不動産まめ知識

あと1年、それから…

皆様、こんばんは!

オリンピック開催まであと1年になりましたね。
今日もオリンピックに関連するイベントがありました。
東京もだんだん盛り上がりが出てくるのでしょうか…。

ところで皆様もご存知の通り…



選手村はその後区分マンションとして活用されます。
周辺相場より安め、という事でモデルルーム内覧会も予約制で始まります。
4,000戸というビックスケールのマンションですが、
今から「その後」の事を考えなければなりません。



まずは「立地」です。
最寄駅の「豊洲駅」からは徒歩で20分程度かかると見込まれています。
シャトルバスも運行されるようですが、
それが永年続くものなのでしょうか…。
それ以外の交通も検討されているようですが勿論未定なのでどうなるのか不透明です。
交通網は重要なポイントとなります。

次に「入居開始前・開始直後」の事です。
よくある例が「入居せずに手放す」というケースです。
転勤等で住めなくなった、家族と同居するために別の場所に引っ越しをする事になった等、
入居開始が先の予定になってしまうと「先が見えない」というケースが発生します。
それが「即入居可能」と異なるケースです。
賃貸にするという方法もありますが、住宅ローンの兼ね合いもあります。
売却となると短期譲渡になりますので(個人名義の場合)それなりの税金も発生する事も頭の片隅に入れておかなければなりません。

もうひとつは「物件供給の需要と供給のバランス」です。
4,000戸というのは相当な戸数になります。
豊洲周辺にも勿論区分マンションは多くあり、
この周辺に人口が一極集中されるのかどうかです。
「街づくり」が成功すれば注目され人が集まってくるとは思いますが、
それには相当な工夫が必要になると感じています。



「街づくり」「街の再編」の良いお手本になるのか今から検証する必要があります。
「良い街づくり」をして街の活性化をさせたいものです。


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「住まい」に対する考え方・柔軟性…

皆様、おはようございます!

昨日のJ1の試合、鹿島アントラーズが勝ちました!
おめでとうございます!
鹿島アントラーズは好きなチームのひとつ、
他に浦和レッズと横浜Fマリノス等複数チームが好きなのですが、
昨日は3チームとも勝利したのでとても嬉しいです!
(全くの余談ですいません。)

ところでカシマスタジアムのある茨城県鹿嶋市ですが…



先日興味深いテレビ番組が放送されていました。

神奈川県の某所から「トカイナカ」生活を送るために鹿嶋市に移住された方のお話です。

その方は20年近く住まれていた住居を売却して鹿嶋市に戸建住宅を購入され移住されたそうです。
この方の場合移住は(今のところ)成功したといえると思います。

理由は
・売却した物件の資金で鹿嶋市の物件を購入出来、庭で家庭菜園を行ったり広々とした部屋で暮らせている
・売却資金の一部が手持ちに残り「金銭」という資産になった
・鹿嶋市から東京に行くのにはバスが出ていて、10~20分おきに出発しているので利便性は悪くなかった
・車の維持費は増えたものの、神奈川県内に住んでいた頃より他の生活に関する支出が減り暮らしが楽に
等、様々なプラス要因がありました。



勿論全員がこのように成功するとは限りませんが、
「住まい」に関しては「終の棲家」という考え方らか柔軟性を持つこともこれからは大事だと思います。

移住は逆のパターンもあります。
都会に移り住むケースもあります。

その時に「賃貸に住み続ける」のが良いのか「持ち家を活用した方が良いのか」、
この答えは人によって異なりますが、
少なくとも賃貸は「賃貸に住み続けている以上支払いは終わらない」というのが現状です。
ただし「賃貸向き」の方に一生懸命「購入」をお勧めしても暮らしが前向きになるわけではないので、
皆様に合った提案を行う事は一番に考えていきます。

では、「持ち家」について話を戻しますが、
持ち家を持つのには勿論「場所選び」も重要になってきます。
都会から離れたから「資産性が無くなる」というものでもなく、
都会にいても「資産性が無くなる」場合もあります。




資産は同じ金額で推移するものではなく上下するものだと思います。
その資産の運用の仕方によって良くも悪くもなります。

皆様には「良い資産の運用」を行っていただきたいですし、
ライフスタイルの向上は目指すべきものだと思っております。

上記の例のように支出が減っても暮らしが良くなるような提案、
支出が増えても資産価値が上がっていくような提案を行えるように邁進してまいります。


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ご存知ですか?長さの違い?

皆様、おはようございます!

さて、皆様は長さの違いについて意識した事ありますか?
何の長さかというと…



エレベーターのドアの開いている長さの違いです!
実は一般用と障がい者用のボタンの違いでどのくらいの長さが違うかご存知でしょうか?



各メーカーや設定によって異なるので一般的な例で述べます。

一般用のボタンを操作した時のドアの開閉時間は約4秒~5秒。
それに比べて側面等に設置してある障がい者用のエレベーターのボタンを操作すると、
開閉時間は10~15秒程度になります。



エレベーターによっては側面の障がい者用のボタンがないものも数多くあります。
その場合は前面のボタンによって操作しなければなりませんが、
例えばマンション等で「開閉時間が短い場合、日常的に前面のボタンで操作しなければならないの?」という事も発生するかもしれません。
その場合ですが、エレベーターの保守点検業者またはメーカーに相談してみるのが良いと思います。

エレベーターの多くは、開閉時間を5秒、10秒、15秒の3段階で設定できるようになっています。
※ただし通常の保守点検の料金内で調整できるかどうかは、管理会社等との契約内容によって変わってきます。

これから高齢化社会を迎えるに当たり、
杖や車いすなどを利用してエレベーターを利用される方は増えると思います。
その際に(安全装置が働くとはいえ)ドアが早く閉まるような現象が起きれば「怖い」と感じるのが普通です。
急がずゆっくりと安全に利用できるエレベーターであってほしいですね!

もし設置後年数がかなり経っていて、エレベーターのリニューアルを検討せざるを得なくなった場合は、
高性能なセンサーが付いていて、人の乗り降りが終わるまで閉まらないエレベーターの導入も検討の余地に入るかもしれません。


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この再編は驚きの…

皆様、おはようございます!

昨日速報で流れた件は驚きました!

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190709-00208317-diamond-bus_all
(横浜銀と千葉銀が業務提携!犬猿の仲の地銀トップ行同士が手を結ぶ理由)



とくに投資用不動産の購入をされて横浜銀行または千葉銀行で借入を行っている方は驚きの連続だったと思います。

地方銀行の経営は厳しいと言われている中、
県をまたがっての業務提携…。
あくまでも私の見解ですが他行でもこのような事が出てくるのではないかと感じています。

地方銀行だけではなくメガバンクも同様ですよね。
三菱UFJ銀行と三井住友銀行のATM相互利用もある意味業務提携の一環ではないでしょうか。



こういう事が進むと段階的に「住宅ローン」のあり方も変わってくると思っています。

お互いの良い部分のノウハウを活かし、
ローンの承認・非承認回答のスピードアップ、
ローン審査のAI化、商品の多様化等考えられる事が幾つもあります。

金融機関の動きには注視したいものです。



もうひとつ気になっているのがBankPayの導入です。
住宅ローンやアパートローン等はすぐに導入という訳にはいかないかもしれませんが、
今までは決済・引き渡しの際に残金を銀行振り込みが主流ですが、
いずれはBankPayに残金入金という事もありえるかもしれません。

セキュリティの問題等様々な問題がありますが、
令和になって金融そのものの動きが変化しそうな予感がしています。

こういう動きに関しては随時ブログでアップ・私見ですが意見を述べていきたいと考えています。


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やっぱり気になる〇〇…!

皆様、おはようございます!

今年も発表されました!
やっぱり気になる〇〇…。



https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190623-00287026-toyo-bus_all (住みよさランキング2019「関東編」)

昨年までと集計の取り方が変わったそうで昨年比が出来ないのが残念ですが、
「やっぱり、ここ!」という場所が選ばれています。

印西市も相変わらず上位に入っていて、
電車料金の高さ以外を挙げれば、
成田空港に近かったり、大型商店が幾つかあったり、
子ども医療費助成制度も外来・入院とも18歳まで所得制限が無い点では子育て世代をはじめ住みやすい環境だと感じています。

弊社で力を入れている場所としては、
所在地の墨田区をはじめ弊社も所属している不動産協会の同支部でもある江東区・台東区が上位に入っている事は、
街の良さを伝えるひとつの材料となっています。

東京都外であれば弊社も現在力を入れている茨城県内の守谷市とつくば市も上位にランクイン。
TX沿線は買い物の利便性や環境の良さや都心のアクセスの良さがお勧めできる点では上位に入った事で認知されているのだと感じました。

※詳細は
https://toyokeizai.net/articles/-/287026?page=2&utm_source=yahoo&utm_medium=http&utm_campaign=link_back&utm_content=inarticle (「住みよさランキング2019」関東&北海道東北編)



今回関東で1位、全国でも2位となった「文京区」ですが、
周辺の区も合わせてお勧めしたいエリアです。

私も以前所属していた会社で湯島周辺のビル運営管理を手掛けた事がありますが、
文京区は東京大学等学校に恵まれた地でもあり、
文京区周辺には六義園や小石川後楽園等緑に恵まれた公園などもあったり、
都バスが幾つも運行していたり、
東京メトロ千代田線、丸ノ内線、南北線、都営大江戸線、都営三田線等複数路線が通っているエリアでもあります。
娯楽施設では東京ドームシティ等もあり、知名度はかなり高いものだと感じております。

勿論それだけではありません。
買い物にも便利であったり病院なども複数あったり、
住みやすい街にランクインされるのにはそれなりに理由があるものだと感じました。



残念ながら一部の区が除外されている等、
多少データがどうなのかな、と個人的に思う部分もありますが、
やはり参考には出来るデータだと思います。

勿論住むのにはこういうデータだけで判断するのは?
と以前に投げかけた事がありますが、
街を知る上では参考になるデータではあると感じています。

今回上位にあがっていた市区町村等についてはどんな場所なのか今後ブログでアップしていきます。


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こんな事にも使えるの?! 「被相続人の〇〇を譲渡する場合の3,000万円の特別控除の特例」

皆様、おはようございます!

日本全国「空家問題」は深刻化しています。
それを少しでも解決(?)するように「空家を譲渡した場合の特別控除制度」の延長になりましたが、
本来この控除制度の適用は「自ら住んでいた住まいを売る人」が適用されていたものですが…。



2019年4月1日以後の譲渡から適用されているのですが、
「親などの住んでいた住まいを相続を受け売却した際に適用」から、
「相続した空家を譲渡する場合、被相続人が老人ホーム等に入所したため居住していない家屋及びその敷地で、
下記の条件を満たすもの」についても適用される事になりました(ただし2023年12月31日まで)。

それは…



1.被相続人が介護保険法に規定する要介護認定を受け、かつ、相続開始直前までに老人ホーム等に入所していたこと
2.老人ホーム等に入所時から相続開始直前まで、その家屋について被相続人による一定期間の使用がなされ、かつ、空き家の3,000万円特別控除の貸付、そのもの以外の居住のように供されていないこと
が要件になります。

つまり、簡単に言えばこういう事なのです!



先程も述べたように3,000万円の特別控除制度というのは「売却する人が住んでいた住まい」が対象でした。
それが両親などの「被相続人」の住まいにも適用される事になったのですが、
その場合介護状態でも「相続を受ける直前、要するに亡くなる前直前まで自宅に住んでいた」のみでしたが、
在宅介護などが無理な場合、要介護認定を受けて老人ホーム等に入所した場合、老人ホームに入所する前の住まいにも適用される、
という事なのです。

ただし、その場合は老人ホーム等に入所した時から相続開始直前まで「賃貸等」にしてはならない、
という決まりがあります。
あくまでも「空家を譲渡する場合」なのです。



この適用を受けるのには税理士の先生や税務署などに確認は必要になりますが、
適用を受けられる方が増えてくると思います。

「空家」を放置し毎年「固定資産税・都市計画税」を払い続け、
かつ安全性などに問題が発生した場合は責任を問われる状態にするのではなく、
「特別控除制度」を活用して「負の不動産を手放す」という事も考えられます。

こういう制度も適用期間が延長されたことも頭の片隅に入れておくと良いかもしれません。


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「家族思いの新常識!」言い難いことだからこそ…

皆様、こんばんは!



「家族との間は楽しい暮らしを送りたい、より良いライフスタイルを形成したい」という思いは少なからずあると思います。
いがみ合っての暮らしは決して良くないものです。

先日サブホームページブログで予告したのですが…
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=148226&act_lst=detail&page=1

ある2つの事は「家族の間柄の形成」にとってとても重要な事になるのではないかと感じています。

1つは7月1日に施行される「遺言書の取扱い方」
もうひとつは2019年4月1日から適用されている「空家を譲渡した場合の特別控除制度の延長」です。

詳細は改めて2度に分けて投稿しますが、
私はこの2つは「家族のあり方を変化させるもの」でもあると感じています。



元気なうちに「相続」や「贈与」の話は普通の相談事と違って家族間でも言い難い事で、
まして元気な方へ「遺言書」の勧め等はもってのほか、
と叱られそうですが、
元気なうちにこそこういう話し合いが必要になってきますし、
元気なうちだからこそ相手の事を考えると出来る事なのだと思います。

なぜこういう話をするのかを含めて改めて投稿します!


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「仲介屋さん」って「不動産」を売ったり貸したりしてるんでしょ?

皆様、おはようございます!



以前に当ブログで投稿したかもしれませんが、
弊社は「不動産仲介業」をメインで業務を行っています。
「不動産屋さんでしょ?」とよく言われますが、
ある意味正解、ある意味不正解です(笑)



例えば「生花店」では「植物」を販売しています。
「鮮魚店」では「魚介類」を販売しています。
では「不動産仲介屋さん」はどうでしょう?



「生花店」では市場や卸業者から植物を購入してきます。
例えば切り花は水揚げ処理を行ったりトゲの処理を行ったりして店頭に並べます。
中には花束やフラワーアレンジメントなどに加工したりもします。
「商品」として下準備を行い初めて販売するのです。

「不動産」も実はそれに似ていて、
例えば物件の売却活動を行うまでの流れの一例ですが、
・物件の売却の相談をいただく
・物件調査を簡易的に行う
・価格査定を行う
・媒介契約を締結する
・物件調査を再度行う
・調査を行いながら販売活動を開始する
というような流れになりますが、
「売却」という商品化を行うのが生花店でいう「下処理」になります。



「やっぱり不動産屋さんは不動産を売ったり貸したりしているよね!」と言われそうですが、
お客様目線からするとそうなりますが…。

実は違うのです!

「不動産仲介業」というのは先程述べた「下処理=販売までの商品化」という作業を行いますが、
その売却(若しくは賃貸)の不動産は所有していないので不動産を売ったり貸したりしていないのです。

実はここから先があり、
この商品化した不動産に対して「お客様を探す」事が仲介業なのです。
買い側(若しくは借りる側)のお客様が本当に購入できるのか(借りることが出来るのか)ヒアリングしたり、
買い替え(借り換え)なのか確認したり、
引き渡しまでの日程調整を行ったり、
商品をお渡しするまでに様々な作業があります。

勿論逆パターンもあり、
購入(または借りる)相談を受け物件探しを行う事も仲介業のひとつです。

仲介というのは「各物件にマッチングする方を結びつける業務」が最大の業務であり、
ただ結びつけるのではなく「商品として次の方へのバトンタッチを行う」ために様々な事を行うのが業務なのです。



とくに売却の場合は「ライフスタイル」に関しての相談も多く、
一昨日投稿したように資金面での相談や家族のご相談、
ときには個人的なお悩みなども聞くこともあります。



そして「宅地建物取引士」という資格者が物件調査に基づいた「重要事項説明」を行ったり「契約書」に記名・押印したり等をします(宅地建物取引業法に「宅地建物取引士」の規定がありますが、今日のブログでは割愛します)。

少し話が脱線しましたが、
「不動産仲介業」というのは「お客様が幸せであるための橋渡し」のような業務で、
そのために様々な準備を陰で行っている業務、という事になります。



今回この事をブログに掲載したのには理由があります。
実は「初心忘るべからず」という言葉が浮かんだからです。

最初に売買仲介業を行った会社で、
入社直後に本社での研修のシーンを思い出しました。



「不動産仲介業とは何ですか?」
という課題が出ました。

ブログの最初のように「不動産を売ったり貸したりする業務」というのが答えではない、
という事を耳にした時に「?」と感じましたが、
ディスカッションを行い「!」に変わったのを覚えています。

「ご縁繋ぎの業務」「バトンタッチの業務」というのは形では見えない分理解されにくい事も多々ありますが、
見えないからこそ誇りに感じている部分もあります。

最初に仲介した業務、
住み替えの売り買い同時の業務でしたが、
タイミング良く同時に出来てお客様から「夢を叶えてくれてありがとう」という言葉をいただいた事、
それを忘れないように、またそのような業務を行えるよう、
時代の先をいけるような「仲介業」のスタンスを貫くのが私の目標です。


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「空き家対策としての民泊」ってどーなのよ?

皆様、おはようございます!



民泊新法が施行されて1年、
民泊届け出件数は顕著に伸びているようです。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190614-00000594-san-bus_all (民泊1年 届出件数7・8倍 都市に集中、地方への普及課題)

しかし民泊のトラブルは後を絶えないように感じています。
区分マンションでのヤミ民泊はもってのほかですが、
戸建などの空き家を利用した民泊も近隣とのトラブルは決して消えていません。
ゴミ問題や騒音等「暮らし」に密着した事でのトラブル…。
もしも自分自身がその場所の住民側でしたらやはり「反対」の声をあげると思います。



空いている部屋の一部を「民泊」として利用するのは空部屋の有効活用としては賛成ですが、
「空家」を民泊として利用するためには地域のコミュニケーションが必要だと思います。

単純に「空き家対策」として現状のように民泊運営をするのには私自身は疑問を感じています。
上記リンクの記事にもありますが民泊利用者と施設周辺住民のトラブルが発生してしまっては、
民泊利用者も日本に対しての印象が悪くなってしまい、
長期に渡っての「観光立国」としては失敗になってしまいます。
民泊として人が利用しなければ採算が合わなくなってしまい、
何のための運営者かわからなくなってしまいます。



空部屋対策としての民泊は良いと思いますが、
空き家対策としての民泊はもっと慎重になるべきではないでしょうか?
民泊を行うのであれば近隣との良い関係を築き地域全体でホストとして迎える体制を取る事を視野に入れるべきだと思います。


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大事な事を忘れていませんか?

皆様、おはようございます!



働き方改革が言われている昨今、
「副業・兼業」が注目されていますが、
もうひとつ大事な事を忘れていませんか?



実は働き方改革で「残業」が減った方が多く、
収入ダウンの方が増えている、
という噂を聞いています。

なかには月ベースで7万円前後減った方もいると聞いています。

そういう方の中で…



実は「残業代を含めた収入で物件を選んでしまったがために、
家賃や住宅ローンが滞る可能性が出てきた!」という方が増えています。
すぐに取り組める事、
先ずは「生活そのもの」の見直しが必要で、
「無駄」を省かなくてはなりません。
「引っ越し」といっても経費がかかりますので、
上記のように出来る事があれば先ずは取り組み、
それと同時に住み替えも検討していく必要もあると思います。



次に「住み替え」の方にこの事をお伝えします。

基本は「残業代」や「住宅補助」等は「住み替え」の予算に計上しない
という事です!

「残業代」や「住宅補助分の金額」はなかったものと思って貯蓄や投資に運用しましょう。

「残業代」あ「住宅補助」等はこのご時世いつなくなる制度かわかりません。
残業がカットされる可能性も十分ありますし、
転職によって住宅補助がなくなってしまう恐れもあります。
その時に「住宅ローン」や「家賃」を支払える体制を整えておく事と、
貯蓄や投資(投資は大小問わずリターンも・リスクも可能性はあります)を行っていて、
その分で一時的に「補填」という事も出来てきます。
「住み替え」の「諸経費」の一部にもする事が出来たりもします。



普段寝に帰るだけ、
のような暮らしかたであるならばなおさらで、
その分を週末移住など楽しいライフスタイルを形成する事も可能になる場合もあります。



別の発想の仕方では、
「家賃」や「住宅ローン」を支払って良い生活を送りたい、
と思う気持ちがあれば「収入」に対して張り合いが出てきます。
簡単な事ではありませんが収入が上がれば立地も設備も良いところに住める可能性が高まります。

だからこそ最初は無理しない程度に、
心に余裕を持つくらいの住まいを探し、
その分を貯蓄や投資にまわし、
残業が減った等を最初から想定して収入をあげる、
というような発想が必要な時代になってきたのかもしれません。

少し世知辛い考え方かもしれませんが、
次へのステップアップのためにも発想の転換をしましょう!
そういう「住まい」のアドバイスをしてまいります。


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