关于 "房地产支持"

生産緑地法改正で...

2018

7 18

生産緑地法改正で

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「生産緑地」の指定が解除された場合、 土地の下落にすぐに繋がるのか、 というのは私は疑問に思えます。 生産緑地法改正のポイントは… 1.特定生産緑地制度の導入 これは、生産緑地指定後30年を経過した農地について、 「特定生産緑地」という名称で再指定を受けて、 買取申出をする時期を10年間延長が可能になった制度です。 2.面積要件の引き下げ 下記2点は市区町村による条例改正も必要にはなりますが、 (1)生産緑地に指定できる面積の下限が500平米から300平米に引き下げ。 (2)隣接していなくても街区内であれば一団の農地とみなすことが出来きます。 面積の引き下げを行うことで、 今まで生産緑地指定を受けられなかった農家も新たな参入が理論上出来るようになります。 ※すべての農家が可能という訳ではありません。 3.緑地内の建築制限の緩和 (改正前)農産物を生産、集荷、保管、処理する施設に限定で、販売台の設置も出来ませんでした。 (改正後)農産物直売所や加工所、レストランの併設も可能になりました。 ※ただし今後直売場やレストラン等は宅地並みの課税になる可能性も含まれています。 4.田園住居地域の創設 生産緑地は第1種低層住居専用地域に立地することが多く、 直売所やレストランの建築が出来ませんでしたが、 第1種低層住居専用地域を田園住居地域に指定する事で可能になります。 後継者の問題等はここでは置いておいて、 不動産という観点のみで話をすると、 上記2の最低面積の緩和などで生産緑地指定を受ける都市農家は増える事も推測できますし、 3と4の観点でいえば、 「第6次産業」といわれる生産から販売までをひとつの組織で行うことも可能になり、 今までは農業という形での仕事面のみだったのが、 食事・加工・販売・体験(農業体験等)などビジネスという観点での可能性も広がります。 勿論直売所やレストラン等の併設による課税額のアップの可能性は懸念材料のひとつですが、 ビジネスという形での利益も出せる可能性もあるので、 単純に土地を売却するのではなく、 今保有している土地を有効活用する事で、 新たな雇用の創出等、地域貢献・社会貢献にも繋がる可能性があります。 また、売却する土地が増えなくなれば、 新築アパートや新築戸建の急激な増加は考えにくく、 空家問題の拍車を少し抑える事も出来るのではないでしょうか。 空家が少ないということは、 実質利回りの極端な低下も考えにくい要素のひとつになると考えられます。 単純に建物を建てるのではなく、 建物を建てるにせよリノベーションするにせよ、 どのような形を取ったら社会貢献に繋がるのか、 そこも考える必要があります。 私自身も、 お客様目線になって、 そして社会貢献に繋がるような不動産活用の提案を行ってまいります。Languageこのページは自動的に翻訳されました。元の内容と異なる場合がありますので、ご注意ください。

生産緑地はどの位あるのか...

2018

7 17

生産緑地はどの位あるのか

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【生産緑地はどの位あるのか】 先日「田園住居地域」と「生産緑地指定」について少し触れました。 いったいどの位の面積になるかというと。 2015年の国土交通省の発表によると日本全体における生産緑地の面積は13,314ha、 東京ドームの大きさに直すと2,805個分です。 ※1ha=0.01平方キロメートル では大都市圏といわれている地域はどうでしょうか。 東京都の場合、 3296.4ha=東京ドーム701個分 になります。 その中でも八王子市(244.9ha)、町田市(236.9ha)、立川市(210.2ha)ですが、 23区内でも練馬区(189.4ha)、世田谷区(95.4ha)、江戸川区(63.9ha)と、 通勤・通学に都心に出るのに便利といわれている地域でも生産緑地の面積が大きい事がわかります。 東京以外の首都圏では【神奈川県】 総面積241,592haに対し、 生産緑地面積は1380.2ha(東京ドーム293個分)で、 その中でも、横浜市が307ha、川崎市が290.7haを占めています。 【埼玉県】 総面積379,775haに対し、 生産緑地面積は1,792.8ha(東京ドーム381個分)で、 その中でも県庁所在地が存在するさいたま市が357.7haを占めています。 【千葉県】 総面積515,764haに対し、 生産緑地面積は1,157.3ha(東京ドーム250個分)で、 船橋市は192.6ha、柏市が176.2haの順に占めています。 では愛知県はどうでしょうか? 総面積517,290haに対し、 生産緑地面積は1,165.9ha(東京ドーム248個分)で、 名古屋市がそのうち275.3haとなっています。 では、関西圏ではどうでしょうか? 【大阪府】 総面積190,514haに対し、 生産緑地面積は2,068ha(東京ドーム440個分)で、 堺市が169haとなっています。 【京都府】 総面積461,216haに対し、 生産緑地面積は837.1ha(東京ドーム178個分)で、 京都府が612.2haとかなりの面積を占めています。 ※その他生産緑地についての詳細はこちら(国土地理院)等を参考に(クリックするとページが開きます)。 上記は2015年3月のデータなので少し時間が経過しておりますが京都市の生産緑地面積は、 首都圏の中でも生産緑地面積合計が多いさいたま市と比較しても約1.7倍のの広さです。 生産緑地面積の合計の広さは何となくイメージがつかめたと思いますが、 では2022年、生産緑地指定が30年を経過する土地が出始めて、 税制面等で売却せざるをえなく売却の土地が増えるのかというと。 一概にそうとは言えません。 この続きは次回以降に投稿します。 Languageこのページは自動的に翻訳されました。元の内容と異なる場合がありますので、ご注意ください。

心構え...

2018

7 11

心構え

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縁合同会社安孫子です。 本日も暑さが続いています。 熱中症には気を付けてお過ごしください。 西日本の大雨被害に関して日々悲しい報道が伝わってきます。 被害に遭われた方のお見舞いを申し上げます。 そのような中報道でも伝えられているのが「ハザードマップ」の存在。 不動産の(とくに売買での)取引の際にも気になるところだと思います。 これで安全性がわかるかどうかは別として、 少なくとも危険回避の仕方や、 避難経路をどうするか検討する材料のひとつにはなると思います。 例をあげると、 弊社は墨田区に所在しておりますので、 墨田区のハザードマップ http://www.city.sumida.lg.jp/anzen_anshin/katei_tiikinobousai/kouzui_hm1.html を参考に取り上げます。 墨田区は2つの大きな川に面しています。 ・隅田川 ・荒川 大雨や津波の影響なども少なからず心構えが必要になります。 そして墨田区は地下鉄の駅も複数あります。 大雨が予測される際に事前に非難することが大事だと事前に把握する事も出来ます。 自身や天災など予測つかない出来事は多々あります。 でもハザードマップの存在を知り理解する事で事前の心構えができ、 防災や減災の意識が高まると思います。 建物を建築したり改装したりする際に、 その場所がどのような場所で地盤の予測も多少は見えてきますので、 地盤改良工事などを確りする等事前に出来る事はあります。 ハザードマップで危険と示してあるからその場所に日頃からいない、 という事ではなく、 防災・減災のために事前にどのような対策を取ったらよいか、 の目安になると思います。 ハザードマップで危険な場所とは思われない場所でも、 天災ばかりは予測つきません。 安全と思われるような場所でも日頃からの心構えが必要です。 ハザードマップの事とは少しそれますが、 今回の大雨のみならず、 避難所生活を伴う際に出てくる問題が「ペット」の事です。 ペットも家族の一員です。 でも苦手な方もいらっしゃるのは事実です。 ペットと共生していくためにも今後どのような事が出来るのか、 ブログにアップしていきたいと考えております。 【ブログ著者プロフィール】 安孫子 友紀 縁(えにし)合同会社 代表 https://www.enishire.com/ https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp 2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、 同年9月より営業開始。 宅地建物取引業を中心に業務展開。 不動産の売買・賃貸・管理のみならず、 不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、 移住・二住居政策の支援等も行っている。 メールでのご質問等も可能。 info@enishire.com

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不動産の選び方...

2018

7 10

不動産の選び方

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先程サブホームページブログ https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=137649&act_lst=detail&page=1で物件を選ぶ際のお願いと提案」という形で投稿を行いました。 「不動産」と一概に言っても同じ物件はありません。 また、借りる方や購入される方が違う場合、 その方のライフスタイルや好みが違いますので、 物件Zというものがあった場合、 物件ZをAさんが気に入ってもBさんは気に入らない、 というのは良くあるケースだと思います。 そう言われると、どのように物件を選んだら良いか迷いますよね。 今の時代はサブホームページブログでも述べました通り、 インターネット上でWEB見学もできる時代にまで変わりました。 それはあくまでも事前の見学、 と捉えた方が良いかと思います。 WEB上で見学して気にいっても、 いざ契約直前になって気に入らないとなっては無駄な時間ですし、 WEB上で見学して気に入らなかった場合でも、 実際現地や現地周辺を見て意外と気に入ったケースも考えられます。 要するに「同じ物件は存在しない」ので、 最終的には物件を決める際には肌で感じてから納得して決めるのがベターだと思います。 投資用の物件で申し込みが多く入りそうな物件はそんな時間はない、 と仰るかもしれません。 中には物件を契約するまで全く現地をご覧にならない方もいます。 でもそれは宅建業者としては疑問に感じます。 賃貸の場合は少しの間でもその場所を借りて仕事をしたり住まいとして利用したり、 購入の場合は自分のモノにするので、 決済・引渡が終わってから「こんなはずではなかった」と後悔されるのは心苦しいです。 事前にWEB内覧をするのは良い事ではあると思いますが、 それは参考程度にして現地に向かう事が大事です。 でも、どうしたら自分自身に適した物件が選べるのだろうか、 と迷ったときこそ私たちのような宅建業者にお気軽にご質問ください。 会社または担当者の相性もあります。 もし相性が良ければ引き渡し後も色々な相談も気軽にできます。 各担当者にもよりますが、 私はお客様に「笑顔」をご提供できる事を行いたいと考えております。 失敗もあります。 失敗も成功も含めて起こった事は糧にして、 日々どのようにしたらお客様に寄り添えるか、 お客様に最善を尽くせるか考え行動をするようにしております。 今後内覧の仕方等も投稿出来れば、と考えております。Languageこのページは自動的に翻訳されました。元の内容と異なる場合がありますので、ご注意ください。

用途地域の変更について

2018

7 09

用途地域の変更について

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縁合同会社安孫子です。 本日も一部地域で梅雨明けがしました。 本格的な夏を迎えます。 皆様熱中症に気を付けてお過ごしください。 さて本題に移りますが。 今年4月より用途地域の追加がありました。 それは「田園住居地域」というものです。 なかなか耳慣れない用語とは思います。 先ずは用途地域ですが、 今までは下記の12種類がありました。 ・第1種低層住居専用地域 ・第2種低層住居専用地域 ・第1種中高層住居専用地域 ・第2種中高層住居専用地域 ・第1種住居地域 ・第2種住居地域 ・準住居地域 ・近隣商業地域 ・商業地域 ・準工業地域 ・工業地域 ・工業専用地域 簡単に用途地域の歴史をたどると… 1.1950年に建築基準法が制定。  当初の用途地域は、住居地域・商業地域・準工業地域・工業地域(4種類)。 2.1970年改正。8種類に増加。  ※第1種住居専用地域・第2種住居専用地域・住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域 3.1992年の改正(1996年6月までに切り替え)で上記の12種類に変更。 4.本年4月に「田園住居地域」が追加。25年ぶりの改正で、全部で13種類。 田園住居地域は 「農業の利便の増進を図りつつ、 これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する用途地域」 と言っていますが、 一体どのような事でしょうか。 田園住居地域の創設の目的は主に下記3点です。 ・農地と調和した低層住宅に係る良好な住居環境の保護 ・建築規制(低層住居専用地域をベースに農業用施設の立地を限定的に許容) ・農地の開発規制(許可制で、一定の小規模な開発は可能) 用途地域など詳しい事は別の機会に投稿をしますが、 都市農地との兼ね合いもあるようです。 それは「2022年問題」とも言われている「生産緑地指定」の制度が始まって30年を経過するからです。 ある土地Aとします。 土地Aが生産緑地指定が指定30年経過しようとしています。 1.土地Aの所有者は、  地元の自治体に農地の買取りを求めることができるようになります。 2.土地Aを自治体が買い取らない場合は、  自治体は買取りが求められた農地を他の農家へ斡旋します。 3.それでも土地Aに買い手がつかない場合、  所有者は農地を不動産業者などに売ることが可能になります。 という事は、このような土地が増えてきて、 都市近郊で生産緑地指定を受けている土地が大量に宅地として放出する可能性があるという事です。 人口減少が言われている中、 新たな新築住宅をたくさん建設しても余る状況になるのかと私は思います。 また、新築アパート等を建設していっても、

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2018

4 04

[文章35和文章 37:

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学习…. 我个人觉得我们的子页博客 https://我觉得再次学习的重要性, 昨天张贴在 www.zennichi.NET/b/enishi-re/index.asp 和回顾。 其中之一是 "35 篇文章写作" 和 "37 篇文章写作"。 我想也许类似。 文章 35, 文章37是其中一个词来理解。 并且文章35文字和书面解释事项文章37重要事项被盖的协议是 "书面合同在双方之间以书面"。 细节的差异, 如下所示。 文件交付时间:35 条合同条款37文件在合同批准之前交付:35 文章写作是买家象承租人, 文章 37: 文章 35, 文章37书面合同双方住房证明封印和需要住房工作者描述: 文章35文件是必要的, 37文章文字是上面显示的赤字的一部分以不必要的事实住宅建筑行业工作者忘记 (文章37和封印)。 如果合同也是第37条和37条文件和合同, 则您可能也不经常是正常的合同。 其中之一是 "契约" 协议。 公证是在住宅建筑行业中创建公平的大厅工人标志和印章是不在任何地方。 应该指出这一点。 在公证合同中, 第37条应另行印发。 更重要的是要注意更多的住宅建筑行业的工人通常通常也只是操作。 我昨天学到的东西, 在另一个帖子的场合。 语言此页面已自动翻译。 请注意, 它可能与原始的不同。

2018

4 01

[从今天起…]

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今天… 法律有一些变化! 那是… 这是介绍检查 (建筑条件调查)。 从你的角度来看, 你希望加快房地产市场的转换, 并促进现有住房的利用和空置到上一篇文章在这个博客上, 但住房 1. 调解合同签订于 检查服务调解 (调解) 交付给客户 (卖方) 陈述的事项。 2. 在描述买方检查结果摘要时解释的重要事项。 3. 在合同订立过程中, 双方确认了建筑物的状况, 要求房屋承包商 theDelivery。 包含的内容。 再次, 房地产公司 ?了解家庭检查 ?确定你要安置家庭检查业务? ?提供有关放置运算符的信息, 如果您想要皮条客 ?请注意, 不是一个住宅建筑行业的工人进行建筑条件调查和行为是设置工作的家庭检查完成。 然后, 现在是强制性的 "房子"。 商业不动产, 如办公室单位或商店单位不包括在内。 家庭检查的利弊将在另一场合张贴。 语言此页面已自动翻译。 请注意, 它可能与原始的不同。

2018

2 26

好处? 权衡?

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"在我的上一个博客通常发现不同于定期建筑租赁协议租赁协议! 基于这一术语建立租赁协议, 但利弊何在?…?"先生们, 谢谢你一直。 这是 rim 联合公司我孙子。 现在, 我会谈谈租客在租契协议上的利弊。 [承租人福利] 1. 如果财产是受所有期限的建筑租赁协议, 是一些物业租金低廉的价格设置。 由于原因是合同期限有限, 租金设置相对较低。 尽可能在短短的2.1 年内签订合同, 并想在短时间内租一所房子, 在短短的期限内决定在一年内, 只想活六月就能重建家园, 如 如果很清楚租房的短期优势, 房租就容易多了。 3. 噪音, 把行李放在共同的地方, 难以行走, 如他们是居民或对周围居民的滋扰, 在租赁协议约定的规定不受尊重的情况下, 如果定期租赁合同终止的到期日, 也 较低的风险占用时间长, 如果你有一个合同提供更多的居民同意之间的合同双方应该是一个滋扰可以推断。 这被认为是一个好处房东和房客。 [承租人的权衡: 1. 您可以终止合同是有限的。 条件如下。 终止请求是可能的当使用作为他的生活的基地房客大厦转移了在住宅大厦少于200平方米的地板空间, 疗养和照料为家庭成员或其他不可避免的情况, 它变得困难从借款人。 2. 合同是不可能的。 合同协议要求两者兼而有之。 (将被省略这么久, 我提到在我以前的博客在这个帖子。 ) 当定期租住公寓出租时, 合同期内, 在取消的安排或条件或合同可能的情况下, 需要正确查看 (以避免以后的麻烦) 还有额外的赠款书面说明定期租金。 签订租约时通常租赁合同是什么财产或期限建筑租赁协议中列出的前瞻性协议, 试图避免以后的麻烦, 良好的协议, 我想在一个舒适的环境。 "喜欢阅读这个内容的博客! "如欢迎您的反馈。 http://enishire. comLanguage 此页面已自动翻译。 请注意, 它可能与原始的不同。

2018

2 26

2一个区别。

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"似乎有两种协议签订租赁协议…. 正是你会…? 你听说过?"先生们, 女士们, 晚上好。 这是 rim 联合公司我孙子。 最近不知何故与花粉发热症状开始出现, 如…. 采取的案件措施。 顺便说一下, 春天也会在学术、事业和转会季节中移动。 新房子寻找, 我不知道它。 我提到, 以前的帖子 "更新" 概念有点一致。 在出租住宅和写字楼分为两类协议。 (1)通常租赁合同 (2)期限建筑租赁合同将说两者的区别是什么。 (1) 点租赁协议通常为三。 -合同期限设置在一年多到两年或三年的合同期通常倾向于喜欢。 这是相同的住房或办公室。 如果合同期不到一年, 则无固定期限合同。 -您可以确定承租人终止的费用。 关于你支付的金额, 如果你立即取消取消通知期, 规定似乎不错。 -除非放款人有正当理由等 (必须住在那里), 否则在合同期限结束时不拒绝续订, 如果借款人继续居住, 就取消贷款人。 -续约是可能的。 因此, 通常是合同的期限取决于贷方和借款人的意图。 国家再次。 这是正常的, 如果租赁协议续约是可能的! (2) 建筑租赁合同点的期限为5。 -合同期内合同期限的不续期已结束, 最终合同终止, 绝对离职。 期限可以自由地被确定。 不到一年, 可在十年内提供。 -要求在确定的确切地结束合同期限的书面和公证。 也事先出具书面协议, 合同续期协议终止, 期满时必须向承租人解释。 在前面的帖子中发言。 没有 "更新"! 但是, 当放款人不履行这一描述时, 任何合同不得作为普通租户有效, 通常成为合同。 -你可以继续住在他们的房子, 并发生在一个固定期限的租赁合同的住宅楼, 在合同期间, 转让, 医疗, 家庭照顾和不可避免的情况变得难以投降的提议, 从借款人。 在本例中, 已完成的合同, 从取消请求之日起1月。 但是, 只有居住在住房面积不到200平方米建筑面积的借款人才能行使这项权利。 在到期前取消合同是有可能的。 -放款人在1年期满前告知, 直到六月前, 在需要合同期限时终止合同超过一年的合同结束。 出租方和承租人同意合同是可能的。 而不是这里的点更新没有根据合同内容的概念可以重新签署。! -住宅租赁转到定期租约合同通常是从 3/1/2000 执行, 它是在正常合同是从保护借款人的角度, 财产不改变, 当 不允许切换到固定期限租赁合同。 那么, 建筑租赁协议的优缺点是什么? 我将再次张贴。

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2018

2 23

保证金、关键资金、续订费等。 3部分

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"即使是在这个小镇, 这个物业是非常方便! 最好长些, 想活着..。…. 是时候更新了…续订费…. "女士们, 先生, 晚上? 这是 rim 联合公司我孙子。 由于种种原因, 几年前搬家了, 现在来续约的时候, 是不是? 接收房东和管理公司的新闻更新, 但希望继续此续订费…也被困扰…. 续订费不是法定要求! 类似于我上一次博客上的任何东西被认为是 "习惯" 可能感觉和租金一样?…。 「ならば支払わなくても良いのでは?」 と仰る方がいそうですが、 更新料の支払いについては下記の通りの判決が出ています。 「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、 更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、 消費者契約法第10条により無効ということはできないとされる。」 (平成23年7月15日 最高裁判決より) 簡単に言えば、 1.きちんと事前に契約が締結され 2.家賃の額や更新期間に対して高すぎなければ無効にはできない という事になります。 契約時に確りと確認・了承をしなければなりませんね。 ところでよく質問があるのが、 「更新料」と「更新事務手数料」の違いについてです。 基本ですが、 更新料:賃料等と同じで貸主様の収入となる部分 更新事務手数料:管理会社が更新の手続きを行う際の手数料として計上となる部分 と捉えられるのが多いです。 借主様は少なくとも現契約の契約期間満了2~3ヶ月からは意識をして、 ・このまま更新をするのか ・転居を考えるのか 見極める事も大切ですね。 気を付けなければならないのは、 「解約予告期間」です。 通常借主様は貸主様に対して1~2ヶ月前までに解約する旨を通知する必要があります。 しかし、更新するか引っ越しをするか迷われていて、 更新期日をまたいでしまった場合は更新料が発生する、 という意識を持っていなければなりません。 事前準備と事前意識をもって、 快適な生活をおくられる事を願っております。 そういえば「更新料」と「再契約手数料」の違いは? という質問を受けます。 「再契約手数料とは何か?」は、 改めてブログ投稿致します。 上記以外にもご質問等承っております。 LINE@でもご質問可能です。 ↓↓ https://行. 我/R/ti/p/@bbj5053o 语言此页面已自动翻译。 请注意, 它可能与原始的不同。