになるように進まなければなりません。

それが第3の逆算です。

すると…



今日からでも物件探しは遅くない、という事になります。
一目惚れで物件を決められれば良いのですが、
実際内覧して五感で感じると「ちょっと…」という事もありますので、
その場合はまた探し直し、という事もあります。

だからこそ物件探しには「逆算」が必要になりますし、
日程の余裕が必要にもなってきます。

リノベーション等行わない場合などのケースもありますので、
日程の逆算は異なってきますが、
「間に合わない」というケースより「余裕がありすぎた」くらいの方が心の面で余裕が出てきますし、
後になってみて他の事に時間を費やす事が出来るようになります。

転勤等で急に引っ越し先を探さなければならない、
等の事情がない限り余裕を持った物件探しをする事が大切です!

皆様のプランに合わせたご提案を弊社は行っていこうと心掛けます。



「拘り」を叶えるための逆算方法のひとつを投稿しましたが、
拘りは人によって異なります。
何が違うのか後日一例をあげていきたいと思います。


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住まい等の場所における「風水」での観葉植物の基本とは?

皆様、おはようございます!
縁合同会社安孫子です。

ゴールデンウィークまであと僅かですね。
平成も残すところあと少し…。
令和に向かってより良い暮らしかたの準備もしていきたいところです。

さて、「より良い暮らし」「より良いライフスタイル」にオススメしたいのが観葉植物。
以前より「観葉植物と風水」を取り上げてきていますが、
ここで一度「基本」について述べたいと思います。



風水とは別に観葉植物を住まいやオフィス・店舗に取り入れる事のメリットは…
・見た目が綺麗であり、リラックスする事が出来たり&癒やしにもなる
・空気を清浄する効果あり
・家具などの目隠しにも利用できる
等があります。
緑を見ている事で心が落ち着くことがあると思います。
風水とは別にしても取り入れたいことですね!

ところで「観葉植物」といっても種類が様々あります。
「葉」の形によって効果も異なってきます。



1.丸い葉
気を落ち着かせる効果があり、人をリラックスさせる効果がある。

2.鋭い葉
鋭い気を起こす。そのため寝室やよく過ごす場所には不向き。

3.葉が上に成長する植物
の性質があり、アクティブでエネルギッシュな気を起こす。

4.葉が垂れ下がって成長する植物
の性質があり、気を落ち着かせる効果がある。

上記を参考にどこにどのような観葉植物を置いたら良いかの基本がわかりやすくなってきます。
例えば丸みを帯びていて垂れ下がる姿のポトスは気持ちを落ち着かせる効果がありますので、
リラックスするリビングなどに置くのもよいと捉えられますし、
ユッカ等は鋭い葉で上に向かって成長していくためオフィスなどに勧められます。

観葉植物の個別の種類については随時投稿していきますが、
基本を押さえることでどんな「気」の植物なのか何となく理解できそうですね!

さて、観葉植物の風水で各植物で共通してNGな事とは何でしょうか?



1.プラスチック鉢はNG
これには理由があります。
プラスチック鉢は呼吸が出来ないからです。
素焼きの鉢などは土など天然素材を使用して出来ているのに対し、
プラスチック製品は人工素材のため風水には適さないのです。
素焼きや陶器鉢に植え替えをするか、
天然素材の「籠」等を鉢カバーとして使用する必要があります。

2.枯れたままにしない
植物が枯れるというのは「良くない気を吸い上げてくれた」とも考えられるのですが、
その植物をそのままにしておくと凶の気が舞い込んでくると考えられています。
枯れた植物には感謝とお礼の気持ちを込めて処分をする必要があります。

3.埃だらけにしない
観葉植物で気を付けなければ、
手入れを怠ると「ホコリ」が葉の上に溜まってしまうことです。
ホコリがある事は健康面でも決して良くありませんし、
綺麗にする事で良い気が舞い込んでくると言われています。
観葉植物に愛情を込める必要があります。



ゴールデンウィークの予定が立っていらっしゃらない方は、
観葉植物に目を向けるのは如何でしょうか?

【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買仲介・賃貸仲介(一部賃貸管理)のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定企業のパートナー企業としても活動中。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com

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レオパレス問題と異なる問題…

皆様、こんばんは!
縁合同会社安孫子です。

先日SNSで速報を投稿しましたが…。



https://www.asahi.com/articles/ASM4D4TJTM4DPLFA00F.html (大和ハウス、2千棟で建築基準満たさず 耐火安全性など)

この問題は「レオパレス問題」と少し問題内容が異なります。
それは…

レオパレス物件での問題は賃貸住宅に関する事です。
賃貸人側は地主様も含めてある意味「セミプロ」や「不動産投資のプロ」と称されても致し方ない部分があります。

しかし今回の問題は異なります。
それは「戸建住宅」にも問題があった事です。
戸建住宅は当然ながら「マイホーム」も含まれます。
マイホームを建てられる方は一概に「セミプロ」や「不動産投資のプロ」だけではなく、
単に「新しい住まいが欲しい」という夢を実現するために建設依頼をされた方が含まれています。

夢を抱き多額の資金や融資を受けて建築して住む家、
そんな夢を打ち砕かれていると私は感じます。

マイホームというのは一日の中で「リラックスする場所」でもあり「家族の絆を深める場所」でもあります。
そういう希望がある場所に泥を塗ったようなものです。

今のうちに膿を出しきってほしいという気持ちと、
これ以上問題が起こってほしくないという気持ちが入り組んでいます。

今後このような問題が発生しないためにも、
今後も「建築基準法違反問題」はブログで取り上げていきたいと思います。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買仲介・賃貸仲介(一部賃貸管理)のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定企業のパートナー企業としても活動中。

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「うっかりミス」のケースは…。多様化した平成での共通点・異なる点…

皆様、おはようございます!
縁合同会社安孫子です。

先日サブホームページブログで「うっかりミスで住宅ローン等のローンが組めない事」について取り上げました。
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=145749&act_lst=detail&page=1

うっかりミスは十分気を付けたいものですね。
さて、本題に入ります。



うっかりミスもなく住宅ローン等の不動産購入に関するローンが組める見込みがあるとします。
その時に考えなければならない事があります。
それは…
・融資の種類
・利用する金融機関
・金利
・月々の返済額
・借入期間
など様々です。

働き方も多様化し年功序列も消えつつあり、
終身雇用の時代でもなくなりつつあります。
終身雇用ではなくなったからこそ、
融資のあり方も変化しました。

今回は住宅ローンを中心に述べますが、
例えば住宅ローンの場合、
10数年前は「勤続年数3年以上、正社員前提」が原則のような雰囲気がありました。
というよりは暗黙の了解のような感じです。
しかし現在はそこまでは言わないですし、
極端な話でいえばフラット35のような商品ではアルバイトでも融資が取り組めるケースもあります。
勿論年収等の条件は昔も現在もあります。

ところでフラット35といえば…



過去は「住宅金融公庫」というところが行っていたものが変わったものです。
平成になってから変わった大きな点です。
かつて存在した国土交通省(旧建設省)・財務省所管の特殊法人・政策金融機関の事で、
2007年3月31日に廃止され、4月1日より独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれた商品が「フラット35」なのです。

旧住宅金融公庫の住宅ローンとフラット35関連商品には幾つか違いがあります。

ひとつ目は旧住宅金融公庫の商品は上記のように国交省・財務省管轄の特殊法人・政策金融機関が直接貸し付けを行っていたのに対し、
現在のフラット35は民間金融機関等による長期・固定金利の住宅ローン債権の買取りなどを行い、
長期資金を供給する証券化支援事業に変わりました。

2つ目は旧住宅金融公庫の場合、融資の申し込み業務は公庫取扱代理店である銀行・信用金庫などを通じて行われ、
審査と融資実行(融資金の送金)にあたる部分を公庫側が行っていました。
フラット35の場合も取り扱いのある各金融機関で申し込みは行いますが、
大きな違いは旧住宅金融公庫の場合はどこで申込をしても実行金利は同じであるのに対して、
フラット35の場合は取扱い金融機関によって金利が異なる点です。
そしてフラット50のように一部金融機関でしか取り扱わない商品も出てきています。

3つ目は旧住宅金融公庫の場合借入の年代によっては「段階金利」があった事です。
1990年代からは段階制金利制度によって当初10年間の金利負担が減る商品になりました。
借入から10年以内迄と10年目以降では金利が異なる点です。
実はここが大きなポイントなのです!



最初に述べたように
・融資の種類
・利用する金融機関
・金利
・月々の返済額
・借入期間

が旧住宅金融公庫の段階金利と共通しているのです。
それは何かというと「シミュレーションをきちんと立てているか否か」という事です。

現在の各金融機関で出ている商品は多様化しています。
融資の種類→借入する商品の種類によって金利も異なり返済額も異なる
利用する金融機関→金融機関によって取り扱っている商品も異なり優遇金利も異なる
金利→各金融機関が決める金利なので異なる
月々の返済額→借入期間、優遇金利の幅、借入金額によって異なる
借入期間→年齢や築年数等様々な要件によって異なる
等をシミュレーションしていますか?

例えば優遇金利ですが、
・当初3年間店頭金利より▲0.5%優遇
・借入期間ずっと▲0.2%優遇
ではシミュレーションが異なってきます。
上記の場合はその後は店頭金利に戻るという事なので、
優遇が無くなればその分毎月の返済金額は上昇するのです(あくまでも金利が変わらなかった場合を想定しています)。
金利が戻った場合に支払いが無理がないかシミュレーションしておく必要があります。
金利も変わりますのでシミュレーション通りとはいきませんが、
シミュレーションしておく事で返済計画のみならず暮らしかたの想定を立てやすくなります。

過去に旧住宅金融公庫の段階金利の商品の際に借入をした方で、
11年目以降の返済に無理が来て任意売却や競売になってしまうケースがありました。
それは当初の見通しが甘かった部分もあるかもしれません。

このケースも前回サブホームページブログで投稿した内容と似ていて「うっかりミス」なのです。
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=145749&act_lst=detail&page=1



うっかりミスで住宅ローンを借りられないのであればまだしも、
うっかりミスで思い出のたくさん詰まったマイホームを手放さなければならない状況になったり、
自己破産の道を進まなければならなくなったり、
家族が離散しなければならなくなったり…、
なんていう事は避けたいものです。

そのためにも購入前の計画を立てることが大事な事になります。
・終身雇用が無くなりつつあり、働き方も多様化する中で、将来の人生設計はどのようにするか
・繰り上げ返済などの計画を立てられるか、若しくは毎月無理のない返済が出来るか
・物件購入後、人生の励みになるか
等きちんと計画を立てましょう。

なかなか計画通りにはいかないかもしれませんが、
計画を立てて時々計画を見直す事で「自らの資産管理能力」が自然と身につくこともあります。
計画を見直せば「ローンの借り換え」等も視野に入れることが出来ますし、
金利条件によっては借り換えを行う事で月々の返済額を減らす事も可能です。

平成になって変わった点はローンの商品の多様化が進んだことであり、
平成になっても変わらない点はローンの種類が変わってもシミュレーションを当初から行うことが必要、
という事だと思います。

細かいことをいえば火災保険、団体信用生命保険等の事もありますが、
この事はまた機会を改めて投稿したいと思います。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買仲介・賃貸仲介(一部賃貸管理)のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定企業のパートナー企業としても活動中。

メールでのご質問等も可能。
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メールマガジンでは皆様の関心のあることや物件情報(売買・賃貸問わず)の一部をメインHP掲載前に先にお伝えする事も…!
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子供部屋として適しているのは…

皆様、おはようございます!
縁合同会社安孫子です。



昨日入学式や新学期を迎えたご家庭も多かったと思います。
入学・進級おめでとうございます!

ところで、入学・進級の時に考えるのが「子供部屋」だと思います。
お子様の成長を願って色々迷われると思います。
どんな子供部屋が適しているのでしょうか?



では問題です!
子供部屋に机を置こうと思います。
その際に机を設置する位置はどちらの方が適しているのでしょうか?

A:大きな窓に面した通風良好な場所
B:出来るだけ大きな窓が無い場所



答えはBです!

驚かれた方がいらっしゃると思います。
実はこれには理由があります。
通風が良くないのは健康的には良くありませんので窓はあった方が良いのですが、
大きな窓は「陽の気」を取り入れる作用があり、
陽の気が強くなると集中力が欠けてしまう、
と風水では言われています。
バルコニーに面した場所に机を設置しなければならない場合はカーテン等で上手に対応する必要があります。

他にも「このようにした方が良い」という対応があります。

1.机は道路沿いの窓際には置かない
これは人や車の往来で気が散ってしまい集中力が欠けやすくなるからです。
上記にも述べたようにカーテン等で対応した方が良いと思います。

2.椅子に座った時にドアを背にしない
例えば夜道などを歩いている時に背後に気配を感じると後ろを振り返り気になりますよね。
それと同様で背後に人がいると感じると不安や恐怖感を感じる事があり、
集中力が欠けてしまうおそれがあるからです。
机の向きに気をつけるようにしましょう。

3.出来れば東向きまたは北向きの部屋にする
東側は朝日が入り込み目覚めが良くなります。
また朝日は良い気を受け入れやすくなると言われています。
北向きは静かな環境を保ちやすいからです。

4.寝る体制は「北枕」
これは子供部屋に限った事ではありませんが、
実はこれは快眠に繋がるかもしれません。
北枕はよく縁起が悪いとも言われていますが、
地球には磁気があり南(S極)から北(N極)に向かって磁力線が発生しているため、
これが気の流れに影響していると言われています。
北を頭に南を足にする事で、
血行が良くなったり熟睡できるかもしれません。

5.枕元に「電化製品を置かない」
電化製品は微弱でも電磁波を発生するため健康には良いものとは言えません。
電磁波は磁場の乱れの原因にもなり、
イライラしたり集中力が欠けやすくなってしまいます。
また眠る直前にパソコンやタブレット、スマートフォン等を操作しやすい環境になってしまい、
ブルーライトの影響で目を悪くしてしまうこともあります。

6.柱の角や梁の真下にベッドを置かない
柱や梁は「壁刀(へきとう)殺」といって悪い気を発生させると風水では言われています。
そういう場所にベッド等を設置すると良くありません。
柱の角を観葉植物等で隠したりして悪い気を寄せつけないようにする対策が必要です。

7.集中力を高めるために「青」を取り入れる
青等の寒色系の色は鎮静作用があり、集中力を高めると言われています。
目隠しをして青色の部屋に入ると血圧が下がり呼吸も落ち着いたとも医学的には言われているようです。
ワンポイントを入れる場合は黄色が良いようですが、
赤やオレンジなどの暖色系は活発にはなるものの集中力を欠けてしまう要素があるようなので、
勉強部屋には不向きになります。

8.クロスや壁面の色は無難な色
白やベージュなどの無難な色を取り入れたほうが良いと思います。
柄によってはそちらを注視してしまい肝心な勉強への集中力が欠けてしまうかもしれません。
木肌をそのまま活かすもの良いとされています。



少しでも良い環境作りが大事ですね!



【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買仲介・賃貸仲介(一部賃貸管理)のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定企業のパートナー企業としても活動中。

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