2019
4月
12日
皆様、おはようございます！
縁合同会社安孫子です。
先日サブホームページブログで「うっかりミスで住宅ローン等のローンが組めない事」について取り上げました。
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=145749&act_lst=detail&page=1
うっかりミスは十分気を付けたいものですね。
さて、本題に入ります。
うっかりミスもなく住宅ローン等の不動産購入に関するローンが組める見込みがあるとします。
その時に考えなければならない事があります。
それは…
・融資の種類
・利用する金融機関
・金利
・月々の返済額
・借入期間
など様々です。
働き方も多様化し年功序列も消えつつあり、
終身雇用の時代でもなくなりつつあります。
終身雇用ではなくなったからこそ、
融資のあり方も変化しました。
今回は住宅ローンを中心に述べますが、
例えば住宅ローンの場合、
10数年前は「勤続年数3年以上、正社員前提」が原則のような雰囲気がありました。
というよりは暗黙の了解のような感じです。
しかし現在はそこまでは言わないですし、
極端な話でいえばフラット35のような商品ではアルバイトでも融資が取り組めるケースもあります。
勿論年収等の条件は昔も現在もあります。
ところでフラット35といえば…
過去は「住宅金融公庫」というところが行っていたものが変わったものです。
平成になってから変わった大きな点です。
かつて存在した国土交通省（旧建設省）・財務省所管の特殊法人・政策金融機関の事で、
2007年3月31日に廃止され、4月1日より独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれた商品が「フラット35」なのです。
旧住宅金融公庫の住宅ローンとフラット35関連商品には幾つか違いがあります。
ひとつ目は旧住宅金融公庫の商品は上記のように国交省・財務省管轄の特殊法人・政策金融機関が直接貸し付けを行っていたのに対し、
現在のフラット35は民間金融機関等による長期・固定金利の住宅ローン債権の買取りなどを行い、
長期資金を供給する証券化支援事業に変わりました。
2つ目は旧住宅金融公庫の場合、融資の申し込み業務は公庫取扱代理店である銀行・信用金庫などを通じて行われ、
審査と融資実行（融資金の送金）にあたる部分を公庫側が行っていました。
フラット35の場合も取り扱いのある各金融機関で申し込みは行いますが、
大きな違いは旧住宅金融公庫の場合はどこで申込をしても実行金利は同じであるのに対して、
フラット35の場合は取扱い金融機関によって金利が異なる点です。
そしてフラット50のように一部金融機関でしか取り扱わない商品も出てきています。
3つ目は旧住宅金融公庫の場合借入の年代によっては「段階金利」があった事です。
1990年代からは段階制金利制度によって当初10年間の金利負担が減る商品になりました。
借入から10年以内迄と10年目以降では金利が異なる点です。
実はここが大きなポイントなのです！
最初に述べたように
・融資の種類
・利用する金融機関
・金利
・月々の返済額
・借入期間
が旧住宅金融公庫の段階金利と共通しているのです。
それは何かというと
「シミュレーションをきちんと立てているか否か」という事です。
現在の各金融機関で出ている商品は多様化しています。
・
融資の種類→借入する商品の種類によって金利も異なり返済額も異なる
・
利用する金融機関→金融機関によって取り扱っている商品も異なり優遇金利も異なる
・
金利→各金融機関が決める金利なので異なる
・
月々の返済額→借入期間、優遇金利の幅、借入金額によって異なる
・
借入期間→年齢や築年数等様々な要件によって異なる
等をシミュレーションしていますか？
例えば優遇金利ですが、
・当初3年間店頭金利より▲0.5％優遇
・借入期間ずっと▲0.2％優遇
ではシミュレーションが異なってきます。
上記の場合はその後は店頭金利に戻るという事なので、
優遇が無くなればその分毎月の返済金額は上昇するのです（あくまでも金利が変わらなかった場合を想定しています）。
金利が戻った場合に支払いが無理がないかシミュレーションしておく必要があります。
金利も変わりますのでシミュレーション通りとはいきませんが、
シミュレーションしておく事で返済計画のみならず暮らしかたの想定を立てやすくなります。
過去に旧住宅金融公庫の段階金利の商品の際に借入をした方で、
11年目以降の返済に無理が来て任意売却や競売になってしまうケースがありました。
それは当初の見通しが甘かった部分もあるかもしれません。
このケースも前回サブホームページブログで投稿した内容と似ていて
「うっかりミス」なのです。
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=145749&act_lst=detail&page=1
うっかりミスで住宅ローンを借りられないのであればまだしも、
うっかりミスで思い出のたくさん詰まったマイホームを手放さなければならない状況になったり、
自己破産の道を進まなければならなくなったり、
家族が離散しなければならなくなったり…、
なんていう事は避けたいものです。
そのためにも購入前の計画を立てることが大事な事になります。
・終身雇用が無くなりつつあり、働き方も多様化する中で、将来の人生設計はどのようにするか
・繰り上げ返済などの計画を立てられるか、若しくは毎月無理のない返済が出来るか
・物件購入後、人生の励みになるか
等きちんと計画を立てましょう。
なかなか計画通りにはいかないかもしれませんが、
計画を立てて時々計画を見直す事で「自らの資産管理能力」が自然と身につくこともあります。
計画を見直せば「ローンの借り換え」等も視野に入れることが出来ますし、
金利条件によっては借り換えを行う事で月々の返済額を減らす事も可能です。
平成になって変わった点はローンの商品の多様化が進んだことであり、
平成になっても変わらない点はローンの種類が変わってもシミュレーションを当初から行うことが必要、
という事だと思います。
細かいことをいえば火災保険、団体信用生命保険等の事もありますが、
この事はまた機会を改めて投稿したいと思います。
【ブログ著者プロフィール】
安孫子 友紀
縁（えにし）合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp
2017年7月､東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。
不動産の売買仲介・賃貸仲介（一部賃貸管理）のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定企業のパートナー企業としても活動中。
メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com
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