不動産まめ知識

世間で言われている「サブリース契約」について

世間で言われている「サブリース契約」について

8月1日から「シェアハウス問題」について投稿してきましたが、
シェアハウス問題と同時に取り沙汰されていたもう1つの問題、
それは「サブリース契約」についてです。
実際サブリース契約はどんなものなのか、
メリットデメリットも含めて述べていきます。



世間で言われているサブリース契約は、
不動産会社が転貸を目的として、物件所有者から一括借り上げする契約と、
借り上げた物件を入居者に転貸する契約がセットになっているものです。
実際そのように使用・説明されていらっしゃるかたもいますが…、
厳密に言えばそれは不正解です。

・不動産会社が転貸を目的として、物件所有者から一括借り上げする契約=マスターリース契約
・不動産会社が借り上げた物件を入居者に転貸する契約=サブリース契約
が正解です。

今回「かぼちゃの馬車」の件で問題となったのは、
マスターリース契約、サブリース契約双方です。
それは後程メリット・デメリットを述べた後に見解を述べます。



【マスターリース契約・サブリース契約のメリット】
・不動産業者が一括借り上げを行っているので、
 賃料に空室や滞納は影響せず、物件所有者が経営で付きまとう空室リスク・滞納リスクを回避することが出来ます。
・通常マスターリース契約には「管理費用」も含まれているので、
 管理まで一括して任せらるという点があります。
・入居者を決めるのは不動産業者であり、
 入居者と不動産業者が「転貸借契約書」を締結するので、
 入居率に関係する収支に影響が出るのは不動産業者であり、
 物件所有者は入居率関係なく一定の決まった入金が不動産業者からあるため、
 会計処理が簡単になる点は手間がかからないという点ではメリットです。
・入居者とのトラブルでは物件所有者は基本「訴訟の当事者にならない」点です。
 良くあるケースが「原状回復」についてですが、
 これも転貸借契約書で記載の通り物件の貸主は不動産業者のため、
 入居者が訴訟する相手は物件所有者ではなく貸主の不動産業者になります。

【マスターリース契約・サブリース契約のデメリット】
・通常の管理委託契約ですと入居者を最終的に決められるのは「物件所有者」ですが、
 マスターリース契約・サブリース契約の場合、
 物件所有者は不動産業者に一括借り上げを行っていて、
 借主から見た物件の貸主はあくまでも不動産業者のため、
 入居者を決める最終判断は不動産業者になり、
 入居者を決めることが出来ない点がデメリットになります。
管理手数料が高額な点はデメリットです。
 通常の管理委託契約(家賃督促業務等)のみの場合、
 月額の手数料は賃料+共益費の5%前後が一般的にになりますが、
 サブリース契約の場合は設定賃料・共益費合計の15~20%(エリアや物件規模によって異なります)が通常です。



昨今問題となったのが…
メリットと思われていた点が足かせとなり不動産業者が経営破綻した」点です。
これがいわゆるかぼちゃの馬車の問題となった点にも繋がります。

かぼちゃの馬車シリーズの場合、
物件の売買から管理まで一括で行ってきました。
物件の利益部分をマスターリース契約の補填に回していたとも言われています。
(全ての物件ではありませんが)立地条件の悪さや物件の仕様で入居付けがしにくい事も重なり、
入居率が当初計画していたより良くなかった事が経営悪化に繋がり、
終いには物件所有者に入金が出来なくなってしまった、
という問題が発生してしまったのです。

管理が滞れば物件所有者だけではなく「入居者」にも迷惑を掛けてしまう事になります。
賃料を支払うのに貸主はあくまでも「不動産業者」。
それをある日突然「物件所有者に支払いなさい」となればパニックを起こしますよね。



そしてかぼちゃの馬車問題では取り上げられていませんでしたが、
マスターリース契約のもう一つの問題が、
賃料の減額要求と契約解除問題です。

マスターリース契約で「賃料の減額」だけではなく「賃料の増額」や、
賃料が減額になった際の詳細等は契約書に記載がありますか?
マスターリース契約書では不動産業者の契約解約だけ認められて、
物件所有者には解約不可の不利益な契約書になっていませんか?

実は賃貸経営をする上で「安定収入面」を見るだけではなく、
「経営リスク」も同時に見なければならないのです。
マスターリース契約を締結する前に回避できる方法はいくつかあります。

不動産業者から提案書を示された時、
そして契約書案を示された時、
隅々まで熟読して、
少しでも疑問に思った点は納得いくまで質問を行うことです。
マスターリース契約の「管理手数料が安いから」だけで判断するのは危険です。

物件購入時は舞い上がってしまい、
回りが見えなくなることがありますが、
そういう時こそ冷静になる事が必要です。

マスターリース契約・サブリース契約が一概に悪いとは言えません。
利用の仕方によっては安定した収入が見込めるのと入居者とのトラブル回避が(マスタリース契約期間中は)できますので、
管理会社を設定する際には「家賃回収業務」のみにするのか「物件管理部分も一緒」にするのか、
「マスターリース契約」にするのか、
皆様個人個人の状況でどれが良いのか変わってきますので、
物件購入前にその部分も視野に入れてから物件探しを行った方が良いかと思います。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com

ブログ等の一覧は…
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立地の状況によってはシェアハウスから他の使用の仕方に変更するのでは?!

立地の状況によってはシェアハウスから他の使用の仕方に変更するのでは?!

シェアハウスは
・規模は縮小傾向になるのでは?!
・特化型シェアハウス等が勝ち残るのでは?!
・立地の状況によってはシェアハウスから他の使用の仕方に変更するのでは?!
と述べてきました。

今回は
立地の状況によってはシェアハウスから他の使用の仕方に変更するのでは?!
について述べていきます。

例えば交通アクセスの良い複数路線利用可能の駅周辺の物件では…



シェアハウスのみならず「民泊」や「ゲストハウス」等に転用出来ると思います。
東京オリンピックに向けて宿泊施設が不足している状況下、
特化型していないシェアハウスはそのような利用方法で活用できるのではないかと考えられます。

それから…



地域に特色があるような場所では「シェアオフィス」「貸会議室」「コワーキングスペース」
等にも利用できるのではないでしょうか。

勿論転用するには法規制があります。
別の機会に法規制に関しては投稿致しますが、
どうしてもシェアオフィスで活用できない場合は、
法規制の範囲で転用する事も視野に入れることが大事です。

※法規制を無視してリノベーション等を行って転用すると「違反建築」にもなってしまう可能性があります。



シェアハウスにせよ民泊にせよシェアオフィスにせよ、
共通するのが「共有する」です。
共有するのには利用者同士または利用者と所有者(あるいは管理会社)の意思疎通が必要不可欠です。

シェアハウス等の運営で上手くいかない原因は、
「個」にしてしまう事だと推測しております。
孤立してしまうとお互いがわからずして誤解を招く可能性が出てきます。
誤解からトラブルが発生し運営が上手くいかなくなるのです。



入居者同士との交流、
入居者と地域との交流が上手く出来なければ、
その街は静まり返り衰退に繋がっていくような気がします。

入居者同士の交流、
入居者と地域との交流が日頃から出来ていれば、
色々なアイデアが生まれて人が集まるようになり、
地域の活性化に繋がっていくのではないでしょうか。



街が活性化すれば、
日常生活の買い物する場所は働く場所、
学ぶ場所や遊ぶ場所、
そして交流を図る場所が増えてきます。
良い循環が出来てくるのです。

ひとりでは何も出来ませんし、
ひとりになってしまうからこそ孤立して周りの事がわからなくなってしまうのです。

どんな物件にせよ「循環」と「活性化」が必要になります。



少しずれましたので本題に戻しますと、
シェアハウスは無くならないと思っております。
本来のシェアハウスの意味がもっと世間に伝わってくれば、
シェアハウスに対して評価は変わってきますし、
特化したシェアハウスが確立してきちんと運営が出来れば、
「日本型シェアハウス」の確立ができて、
「住みたい」と思う方が増えるのではないでしょうか。



決して今からでも遅くはないと思います。
「シェアハウスの運営が上手くいっていない」という方がいらっしゃいましたら、
ひとりで悩まずにご相談ください。
手を加えないでじっと待っていても状況は改善されません。
それよりも踏み出す時は大変かもしれませんが、
勇気をもって一歩踏み出すことは状況改善に繋がるのではないでしょうか?!


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
/
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同年9月より営業開始。
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特化型シェアハウスが勝ち残るのでは?!

特化型シェアハウスが勝ち残るのでは?!

前回の続きになります。

シェアハウスは
・規模は縮小傾向になるのでは?!
・特化型シェアハウス等が勝ち残るのでは?!
・立地の状況によってはシェアハウスから他の使用の仕方に変更するのでは?!
と私は考えておりますが、
そのうちの1つ「特化型シェアハウス等が勝ち残るのでは?!」について投稿します。



シェアハウスは前回も述べました通り「共同生活」になります。
但し居住者の方其々がライフサイクルが異なったりしますので様々なトラブルが発生しやすくなります。
なかなか話し合ったりする場もないでしょう。

でも、もしかしたらそれを解消できるのが「特化型シェアハウス」では、
と考えております。



例えば趣味が共通している方が集まるシェアハウス。
「料理好き限定」、「スポーツ実践している方限定」や「家庭菜園好き限定」等です。
趣味が共通していると居住者の方同士が一緒に何かをする機会が増えると思います。
一緒に出掛けたりする機会も出てくるかもしれません。
そういう時間を増やすことで仲間意識が出てきて物事を気軽に言いやすくする雰囲気が出来、
大きなトラブルになる前に回避出来る事も考えられるのではないでしょうか。

シェアハウスが乱立する中、
賃貸募集される方も特色があれば募集しやすくなりますよね。

「共同生活」を送る中で、
マイナス面ばかりを考えるのではなく、
少しでもプラス面を増やす事で運営・経営がしやすくなるのではないでしょうか。
設備にお金を費やすだけではなく、
創意工夫で様々な可能性が広がると思います。
勿論必要な設備には費用をかけることが前提です。



もし「そういうアイデアが浮かばない」という方がいらっしゃいましたら、
私と一緒に考えて良い方向に進めるようにしましょう!

「特化型」はシェアハウスに限った事ではありません。
先程サブホームページブログでも述べましたが、
これからの不動産取引には「特色のあるもの」が取引しやすくなる時代になるのではないかと推測しております。

ひとりで考えていてもなかなか思い浮かばない事もあります。
是非ご相談くださいませ。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
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規模は縮小傾向になるのでは?!(賃貸編)

規模は縮小傾向になるのでは?!(賃貸編)

先程シェアハウス問題の「売買編」を投稿しましたが、
今回は「賃貸編」について投稿します。

シェアハウスですが、
やはり「共同生活」のため様々な問題が発生します。
賃貸アパートで多いのは「音(生活音を含む)」「ゴミ」「その他近隣とのトラブル」が発生します。
それはお互いの居住場所を区切ってあってもそのような状態。
この問題は昔からある問題で、
お互いが生活パターン・ライフスタイルが異なっているから生じる事もあり、
将来にわたっても同様な事は発生していくと考えられますが…。

シェアハウスは音等だけでなく…



例えば浴室またはシャワールームの使用の仕方です。
基本シェアハウスは「就寝する」場所以外は殆ど同じ建物入居者様と共同使用します。
前の方が使用した浴室(シャワールーム)がゴミを拾わず汚い等、
日々の生活のちょっとした気配りの無さが積み重なり、
居住者同士のトラブルとなります。



キッチンやダイニングも同様です。
生活サイクルが異なっていれば当然入居者様同士でも同じような使い方がなされるとは思えません。
共同に使用する部分に例え清掃会社等が入って清掃業務を行っても、
日々のうっ憤はつもり重なるばかりです。

入居者様同士が話し合いをして解決が出来れば良いのですが、
そうでない事があります。

そうすると我慢できない方は「退去」されてしまうのです。

(我慢、という点から精神的に良くありませんが…。)

私が驚いたのは(実際そういう物件を見た事がないのですが)、
都内のシェアハウスで、
1部屋に数人入居させる物件があった事をテレビで観た時です。
2段・3段ベットが1部屋に置いてあります。
そうなると「プライバシー」どころの話ではありません。
同じ部屋の方が風邪やインフルエンザ等にかかった場合どうするのでしょうか…。
おそらくこういうシェアハウスは少数かと思いたいのですが…。



上記点から、賃貸においても物件に特色のないシェアハウスは今後淘汰され、
シェアハウスは減少傾向になっていくのかと推測しております。

勿論物件に独自色のあるシェアハウスは別だと考えております。
その事は次回以降の投稿に述べます。


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規模が縮小傾向になるのでは?!(売買編)

規模が縮小傾向になるのでは?!(売買編)

前回「シェアハウス問題」を提起しました。
その際に
・規模は縮小傾向になるのでは?!
・特化型シェアハウス等が勝ち残るのでは?!
・立地の状況によってはシェアハウスから他の使用の仕方に変更するのでは?!
と3つの事を述べましたが、
今回はそのうちの「規模は縮小傾向になるのでは?!」について述べます。



シェアハウスに限らず投資用物件ですが、
築古戸建や1ルーム区分マンションのような物件は現金購入される方も比較的多い状況ですが、
今までの経験上、
現金を含む金融資産を保有していても物件購入は基本「融資」を利用する方が大半です。

少し前に金融機関が投資用物件について積極的に融資を行っていた際も、
シェアハウスについては「他行の様子見をして検討する」という回答ばかりで、
その頃もシェアハウス購入については融資を殆ど行っていなかった状況でした。



そのような状況下において「かぼちゃの馬車問題」が発覚。
全部の物件とは言いませんが、
マスコミ等で言われているのは「実際の入居率の悪さ」等良くない点を挙げている状況下で、
シェアハウス購入に対して新規融資や借り換えを積極的に行う金融機関は少ないと感じます。

そして消費者の方はこれだけの報道を耳にしていれば、
「シェアハウス」購入には良いイメージはつきにくいと察します。

従って「シェアハウス」は縮小傾向になるのではないかと考えております。
ただし、全てのシェアハウスが消えるとは思っておりません。
それは次回以降に投稿します。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
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2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

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シェアハウス問題について…

シェアハウス問題について…

暑中お見舞い申し上げます。
連日暑さが続いています。
熱中症に気をつけてお過ごしくださいませ。

さて、本題に移ります。
先程サブホームページブログで投稿しましたが…


今年大きな話題となっている「シェアハウス問題」についてです。
私自身はシェアハウスは今後も無くならないとは思っておりますが、
・規模は縮小傾向になるのでは?!
・特化型シェアハウス等が勝ち残るのでは?!
・立地の状況によってはシェアハウスから他の使用の仕方に変更するのでは?!
と思っております。



私が前社に在籍していた頃、
シェアハウスの販売が話題となっておりました。
たしかにスルガ銀行が融資を斡旋していた傾向はみられていましたが、
シェアハウスの投資を勧めるが良いものかどうか判断に迷いが出て、
他の金融機関に融資を行わないのか面談を行ったことがあります。

その際に各金融機関がお答えされていた言葉は
「シェアハウスは一種の流行かもしれないし、
少し他行様の様子を見て、
他行様が融資を始めるようだったら融資を検討していく。」
という回答で…。

その言葉を聞いてお客様にはシェアハウスを勧めるのをやめました。
その判断は今となっては良かったものだと思っております。



では、現在問題となっている「シェアハウス」は無くなっていくのでしょうか?
それは先程述べました通り、
数は減っていくものの無くならないと思っております。

上記の理由何が問題で今後どのようにしたら良いのか等、
主観的な部分も多いですが次回以降の投稿に行います。


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足し算と引き算、そしてもうひとつ…

足し算と引き算、そしてもうひとつ…

先程サブホームページブログで、
「足し算」と「引き算」を行っていらっしゃいますか?
というテーマを投稿しました。
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=138252&act_lst=detail&page=1

でも、「足し算」と「引き算」では暮らしは終わらないです。
もうひとつあります。
それは…

「掛け算」です!

「足し算」と「引き算」はサブホームページブログを参照頂ければと思いますが、
余裕が出来たうえで生まれる「足し算」は、
ときには「掛け算」となって幸せが舞い込んでくることもあります。



「余裕」と「余裕」を組み合わせることが「足し算」ではありますが、
それが違う形となって新たなものが生まれた場合は予想外の「掛け算」になるのです。

物件選びは「引き算」を確り行うことで、
後に「足し算」と「掛け算」というプラス思考が生まれてきます。
最初からカツカツ状態では、
引渡し後から「引き算」しか待っていません。
その物件を選んだことで寂しい気持ちになっていっては残念で仕方ありません。

ただし

「これだけは外せない」
というものまでは削るのはやめましょう。

例えば料理が趣味な方が、
事務所使用のような1口電気コンロのようなキッチンでは耐え難いと思います。
趣味まで取り上げてしまうようでは、
物件にいて楽しくありませんよね。
マイナス思考が自然と働いてしまいます。

そのためにも2~3口コンロのような設備がある物件を選び、
趣味の時間を増やせば心に余裕が出来て、
余裕が出れば生きがいが出てきて、
人生プラス思考になりますよね。
そうするとプラスの事がいつの間にか引き寄せられる可能性も出てくるかもしれません。

「掛け算」というのはそういう意味なのです。

人生「足し算」「引き算」「掛け算」を上手く利用しましょう!
「割り算」は…、何かあるか考えます。


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着眼点…

着眼点…

昨日、無事に隅田川花火大会が開催されました。
これから動画は少しアップしていきますがほんの一部分だけ投稿しました。

https://www.youtube.com/watch?v=QfV_-4b-Mbs
https://www.youtube.com/watch?v=V1sEaHOJq3Y&t=5s

先程 サブホームページブログhttps://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=138225&act_lst=detail&page=1で投稿しましたが、
弊社事務所屋上から毎年楽しめるのも、
普段から快適に事務所通いが出来るもの、
気配り・心配りのおかげだと思っております。



ところで、不動産にも同様のことが言えますが、
不動産選びの着眼点のひとつとして、
新築・中古物件でどこを着眼したらよいかのひとつが「エントランス・玄関・トイレ」だと思っております。
あくまでも主観ですが…。



区分マンションでのエントランスは、
その物件の「顔」でもあります。
建物で一番最初に目につきやすいところでもあります。
物件を見た瞬間に汚れていたりしたらどうでしょうか…。

管理会社に管理を委託している場合に、
日常清掃業務を委託されていれば、
そこひとつでも管理状況がわかると思います。

賃貸マンションでも同様ですよね。

戸建やテラスハウス・タウンハウスでも同様な事が言えます。
人を迎える際に綺麗であった方がお客様も喜ばれますよね。



そして普段目に見えないトイレに関しては、
掃除を嫌がる方もいらっしゃいますが、
誰でも使用する場所で、
やはり汚れている物件を借りたり購入したりするのは嫌ですよね。
購入後いくらリフォームをするからといっても、
所有者の物件に対する愛着度がわかると思いますし、
やはり物件を大切にする方から物件を購入したくなりますよね。

借りる方側・購入する方側から述べましたが、
貸す方側・売却する方側も、
「もし自分が借りる(購入する)場合、
物件がどんな状態だったら借りる(購入する)だろう…。」
と置き換えてみるとわかるかと思います。

自らが気付かない点を意外と他の方は注視している事があります。
いきなり行おうと思っても出来ない事なので、
日頃から気配り・心配りを掛けることが大切だと思います。


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地名と歴史と不動産は…

地名と歴史と不動産は…

今日は少し脱線しますが…



私の別ブログ「縁(えにし)地域まめ情報」で、
難読地名についてアップしました。
https://enishi-re.muragon.com/entry/83.html

実は地名は各地域の歴史や土地の形状等を示していることがあり、
過去にどのような地域だったかを知る特徴掴みのひとつとなります。

何が言いたいのかというと…



地名の漢字ひとつでそこが過去に水辺だったのか、
谷だったのか山林だったのか等わかることがあります。
知ることによって地盤改良の検討をしたり、
防災・減災対策にも役に立つ場合があったり、
不動産の売買・賃貸を検討する時の判断材料のひとつになることもあります。

その地域を知ること・学ぶことで、
地域の関心を持つだけではなく、
暮らしにどう役に立っていくのか、
暮らしかたに変化が出てくる可能性もあります。

本ブログと合わせて「縁(えにし)の地域まめ情報 https://enishi-re.muragon.com/」でも、
色々な地域の名前の歴史や地形的背景等をアップしていきます。

※「縁(えにし)の地域まめ情報」は地域情報を主体としてブログをアップしておりますので、
本ブログの主旨とは異なる部分がありますが、
不動産とも絡める事が出来る可能性もありますので、
良かったら時々覗いてみてくださいませ。
https://enishi-re.muragon.com/


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安孫子 友紀
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減災と将来性を見込んで…

減災と将来性を見込んで…



台風12号の影響で油断禁物の状態です。
皆様十分気をつけてお過ごしください。

さて、不動産選びに欠かせないもののひとつは「ハザードマップ」だと思います。
以前に投稿した記憶があるのですが、
ハザードマップから事前に情報を得られることがあります。

危険だからその地域を避けるだけではなく、
危険の可能性がある場合は建物等の安全性を事前に確保する、
耐震補強などの対策を行う等の方法があります。

これで全ての身の安全の確保が出来るわけではありませんが、
減災にはつながりますし、
災害対策を取っている物件には「借主様」「買主様」が抱える不安を、
少しでも取り除くことが出来、
成約に繋がりやすくなると推測できます。



「減災」から利回り等は見ることは出来ませんが、
将来性を考えると「防災対策の有無」も今後消費者の方は着眼すると感じます。
目の前のことだけではなく、
将来性を見込んだ行動もとるべきではないでしょうか。


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