「不動産よろずや」について

住宅ローンの種類 ~フラット35について その4~

さて、今回投稿する「フラット35」の商品ですが、
おそらく皆様の関心のある部分かと存じます。



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1.フラット35(アシューマブルローン)

この商品は、長期優良住宅の認定を受けた住宅について、
物件売却時に購入者へ1度だけ債務を引き継ぐことができる住宅ローンです。

新規購入時にこちらのローンを利用した場合、
売却時に有利になるケースがございます。
それは、金利が上昇傾向にある場合
最初の方が購入した金利をそのまま引き継ぐ事が出来るので、
上昇傾向にある金利ではなく低い金利を利用できるので、
返済額が減る可能性があるからです。
※金利下落等の可能性もあり必ず減るわけではございませんのでご注意ください。

上記以外にも特徴が2点ございます。

1.『利用できる物件は「フラット50」の時と同様』
《新築の場合》
①認定長期優良住宅であること
②フラット35(新築住宅)の技術基準に適合すること
《中古の場合》
①認定長期優良住宅であること
②フラット35(中古住宅)の技術基準に適合すること

2.取扱い金融機関が一部しかないこと
2017年10月1日現在、取扱い金融機関等は以下の通りとなります。
日本住宅ローン株式会社、三井住友海上火災保険株式会社、旭化成モーゲージ株式会社、
日本モーゲージサービス株式会社、株式会社ハウス・デポ・パートナーズ、
株式会社クレディセゾン、株式会社一条住宅ローン、ミサワファイナンシャルサービス株式会社、
富山銀行、伊予銀行、大東銀行、愛媛銀行、
一関信用金庫、城北信用金庫、神戸信用金庫、尼崎信用金庫、但馬信用金庫、
鳥取信用金庫、広島信用金庫、九州ひぜん信用金庫、
茨城県信用組合、君津信用組合、北海道労働金庫


2.【フラット35】 リノベ
こちらの商品をご利用いただくためには、
フラット35の技術基準に加えて「基準を満たす性能向上リフォームを行うこと」および「中古住宅の維持保全に係る措置を行うこと」を満さなければなりません。

下記の(1)または(2)の場合に、
フラット35を利用する際の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
(1) お客さまが中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合
(2) 住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合

2017年4月1日から2018年3月31日までの申込受付分に適用に適用中ですが、
この商品自体に予算金額があり、
予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了します。

※現在、こちらの商品に関しては、一定年数の間、
フラット35より年0.6%のマイナス金利が適用されます。

フラットリノベですが、
金利AプラントBプランがございます。
Aプランの場合、当初10年間
Bプランの場合、当初5年間がマイナス金利の適用となります。

《フラット35リノベ 金利Aプラン》

次の(1)から(6)までのうち、いずれか1つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うことが条件です。
(リフォーム工事前に適合している基準は、対象になりません。)
省エネルギー性について
(1)認定低炭素住宅
(2)一次エネルギー消費量等級5の住宅
(3)性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)
耐震性について
(4)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性について
(5)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性について
(6)長期優良住宅

《フラット35リノベ 金利Bプラン》
次の(1)から(6)までのうち、いずれか1つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うことが条件です。
(リフォーム工事前に適合している基準は、対象になりません。)
省エネルギー性について
(1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震性について
(3)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
(4)免震建築物
バリアフリー性について
(5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性について
(6)劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅
(共同住宅等については、一定の更新対策が必要)
※一定の更新対策とは、躯体天井高の確保(2.5m以上)および間取り変更の障害となる壁または柱がないことです。

ところで、この商品の説明の最初に、
「中古住宅の維持保全に係る措置」が必要と記載しておりますが、
これはどのような事か下記に4点示し、
4点のうちいずれか1点の措置がとられていることを、
適合証明検査機関による適合証明検査において確認します。

(1)インスペクションの実施
来年度法律でも宅建業者が売主様へ実施の有無の確認をする事が義務付けられますが、
住宅の劣化状況、性能等について専門家による現況検査を実施することです。
中古住宅の売買に際して建物の状態を把握することで、
売買におけるトラブル発生のリスク軽減、ひいては売買の安心・安全にもつながります。

(2)瑕疵保険の付保等
既存住宅売買瑕疵保険またはリフォーム瑕疵保険を付保することです。
これらの保険は、
引渡しを受けた住宅の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合に、その補修費用をまかなうことができる保険です。
そして融資対象住宅について、売主等が既存住宅売買瑕疵保険またはリフォーム瑕疵保険と同等の保証を行っている場合は、
当該保証でも差し支えありません。

(3)住宅履歴情報の保存
リフォーム工事(いつ・どのようなリフォーム工事を実施したか)に関する写真および図書(工事箇所を示す図面、詳細図面等)について、
保存形式や保存場所を明確にした上で買主が保存することです。
リフォーム工事を行ったかを記録として残しておくことで、
将来、点検・リフォーム・売買等を行う際に、履歴情報が活用できます。

(4)維持保全計画の作成
リフォーム工事後の住宅について、
住宅を長期にわたり良好な状態で使用するための措置等を定めた維持保全計画を作成することです。


3.フラット35S

こちらの商品は、フラット35をお申込みのお客さまが、
省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得される場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
先日投稿致しましたフラット20等でも利用できます

2017年10月現在、
フラット35より年0.25%マイナス金利が適用されます。
フラット35リノベと同様、予算金額が設定されており、
予算金額に達する見込みとなった場合は、受付が終了となります。

注意いただきたいのは、
「フラット35S」と「フラットリノベ」は併用出来ません

フラット35Sも他商品と同様、
AプランとBプランがございます。

《フラット35S 金利Aプラン》
今までの商品と同様、当初10年間金利を引き下げる商品です。
基準は以下の通りとなります。
※中古住宅の場合は新築住宅・中古住宅共通の基準または中古タイプ基準のいずれかを満たす場合になります。

◇新築住宅・中古住宅共通の基準◇
次の(1)から(6)までのうち、
いずれか1つ以上の基準を満たす事が条件です。
省エネルギー性 について
(1)認定低炭素住宅
(2)一次エネルギー消費量等級5の住宅
(3)性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法
耐震性について
(4)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性について
(5)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
(共同住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性について
(6)長期優良住宅
◇中古タイプ基準◇
次の(1)から(4)までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす事が必要です。
省エネルギー性について
(開口部断熱)
(1)二重サッシ又は複層ガラスを使用した住宅
(外壁等断熱)
(2)建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上)
または中古マンションらくらくフラット35のうち、
【フラット35】S(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)として登録した住宅
バリアフリー性について
(手すり設置)
(3)浴室および階段に手すりを設置した住宅
(段差解消)
(4)屋内の段差を解消した住宅

《フラット35S 金利Bプラン》
今までの商品と同様、当初5年間金利を引き下げる商品です。
基準は以下の通りとなります。
※中古住宅の場合は新築住宅・中古住宅共通の基準または中古タイプ基準のいずれかを満たす事が条件となります。

◇新築住宅・中古住宅共通の基準◇
次表の(1)から(6)までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることが条件です。
省エネルギー性について
(1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震性について
(3)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
(4)免震建築物
バリアフリー性について
(5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性について
(6)劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同住宅等については、一定の更新対策が必要)
◇中古タイプ基準◇
次の(1)から(4)までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす事が必要です。
省エネルギー性について
(開口部断熱)
(1)二重サッシ又は複層ガラスを使用した住宅
(外壁等断熱)
(2)建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上)
または中古マンションらくらくフラット35のうち、
【フラット35】S(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)として登録した住宅
バリアフリー性について
(手すり設置)
(3)浴室および階段に手すりを設置した住宅
(段差解消)
(4)屋内の段差を解消した住宅


4.フラット35 子育て支援型・地域活性化型
この商品は、子育て支援や地域活性化について積極的な取組を行う地方公共団体と機構が連携し、
住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、
フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
この商品は、地方公共団体が機構と連携している場合にご利用いただけます。
金融機関へお申込みいただく前に、住宅を取得される地域の地方公共団体が機構と連携していか確認が必要になります。

2018年3月31日までの申込受付分に適用され、
子育て支援型も地域活性化型も、
当初5年間、フラット35の金利より年0.25%のマイナス金利が適用されます。

そして、この商品の特徴は、
先程紹介しましたフラット35Sとの併用が可能です。

フラット35S 金利Aタイプとの併用の場合、
当初5年間、フラット35の金利より年0.5%マイナスの金利が適用され、
6年目から10年目まで0.25%マイナスの金利が適用されます。

フラット35S 金利Bタイプとの併用の場合、
当初5年間、フラット35の金利より年0.5%マイナスの金利が適用されます。



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ところで、
各商品、借入金額の上限金額は?」
「物件の築年数は何年までのものが可能?」
「物件の大きさは?」

等、条件の質問があると思います。

これが肝心な事となります!

次回はフラット35についての投稿は最終回とし、
諸条件等について述べます。

住宅ローンの種類 ~フラット35について その3~

前回、フラット35の基本商品の説明を行いましたが、
今回はフラット35の中でも、
フラット20及びフラット50という違う商品の投稿を行います!



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1.フラット20

フラット20とは、フラット35のうち15年以上20年以下の借入期間を選択していただく場合の商品です。
改めて投稿を行うフラット35Sを利用することでさらに金利が一定期間引き下げることも出来ます。
※ ただし、20年以下の借入期間を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更できません。

年収等の基準はフラット35と同じですが、
借入年数が異なり、下記の通りとなります。
15年(申込みご本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年)以上で、
かつ、次の(1)又は(2)のいずれか短い年数(1年単位)が上限。
(1) 「80歳」-「申込時の年齢※1※2(1年未満切上げ)」
※1 年収の50%を超えて合算した収入合算者がいる場合には、申込みご本人と収入合算者のうち、高い方の年齢を基準とします。
※2 親子リレー返済をご利用の場合は、収入合算者となるか否かにかかわらず、後継者の年齢を基準とします。
(2) 20年

適用金利は2017年10月現在で年1.290%~年1.900%となります。
※フラット35は2017年10月現在年1.360%~年1.970%です。

この商品は下記のような方にお勧めできます!
①より低い金利で借入れしたい方
②返済期間を短くしたい方(例えば年齢45歳の方が64歳までに完済したい等)
③毎月の返済に余裕がある方
④計画的に繰上返済したい方


2.フラット50

長期優良住宅を取得する場合にご利用いただける最長50年の全期間固定金利住宅ローンです。
別の投稿で行う「フラット35S]が利用できる物件に対して利用できる商品です。
※ただし金利がフラット35より高くなり、
2017年10月現在で、年1.760%~年2.260%になります。
※フラット50は物件価格の6割が上限条件となります(フラット35等との併用可能)。

《特徴》
①最長50年の全期間固定金利
資金の受取時に、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。
②長期優良住宅取得時に利用可能
長期優良住宅を対象としています。
③住宅ローン付きで売却が可能
こちらは債務承継型(アシューマブル)ローンという商品です。
借入対象となる住宅を売却する際にフラット50を住宅購入者へ引き継ぐことができます(引継ぎは1回限り)。
④【フラット35】または【フラット20】との併用可能
フラット50の借入額は物件価格の6割までですが、
フラット35またはフラット20を併用すれば、
物件価格までの借入れを希望することが可能になります。

物件の基準は以下の通りです!

《新築の場合》
①認定長期優良住宅であること
②フラット35(新築住宅)の技術基準に適合すること

《中古の場合》
①認定長期優良住宅であること
②フラット35(中古住宅)の技術基準に適合すること

※フラット35(アシューマブルローン)、フラット35Sの商品については改めて投稿します。

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ローンの年数の短縮や、
組み合わせによって返済金額も異なってきます。
物件の基準が合うのであれば、
一度ご検討いただくのも宜しいかと思います。

住宅ローンの種類 ~フラット35について その2~

皆様、こんばんは!
縁合同会社安孫子です。

前回フラット35の特徴について投稿しました。
今回はフラット35の商品説明について投稿します。

フラット35には以下の商品がございます。

1.フラット35
2.フラット20
3.フラット35S
4.フラット35リノベ
5.フラット50
6.フラット35(アシューマブルローン)
7.フラット35(保証型)
8.フラット35(子育て支援型・地域活性化型)
9.その他(家賃返済特約付き【フラット35】)

今回は上記1・7・9を取り上げます。


1.フラット35

フラット35とは、
前回の投稿で簡単に申し上げました通り民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、
最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。

ローンの申し込み要件は以下の通りとなります。
・申込時の年齢が満70歳未満の方(ただし親子リレーを利用する場合は70歳以上の方も申し込み可能)
・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方

年収基準に関しては以下の通りとなります。
すべての借入れに関して、
年収に占める年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が次表の基準を満たす方
・年収400万円未満の場合:年間返済比率30%以下
・年収400万円以上の場合:年間返済比率35%以下
※上記にはフラット35以外に、
フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、
カードローン(クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入)分も含みます(収入合算者の分を含みます)。
※借入対象となる住宅またはその敷地を共有する場合は、申込みご本人が共有持分を持つ等の要件があります。

上記に収入合算の事を記載しておりますが、
長くなりますので別の機会に投稿します。


7.フラット35(保証型)

金融機関が提供する住宅ローンをお客さまが返済できなくなった場合に、
住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金の支払いを行います。
住宅融資保険(保証型用)の仕組みを活用して金融機関が提供するローンになります。
ただし、ここで気を付けていただければならないのは、
このフラット35(保証型)の新規受付を行っている金融機関は、
2017年10月1日現在で下記3金融機関のみとなります。
・日本住宅ローン株式会社
・アルヒ株式会社(旧SBIモーゲージ)
・財形住宅金融株式会社

ローンの担保設定等細かい部分がございますが割愛致します。
申込要件・年収要件はフラット35と基本は同じです。


9.その他(家賃返済特約付き【フラット35】)


フラット35(保証型)と混乱してしまいそうですが、
商品としては異なります。
将来返済が困難となったとき、一定の条件に該当する場合には、
返済方法変更の特例により償還期間を延長して、割賦金を減額した上で、
住宅を住宅借上機関に賃貸し、
その賃料を住宅金融支援機構が直接受領してお客さまの返済に充てるという内容の特約(家賃返済特約)を【フラット35】の借入時に設定するものです。

要するに返済困難になった場合は、
借入期間延長等の措置を取り、
お客様自身は別の住居に転居していただき、
借入困難となった物件は住宅借上機関が一括借り上げを行い、
別の方に転貸を行い、
その家賃収入を住宅借上機関が住宅金融支援機構に支払うものです。


この商品の特徴は以下の通りです。

・借入時から、将来返済が困難となった時に住宅を借り上げる機関が決まっています。
※ 特約を設定しなくても返済が困難となったときに住宅を第三者に賃貸し、その賃料で返済することは可能です。

・住宅借上機関は、転借人からの賃料支払の有無にかかわらず、住宅金融支援機構に賃料を支払います。
このため、住宅借上機関が住宅を借り上げている間は、お客さまの返済が原則として継続します。

申込要件・年収等はフラット35と同じですが、
ローン借入時に覚書を取り交わす事が必要となり、
2017年4月1日現在、お客様からこの取扱いの希望の申し出があり、
住宅金融支援機構が承認している機関は1社(一般社団法人移住・住みかえ支援機構)のみです。
また、必ずしも承認されるとは限りません。


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今回基本の【フラット35】関連の事を述べました。
次回は【フラット35】の基本から金利条件が変わったりする等の商品の事を述べます。

※補足ですが、
金融機関等の住宅ローンと異なり、
「団体信用生命保険」に代わる「新機構団体信用生命保険制度」(保証型は団体信用生命保険)の加入は任意になる場合がございますが、
万一死亡等が発生してこの制度を利用していなかった場合は、
ローン残高の返済義務が免れません。
加入をお勧めします。

住宅ローンの種類 ~フラット35について その1~



皆様、こんばんは!
縁合同会社安孫子です。

Facebookページでは、
以前に不動産のローンについて簡単に述べましたが、
今回以降ブログを通じて投稿を行っていきます。
(Facebookページ https://www.facebook.com/enishi.re/)

第一弾として「フラット35」について述べてまいります。

フラット35とは、
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。
そして4つの特徴がございます!

・(最長35年間)ずっと金利が同じ!
 ローン実行時に、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。

保証料0円、繰上返済手数料0円
 借入れに当たって一般的に必要となる保証料はかかりません
 勿論保証人も必要ありません
 ローン返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も手数料はかかりません

質の高い住宅取得を金利引下げで応援
 省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、金利を一定期間引き下げる制度の商品がございます。

ご返済中も安心サポートがあります!
 万一のことがあった場合に備えて、
 新機構団信や新3大疾病付機構団信の用意があります!
 多様な返済方法変更のメニューをそろえ、ご返済のお悩みに対して、事情に合った返済方法をご提案します。


【こんな方にお勧めです!】
 ・計画的に繰り上げ返済を検討されていらっしゃる方
 ・金利上昇に不安を抱えていらっしゃる方
 ・安定した収入はあるものの、正社員ではなく、契約社員等や自営業の方等…

商品の詳細等につきましては次回の投稿でお知らせ致します!