「不動産よろずや」について

生産緑地法改正で…

生産緑地法改正で…


「生産緑地」の指定が解除された場合、
土地の下落にすぐに繋がるのか、
というのは私は疑問に思えます。

生産緑地法改正のポイントは…

1.特定生産緑地制度の導入
これは、生産緑地指定後30年を経過した農地について、
「特定生産緑地」という名称で再指定を受けて、
買取申出をする時期を10年間延長が可能になった制度です。

2.面積要件の引き下げ
下記2点は市区町村による条例改正も必要にはなりますが、
(1)生産緑地に指定できる面積の下限が500平米から300平米に引き下げ。
(2)隣接していなくても街区内であれば一団の農地とみなすことが出来きます。
面積の引き下げを行うことで、
今まで生産緑地指定を受けられなかった農家も新たな参入が理論上出来るようになります。
※すべての農家が可能という訳ではありません。

3.緑地内の建築制限の緩和
(改正前)農産物を生産、集荷、保管、処理する施設に限定で、販売台の設置も出来ませんでした。
(改正後)農産物直売所や加工所、レストランの併設も可能になりました。
※ただし今後直売場やレストラン等は宅地並みの課税になる可能性も含まれています。

4.田園住居地域の創設
生産緑地は第1種低層住居専用地域に立地することが多く、
直売所やレストランの建築が出来ませんでしたが、
第1種低層住居専用地域を田園住居地域に指定する事で可能になります。



後継者の問題等はここでは置いておいて、
不動産という観点のみで話をすると、
上記2の最低面積の緩和などで生産緑地指定を受ける都市農家は増える事も推測できますし、
3と4の観点でいえば、
「第6次産業」といわれる生産から販売までをひとつの組織で行うことも可能になり、
今までは農業という形での仕事面のみだったのが、
食事・加工・販売・体験(農業体験等)などビジネスという観点での可能性も広がります。

勿論直売所やレストラン等の併設による課税額のアップの可能性は懸念材料のひとつですが、
ビジネスという形での利益も出せる可能性もあるので、
単純に土地を売却するのではなく、
今保有している土地を有効活用する事で、
新たな雇用の創出等、地域貢献・社会貢献にも繋がる可能性があります。

また、売却する土地が増えなくなれば、
新築アパートや新築戸建の急激な増加は考えにくく、
空家問題の拍車を少し抑える事も出来るのではないでしょうか。
空家が少ないということは、
実質利回りの極端な低下も考えにくい要素のひとつになると考えられます。

単純に建物を建てるのではなく、
建物を建てるにせよリノベーションするにせよ、
どのような形を取ったら社会貢献に繋がるのか、
そこも考える必要があります。

私自身も、
お客様目線になって、
そして社会貢献に繋がるような不動産活用の提案を行ってまいります。
生産緑地はどの位あるのか…

生産緑地はどの位あるのか…

【生産緑地はどの位あるのか…】


先日「田園住居地域」と「生産緑地指定」について少し触れました。

いったいどの位の面積になるかというと…。



2015年の国土交通省の発表によると日本全体における生産緑地の面積は13,314ha、
東京ドームの大きさに直すと2,805個分です。

※1ha=0.01平方キロメートル

では大都市圏といわれている地域はどうでしょうか。



東京都の場合、
3296.4ha=東京ドーム701個分
になります。
その中でも八王子市(244.9ha)、町田市(236.9ha)、立川市(210.2ha)ですが、
23区内でも練馬区(189.4ha)、世田谷区(95.4ha)、江戸川区(63.9ha)と、
通勤・通学に都心に出るのに便利といわれている地域でも生産緑地の面積が大きい事がわかります。

東京以外の首都圏では…



【神奈川県】
総面積241,592haに対し、
生産緑地面積は1380.2ha(東京ドーム293個分)で、
その中でも、横浜市が307ha、川崎市が290.7haを占めています。

【埼玉県】
総面積379,775haに対し、
生産緑地面積は1,792.8ha(東京ドーム381個分)で、
その中でも県庁所在地が存在するさいたま市が357.7haを占めています。

【千葉県】
総面積515,764haに対し、
生産緑地面積は1,157.3ha(東京ドーム250個分)で、
船橋市は192.6ha、柏市が176.2haの順に占めています。

では愛知県はどうでしょうか?



総面積517,290haに対し、
生産緑地面積は1,165.9ha(東京ドーム248個分)で、
名古屋市がそのうち275.3haとなっています。

では、関西圏ではどうでしょうか?



【大阪府】
総面積190,514haに対し、
生産緑地面積は2,068ha(東京ドーム440個分)で、
堺市が169haとなっています。

【京都府】
総面積461,216haに対し、
生産緑地面積は837.1ha(東京ドーム178個分)で、
京都府が612.2haとかなりの面積を占めています。

※その他生産緑地についての詳細はこちら(国土地理院)等を参考に(クリックするとページが開きます)。

上記は2015年3月のデータなので少し時間が経過しておりますが…



京都市の生産緑地面積は、
首都圏の中でも生産緑地面積合計が多いさいたま市と比較しても約1.7倍のの広さです。



生産緑地面積の合計の広さは何となくイメージがつかめたと思いますが、
では2022年、生産緑地指定が30年を経過する土地が出始めて、
税制面等で売却せざるをえなく売却の土地が増えるのかというと…。
一概にそうとは言えません。

この続きは次回以降に投稿します。




心構え…

心構え…



縁合同会社安孫子です。
本日も暑さが続いています。
熱中症には気を付けてお過ごしください。

西日本の大雨被害に関して日々悲しい報道が伝わってきます。
被害に遭われた方のお見舞いを申し上げます。

そのような中報道でも伝えられているのが「ハザードマップ」の存在。
不動産の(とくに売買での)取引の際にも気になるところだと思います。
これで安全性がわかるかどうかは別として、
少なくとも危険回避の仕方や、
避難経路をどうするか検討する材料のひとつにはなると思います。



例をあげると、
弊社は墨田区に所在しておりますので、
墨田区のハザードマップ http://www.city.sumida.lg.jp/anzen_anshin/katei_tiikinobousai/kouzui_hm1.html を参考に取り上げます。

墨田区は2つの大きな川に面しています。
・隅田川
・荒川
大雨や津波の影響なども少なからず心構えが必要になります。
そして墨田区は地下鉄の駅も複数あります。
大雨が予測される際に事前に非難することが大事だと事前に把握する事も出来ます。

自身や天災など予測つかない出来事は多々あります。
でもハザードマップの存在を知り理解する事で事前の心構えができ、
防災や減災の意識が高まると思います。



建物を建築したり改装したりする際に、
その場所がどのような場所で地盤の予測も多少は見えてきますので、
地盤改良工事などを確りする等事前に出来る事はあります。

ハザードマップで危険と示してあるからその場所に日頃からいない、
という事ではなく、
防災・減災のために事前にどのような対策を取ったらよいか、
の目安になると思います。
ハザードマップで危険な場所とは思われない場所でも、
天災ばかりは予測つきません。
安全と思われるような場所でも日頃からの心構えが必要です。



ハザードマップの事とは少しそれますが、
今回の大雨のみならず、
避難所生活を伴う際に出てくる問題が「ペット」の事です。
ペットも家族の一員です。
でも苦手な方もいらっしゃるのは事実です。

ペットと共生していくためにも今後どのような事が出来るのか、
ブログにアップしていきたいと考えております。

【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
https://www.enishire.com/
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買・賃貸・管理のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
移住・二住居政策の支援等も行っている。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com

ブログ等の一覧は…
https://peraichi.com/landing_pages/view/enishire


不動産の選び方…

不動産の選び方…



先程サブホームページブログ https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp?id=137649&act_lst=detail&page=1で物件を選ぶ際のお願いと提案」という形で投稿を行いました。

「不動産」と一概に言っても同じ物件はありません。
また、借りる方や購入される方が違う場合、
その方のライフスタイルや好みが違いますので、
物件Zというものがあった場合、
物件ZをAさんが気に入ってもBさんは気に入らない、
というのは良くあるケースだと思います。



そう言われると、どのように物件を選んだら良いか迷いますよね。
今の時代はサブホームページブログでも述べました通り、
インターネット上でWEB見学もできる時代にまで変わりました。
それはあくまでも事前の見学、
と捉えた方が良いかと思います。

WEB上で見学して気にいっても、
いざ契約直前になって気に入らないとなっては無駄な時間ですし、
WEB上で見学して気に入らなかった場合でも、
実際現地や現地周辺を見て意外と気に入ったケースも考えられます。



要するに「同じ物件は存在しない」ので、
最終的には物件を決める際には肌で感じてから納得して決めるのがベターだと思います。

投資用の物件で申し込みが多く入りそうな物件はそんな時間はない、
と仰るかもしれません。
中には物件を契約するまで全く現地をご覧にならない方もいます。
でもそれは宅建業者としては疑問に感じます。

賃貸の場合は少しの間でもその場所を借りて仕事をしたり住まいとして利用したり、
購入の場合は自分のモノにするので、
決済・引渡が終わってから「こんなはずではなかった」と後悔されるのは心苦しいです。



事前にWEB内覧をするのは良い事ではあると思いますが、
それは参考程度にして現地に向かう事が大事です。

でも、どうしたら自分自身に適した物件が選べるのだろうか、
と迷ったときこそ私たちのような宅建業者にお気軽にご質問ください。
会社または担当者の相性もあります。
もし相性が良ければ引き渡し後も色々な相談も気軽にできます。

各担当者にもよりますが、
私はお客様に「笑顔」をご提供できる事を行いたいと考えております。
失敗もあります。
失敗も成功も含めて起こった事は糧にして、
日々どのようにしたらお客様に寄り添えるか、
お客様に最善を尽くせるか考え行動をするようにしております。

今後内覧の仕方等も投稿出来れば、と考えております。
用途地域の変更について

用途地域の変更について



縁合同会社安孫子です。
本日も一部地域で梅雨明けがしました。
本格的な夏を迎えます。
皆様熱中症に気を付けてお過ごしください。

さて本題に移りますが…。
今年4月より用途地域の追加がありました。
それは…



「田園住居地域」というものです。
なかなか耳慣れない用語とは思います。

先ずは用途地域ですが、
今までは下記の12種類がありました。

・第1種低層住居専用地域
・第2種低層住居専用地域
・第1種中高層住居専用地域
・第2種中高層住居専用地域
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

簡単に用途地域の歴史をたどると…
1.1950年に建築基準法が制定。
 当初の用途地域は、住居地域・商業地域・準工業地域・工業地域(4種類)。
2.1970年改正。8種類に増加。
 ※第1種住居専用地域・第2種住居専用地域・住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域
3.1992年の改正(1996年6月までに切り替え)で上記の12種類に変更。
4.本年4月に「田園住居地域」が追加。25年ぶりの改正で、全部で13種類。

田園住居地域は
「農業の利便の増進を図りつつ、
これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する用途地域」
と言っていますが、
一体どのような事でしょうか。

田園住居地域の創設の目的は主に下記3点です。
・農地と調和した低層住宅に係る良好な住居環境の保護
・建築規制(低層住居専用地域をベースに農業用施設の立地を限定的に許容)
・農地の開発規制(許可制で、一定の小規模な開発は可能)



用途地域など詳しい事は別の機会に投稿をしますが、
都市農地との兼ね合いもあるようです。
それは「2022年問題」とも言われている「生産緑地指定」の制度が始まって30年を経過するからです。

ある土地Aとします。
土地Aが生産緑地指定が指定30年経過しようとしています。
1.土地Aの所有者は、
 地元の自治体に農地の買取りを求めることができるようになります。
2.土地Aを自治体が買い取らない場合は、
 自治体は買取りが求められた農地を他の農家へ斡旋します。
3.それでも土地Aに買い手がつかない場合、
 所有者は農地を不動産業者などに売ることが可能になります。

という事は、このような土地が増えてきて、
都市近郊で生産緑地指定を受けている土地が大量に宅地として放出する可能性があるという事です。

人口減少が言われている中、
新たな新築住宅をたくさん建設しても余る状況になるのかと私は思います。
また、新築アパート等を建設していっても、
特色がない限り空室リスクが高まるのではないかと考えられます。

売買物件が増えれば土地をもっと選べるという利点もありますが、
たくさん売りに出されて売れにくくなる懸念も考えられます。

農地と都市農業、そして住宅が良い形で循環していける方法を見つけるのが私たち宅建業者の使命のひとつかもしれません。

【35条書面と37条書面】



学びは…。
個人的に感じた事は弊社サブホームページのブログhttps://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.aspに投稿しましたが、
昨日振り返りの時間があり、再度学ぶ事の重要性を感じました。

そのうちの1つが「35条書面」と「37条書面」についてです。
おそらく耳慣れない言葉だと思います。



35条書面・37条書面は「宅建業法」に出てくる言葉の1つです。
35条書面とは、重要事項説明の説明事項
37条書面とは、契約書「契約当事者同士の約束事が書かれている書面」
の事です。

違いの詳細は下記の通りになります。


書面交付時期:35条書面は契約成立前に対して、37条書面は契約成立後
交付先: 35条書面は買主様・借主様、37条書面は 契約の両当事者
宅建士の記名押印:35条書面・37条書面とも必要
宅建士の説明:35条書面は必要、37条書面は不要

実は宅地建物取引士が忘れがちになってしまうのが、
上記で示した赤字の部分(37条書面の記名・押印)です。
通常の契約の場合、
契約書が37条書面と兼ねているケースが多いのですが、
37条書面と契約書が兼ねていないケースがあります。

そのうちの1つが「公正証書」による契約です。
公正証書は公正役場で作成するものであり、
宅地建物取引士の記名・押印する欄はどこにもありません。
その点を注意しなければならないのです。
公正証書での契約の場合、
37条書面を別に発行する必要があります。

宅地建物取引士も普段通常に行っている業務こそ、
より一層注意を払う事が大切ですね。

昨日学んだ事については、
別の機会に投稿を致します。

【本日より…】



本日…
法律が一部変更になりました!

それは…
インスペクション(建物状況調査)の導入です。

当ブログでも昨年投稿をしておりますが、
既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、
住宅ストック活用型市場への転換を加速させたいという観点
から、
住宅の
1.媒介契約締結時に、インスペクション業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者(売り主)へ交付する。
2.重要事項説明時に、買い主に対してインスペクションの結果の概要を説明する。
3.売買契約の成立時に、建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付を宅建業者に義務付ける。
という内容が含まれるようになりました。

再度申し上げますが、
宅地建物取引業者は
?ホームインスペクションのことを説明
?ホームインスペクションを行う事業者の斡旋を希望するか意思確認
?斡旋を希望するなら、斡旋先の事業者に関する情報を提供
?実施する際はホームインスペクション実施に向けて段取り
の義務があり、宅地建物取引士が建物状況調査を行うのではない事をご注意ください。

それから、現在義務化されているのは「住宅」であります。
事務所単体や店舗単体など事業用不動産は含まれておりません。



ホームインスペクションのメリット・デメリットは別の機会に投稿致します。

メリット?デメリット?



「前回のブログで普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いはわかった!
それを踏まえて、定期建物賃貸借契約を締結するのに、
メリット・デメリットって何だろう…?」

皆様、いつもありがとうございます。
縁合同会社安孫子です。

さて、今回は「定期建物賃貸借契約」に関する借主様のメリット・デメリットを述べていきます。



【借主側のメリット】


1.全ての定期建物賃貸借契約を条件としている物件ではありませんが、
一部物件では家賃が相場安く設定されている場合があります。
理由は、期間限定の契約であるため、家賃が比較的安く設定される場合があります。

2.1年以下の短い期間での契約も可能なので、
・シェアハウスで短い期間だけ借りたい
・単身赴任の期間が1年で決まっている
・自宅の建て替えのため、半年だけ住みたい
など、借りる方が短い期間借りる理由が明確な場合は利用しやすくなります

3.騒音を出したり、共用部に荷物を置き、歩きにくくなる等、
周りの居住者に対して迷惑行為をしたり、賃貸契約で取り決めたルールが守られていない入居者がいた場合、
定期借家の場合は契約期間満了により契約が終了し、
また、再契約の申し出が入居者よりあった場合にも、再契約は両者の合意が必要であるため、
長期間にわたり迷惑行為をする人が居住するリスクが低くなると推測できます。
これは貸主にも借主にもメリットと考えられます。


【借主側のデメリット】

1.中途解約できる契約は限定されています。条件は以下の通りです。
居住用の建物床面積が200㎡未満の物件については、
転勤、療養、親族の介護などその他やむを得ない事情により
借主が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、借主から中途解約の申し入れが可能です。

2.原則、再契約は出来ません。再契約は双方が合意が必要です。
(前回のブログでもお伝えしましたが、長くなるので本投稿では割愛致します。)


定期借家の物件を借りる際は、
・契約期間、途中解約に関する取り決めがあるのか
・条件によっては再契約が可能なのか
・(後々のトラブルを避けるため)定期借家についての説明と書面の別途交付があるか
をきちんと確認する必要があります。



賃貸借契約を締結する際には、
「普通賃貸借契約」物件にしても、
「定期建物賃貸借契約」物件にしても、
確り契約内容を理解し、後々のトラブル回避をするように心掛けて、
良い契約締結をして快適な環境でいたいものですね


「こんな内容のブログを読んでみたい!」等のご意見もお待ちしております。
/

2つの違い…

「賃貸借契約を締結するのに2種類の契約があるらしい…。
いったい何のことだろう…?
聞いた事ある?」



皆様、こんばんは。
縁合同会社安孫子です。

最近は何となく花粉症の症状が出始めたような…。
確り対策を取るようにします。

ところで春といえば進学や就職、転勤でお引越しをされる方が多い季節でもあります。
新居探し、色々と迷いますよね。
前回の投稿で「更新」がない概念の契約があるという事を少し触れました。

住居や事務所等の賃貸では大きく2種類の契約に分かれます。

(1)普通賃貸借契約
(2)定期建物賃貸借契約

この2つの違いは何かを述べていきます。




(1)普通賃貸借契約

ポイントは3つあります。

●契約期間は1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年や3年とすることが多いようです。
これは住居でも事務所・店舗でも同じです。
仮に契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。
借主からの中途解約に関する特約を定めることができます。
解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです。
●借主が引き続き住むことを希望している場合には、
貸主からの解約や契約期間終了時の更新の拒絶は、
貸主に正当な事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)がない限りできません。
契約の更新をする事が可能です。
したがって、普通借家契約の契約期間は貸主の事情と借主の意向に左右されることになります。

もう一度述べます。
普通賃貸借契約の場合は契約の更新をする事が可能なのです!


(2)定期建物賃貸借契約

ポイントは5つあります。

契約期間契約の更新がない契約で、
契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し確実に明け渡しを受けることができます
なお、契約期間は自由に定めることができます。1年未満でも可能ですし、10年以上でも可能です。
契約の締結方法契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。
また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、
契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。
ここが前回の投稿で申し上げていた点です。
「更新」がないのです!
ただし、貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。
●居住用建物の定期借家契約では、
契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護等、やむを得ない事情が発生し、
その住宅に住み続けることが困難となった場合には借主から解約の申し入れができます。
この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。
ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借主に限られます。
なお、中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。
●契約終了時契約期間が1年以上の場合は、
貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。
なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です。
ここがポイントで、更新という概念がないかわりに、
契約の内容によって「再契約をする事が可能」なのです!
●普通借家契約の定期借家契約への切り替え定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、
それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、
借主と物件が変わらない場合、定期借家契約への切り替えは認められていません。



では、定期建物賃貸借契約のメリット・デメリットは何でしょうか?
それは改めて投稿致します。

皆様から「このようなものを取り上げてほしい」等の意見もお待ちしております。
/

皆様と共に作り上げるブログ掲載を行い、
皆様のお役に立つようにしたいと考えております。

敷金・礼金・更新料等…その3



「この街も、この物件も気にいっている!
出来れば長く住みたいなぁ~…。
そろそろ更新の時期…、更新料が…。」

皆様、こんばんは?
縁合同会社安孫子です。

様々な理由で数年前にお引越しをされて、
そろそろ契約更新時期、
という方もいらっしゃるのではないでしょうか?

貸主様や管理会社から「更新のお知らせ」が届き、
このまま継続したいけれど更新料が…、
と悩まれていらっしゃる方も…。

更新料については、法的な決まりはないのです
前回のブログの内容と似ているのかもしれませんが、
ある意味、礼金のような「慣習」と捉えられるのでしょうか…。

「ならば支払わなくても良いのでは?」
と仰る方がいそうですが、
更新料の支払いについては下記の通りの判決が出ています。

「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、
更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、
消費者契約法第10条により無効ということはできないとされる。」
(平成23年7月15日 最高裁判決より)

簡単に言えば、
1.きちんと事前に契約が締結され
2.家賃の額や更新期間に対して高すぎなければ無効にはできない

という事になります。
契約時に確りと確認・了承をしなければなりませんね。



ところでよく質問があるのが、
「更新料」「更新事務手数料」の違いについてです。
基本ですが、
更新料:賃料等と同じで貸主様の収入となる部分
更新事務手数料:管理会社が更新の手続きを行う際の手数料として計上となる部分
と捉えられるのが多いです。

借主様は少なくとも現契約の契約期間満了2~3ヶ月からは意識をして、
・このまま更新をするのか
・転居を考えるのか
見極める事も大切ですね。

気を付けなければならないのは、
「解約予告期間」です。
通常借主様は貸主様に対して1~2ヶ月前までに解約する旨を通知する必要があります。
しかし、更新するか引っ越しをするか迷われていて、
更新期日をまたいでしまった場合は更新料が発生する、
という意識を持っていなければなりません。

事前準備と事前意識をもって、
快適な生活をおくられる事を願っております。



そういえば…
「更新料」と「再契約手数料」の違いは?
という質問を受けます。

「再契約手数料とは何か?」は、
改めてブログ投稿致します。


上記以外にもご質問等承っております。
LINE@でもご質問可能です。
↓↓
https://line.me/R/ti/p/%40bbj5053o