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Conhecimento imobiliário
2019
Jan 19Dia
皆様、おはようございます！
縁合同会社安孫子です。
さて、例年ですとこの時期に物件探しをされる方が多い季節です。
皆様は良い物件に巡りあえてますか？
さて、「良い物件」とは何でしょうか？ 答えは …
「一人ひとり違います！」 「何言ってるの？」と言われそうですね …
（笑）
理由は簡単です。
皆様それぞれが好みが違うのと、
同じ物件は2つとしてないからです。
以前から何度もブログで取り上げていますが、
物件を選ぶ際に何にフォーカスしていらっしゃいますか？
そこから答えが違ってくるのです。
私がこの業界に入って一番最初に手掛けたお客様は「全室から海が見たい」という部分にフォーカスされていらっしゃいました。
人生の先輩でしたので、
マンションでもエレベーターの利用がしやすく、
購入後お引越し前にリノベーションされた時に段差を解消した事等様々ありましたが、
一番の願いが叶って喜ばれていらっしゃいました。
ある時は新築戸建を手がけました。
室内が白で統一された物件です。
この物件をご購入されたのは結婚直前の方でした。
「白い家で新しい家族の色で染めていきたい」というご希望です。
この2組の方を比較してもわかるように、
前者の方は「眺望」にフォーカスされていらっしゃいました。
後者の方は「住まいの作り」にフォーカスされていらっしゃいました。
「第一希望」というところからしても全く違うのです。
だからこそ「良い物件とは一人ひとり違います！」が答えなのです。
賃貸でも同様です。
エリア限定で分譲タイプのマンションを希望されていらっしゃった方が、
契約された物件は希望エリア外の「アパート」でした。
実はバストイレ別、オートロック希望でいらっしゃったのですが、
分譲タイプのマンションはオートロックはクリアできたものの、
築年数の関係から間取りが3点ユニットのものが殆どでご納得いただけなかったのです。
繁忙期が終わりに近づいてきて物件が殆どなくなってしまった時に、
希望エリア隣接の「新築アパート」にキャンセルが出たのです。
ダメもとで紹介をしてみました。
そしてご案内すると ….
新築アパートでオートロック完備、
バス・トイレ別でインターネット使用料無料等、
分譲タイプのマンションより設備が良かったために即申込されました。
運が良かったのは ….
お申し込みされた物件のすぐそばにバス停があり、
そこから勤務先までバス1本で通勤が出来る事でした。
地下鉄通勤で乗り換え、と思っていた矢先にお客様がバス停でルートをご覧になったら気がつき ….
少し脱線しましたが、
このお客様のフォーカスされていらっしゃったのは「設備」だったのです。
「マンション」とか「アパート」という拘りではないという事です。
勿論賃貸でも購入でも「予算」がありますが、
予算以外で 1点何かにフォーカスされてください .
エリアなのか設備なのか眺望なのかそれとも別の観点なのか ….
そこから「物件選び」が始まるのです。
ネット等で選ぶのも有りですが、
「1番の希望」を不動産会社に伝えてみて一緒に物件探しをするのは如何でしょうか？
弊社は皆様の「希望」に出来るだけ沿えるようにエリアはあまり限定せずにご相談を承っております！
【ブログ著者プロフィール】 安孫子 友紀
縁（えにし）合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp
2017
年7月､東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。
不動産の売買仲介・賃貸仲介（一部賃貸管理）のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定のパートナー企業としても活動中。
メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com メールマガジンでは皆様の関心のあることや物件情報（売買・賃貸問わず）の一部をメインHP掲載前に先にお伝えする事も …！ よかったらご登録くださいませ。 ここをクリック→ mail@r.enishire.com 【人気ブログランキング】に参加しております もし良かったらをバナーに応援の「ポチ」をお願い致します !励みになります !
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2019
Jan 6Dia
皆様、おはようございます！
縁合同会社安孫子です。
明日から「仕事始め」の方もいらっしゃると思います。
そこで …
2018年の不動産のまとめ （主観ですが …
）と
平成の不動産のまとめ （こちらも主観ですが …
）を簡単に行います！
まずは2018年のまとめですが、
やはり一番の話題になったのは「スルガ銀行問題」と「スマートデイズ問題」だと思います。
正直なところスルガ銀行問題はまだ問題は山積状態で、
今後の動向も気になりますが、
スルガ銀行だけではなく他行も問題の話題が出てきました。
昨今の低金利や不動産投資ブームの影響で、
新規に不動産投資に目を向ける方が増えていました。
「投資」という面で「融資」を受けられるのは基本的には「不動産投資」のみです。
株にしてもFXにしても仮想通貨にしても基本は金融機関の融資は受けることが出来ません。
「融資が出来る」という点で、
おそらく気軽にできる投資が「不動産投資」と見られた点が問題となったのでしょう。
コマーシャル等でも「頭金10万円から出来る投資」等というものも見かけます。
気軽に「融資」と考えてしまいがちですが、
融資はあくまでも「借金」です .
借金を完済してこそ「自分のもの」になりますが、
融資を受けて購入し、
賃料の入金があり毎月ローン返済を行い手残りがある面から気軽な投資と考えてしまうのです。
投資には必ずと言っていいほど「リスク」はつきものです。
「不動産投資」の場合は下記のようなものでしょうか ….
・空室リスク
・経年による賃料の下落リスク
・エリアによる賃料格差
・修繕費用
・火災、地震等での建物が滅失してしまった場合、収入が亡くなる点、等 …
上記の補足ですが、
火災や地震等での建物が滅失してしまった場合、
火災保険等でローンの返済が出来る事もありますが、
建物が無くなってしまった以上「家賃収入」はそこで無くなってしまい、
固都税などの「税金」の支払いは残ってしまいます。
そこに建物を建てるにせよ建築にかかる日数や建築コストがあります。
建物が完成するまでは「賃料」は入りません。
上記のようなリスクを考えておかないと …
↓↓
「財産の差押」「自己破産」も潜んでいます。 自己資金がある程度必要なのは、
修繕リスクなどの万一の事を備えるためにも「毎月の返済を少なくする」ためです。
よく「不動産投資は黙っていても毎月銀行口座にチャリーンとお金が入ってくる投資」という言葉を耳にしますが、
決してそんなことはありません。
不動産投資はあくまでも「人に物件を貸す」事で社会貢献をするための投資であり、
「お金」だけの投資と考えていては失敗します。
その例が「スルガ銀行問題」であったり「スマートデイズ問題」であったりするのではないでしょうか。
失礼を承知で申し上げますが、
「こんな物件に住んでみたい！」という魅力に欠ける物件があり、
「シェアハウス」の良さである「人と人との交流」が出来にくい間取りになっていて、
そこに過剰融資をするという悪循環 ….
物件を購入する前に 「自らがそこに住んでみたいか？」 という事を考える冷静な時間を、
お客様に提供しなかったのも問題だと思います。
2019
年はこのような問題が無くなっていくことを願っています。
平成のまとめですが、
この 2点 ではないでしょうか？
・住宅ローンのあり方 ・住宅ローン減税 以前は金融機関からの住宅ローン以外に「住宅金融公庫」からの住宅購入融資がありました。
「住宅金融公庫」の融資の中で、段階金利というものがあり、
1
年目から10年目までの金利と11年目以降の金利が異なる金利の事です。
この金利の変動で返済が急に厳しくなって「競売」になるケースがありました。
夢にまで見たマイホームを、
段階金利の影響で手放さざるを得ない状況はとても辛く感じます。
しかしその「住宅金融公庫」の住宅ローンが無くなり、
現在は「フラット35」等の住宅金融支援機構のローンに変わりました。
各金融機関で金利は異なりますが、
フラット35の場合、35年間金利が変わらずにいるというのは、
毎月の支出が目に見える形でプラスだと思いますし、
昨今の …
働き方の変化により 「起業」 する方が増えてきています。
金融機関の住宅ローンは現在でも「公務員・上場企業勤務」等の方には金利優遇なども手厚く、
正社員以外の方や自営業の方には融資しにくい風習が残っていますが、
フラット35は 正社員以外の勤務の方や自営業の方・個人事業主の方 でも借入出来るケースがあります！
そういう点では「住宅ローン」を借りるという選択肢の幅が広がったと感じています。
不動産投資と考え方が異なり、
「マイホーム」を持つことで世間の信用度の違いは今でもあるようです。
平成の 「住宅ローン」の金利面での変化 では …
平成2年に変動金利で8.9％という今では考えられないような金利でした。
平成31年1月現在では、
フラット35の最低金利では1.33％、
金融機関の最低金利では「じぶん銀行」の変動金利0.475％という金利で、
比較にならないくらいの低金利時代といえます。
簡単に月々の返済額（概算）を算出してみると …
【例：1,000万円を35年間元利均等で借りたと想定】
・金利8.9％の場合：77,660円/月
・金利1.33％の場合：29,800円/月
・金利0.475％の場合：25,900円/月
※100円未満の端数は切り上げで概算計算していますので実際と異なる場合がございます。
これだけの違いが発生していて、
バブル期、バブル崩壊直後の金利の高さは驚くばかりのものといえます。
そしてもうひとつが …
住宅ローン減税・住宅ローン控除 です！
今年10月に予定されている消費税増税に伴い、
住宅ローン減税も変更になる予定ですが、
消費の活性化も意図している住宅ローン控除。
過去に何度か変更がありましたが、
相当前から続いている制度です。
この住宅ローン控除という制度は、
昭和47年（1972年）まで遡り、
「住宅取得控除制度」というのが始まりとされています。
この制度は住宅ローンを借り入れしている方だけではなく現金購入の方も制度を利用出来たようです。
そしてバブル期にもバブル崩壊後も住宅ローン控除という制度はありましたが、
この10年間でも最長15年間の控除であった時期や、
年間最大金額500万円であったり変化しています。
今後住宅ローン控除が時代とともにどのような変化をしていくのか、
控除自体が廃止になるのか拡大するのか、
違う制度に変わるのかわかりませんが、
注意する点であるとは思います。
平成が終わり新たな時代を迎える今年 ….
今後民法改正等様々な法律が変わっていくための周知徹底の準備の年だと思っています。
皆様の「暮らしかた」にも変化が出る1年ではないかと推測しています。 今後も様々な情報発信や意見の発信をしてまいります。
【ブログ著者プロフィール】 安孫子 友紀
縁（えにし）合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp
2017
年7月､東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。
不動産の売買仲介・賃貸仲介（一部賃貸管理）のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定のパートナー企業としても活動中。
メールでのご質問等も可能。
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2018
Oct
31Dia
住宅ローン等は基本完済年齢が75歳とか80歳等が一般的ですが ….
・まだ20歳代・30歳代で物件を購入したものの、改修費用がないから保有不動産をどうしよう …・子育てが終わって現在の家から転居したいけれど、街中に引っ越すのに物件購入資金が …・年金しかないけれどまだ住宅ローンが残っているから毎月の支払額を減らしたい …・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金が用意できない …等の心配が出てくる可能性もあります。
そういう時に（全員ではございませんが）朗報です！ フラット35で有名な「 住宅金融支援機構 」の商品「 リ・バース60 」という商品があります！
フラット35の内容と似ている部分がありますが、
この商品の特徴 O
・基本借入申込日が満60歳以上であること（年齢の上限はなし）
・次のうちどれかに当てはまるもの
1.
ご本人が居住する住宅の建設資金または購入資金（セカンドハウスも対象）
2.
住宅のリフォーム資金
3.
住宅ローンの借換資金
4.
サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
5.
子世代等が居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金
・返済終期は融資を受けた方が名倉なられた時
・保証人は不要
・元金は相続人からの返済または担保物件の売却により一括返済ですが、
リコース型とノンリコース型があり、
担保物件の売却代金が満たない場合は、相続人の方への返済請求は
1.
リコース型：残債務を請求
2.
ノンリコース型：残債務を請求しない
方法があります（取扱い金融機関により異なる）
等です。
詳細はまた別の機会に投稿しますが、
リバースモーゲージとフラット35を組み合わせたような商品と考えられるのではないでしょうか？
年齢を重ねても（勿論融資条件はありますが）ローン設定などの可能性がある、
という事は、
高齢化社会にむけて良い動きのひとつになりそうだと思います！
この商品の詳細はまた後日投稿します！
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