先に進まない特徴…

2021

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先に進まない特徴…

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最近、住まいに関しても不動産投資に関しても熱が高くなってきていますが、
実は先に進まない、というお客様も増えています。
「コロナ禍でコロナ融資が優先になり、不動産に関する融資が受けられない」と嘆く方も…。
本当にそれだけなのでしょうか?

なぜ進まないのか、と考えてみたところ、
過去からの営業体験で、いつの時代にもほぼこの事が共通している、
という特徴がありました。
それは何かわかりますか?
(勿論それ以外のケースもあります。)



答えは大半がこれです。
「隠し事をしている」という点です。

隠し事の内容は様々です。
その事を黙っているケースが多々あり、
いざ金融機関にヒアリングしてみると発覚した、というパターンが共通しています。



個人を特定する内容は申し上げられませんが、
どんなパターンなのか一例をあげていきます。

1.自らの親族が…

このパターンは黙っていたケースとは異なりますが、
10年以上前に起きた物件が購入できなかったケースのひとつです。

勤務先、年収、勤続年数もSランクと言えるほどとても属性の良いAさん。
奥さまとお子様がいらっしゃるご家庭でした。
お子様の成長に合わせてマイホーム検討のため住宅ローンの融資を受ける方向で話が進みました。

Aさんは購入に当たり自己資金も50%程度用意するケースで、
返済比率的にも何も申し分のないと思われたのです。

しかし数行打診し蓋を開けてみると全部の金融機関が0回答…、
普通に考えて「なぜ?」と思ってしまいます。
ある金融機関の担当者の方から回答を頂いた際に「Aさん、カードで事故は無い?」と質問され、
Aさんに直接ヒアリングを行いました。

AさんもAさんの奥さまも怪訝そうな顔つきでしたが、
数分経つとAさんの顔色が変わってきました。

「もしかしたら…」とAさんが話し始めたのです。
現在では本人確認が厳しくなっておりますのであまりないケースですが、
当時はまだ多少あやふやなところもあり、
別の方になりすます、というケースがありました。
「疑わしき親族がいますので、確認してみます。」と仰ったAさんは、
その日の夜に確認をされました。

実はAさんになりすましたAさんの親族(Aさんの弟さまでした)が、様々なクレジットカードを作成し使い込みを行っていたのと同時に所謂「闇金」と呼ばれている方から借り入れをしていたそうです。
そして返済が滞っていた、という事があったそうです。

そんな事は何も知らされていないAさんは夢を持ってマイホームを手に入れようとしていたのです。
あと少しで念願のマイホーム、というところでとんでもない事態が発覚し、警察に被害届を提出されたそうです。

こうなってしまうと物件購入どころか転落した気持ちになってしまいます。
このパターンはAさんの奥さまが理解力のある方でお気持ちの支えになってくださっていたのが幸いでしたが、
物件購入前には念のため自らの事は自分自身で確認された方が良いケースもあります。

余談ですがAさんの最後の言葉は力強かったです。
「こういう事態を打破して、近い将来に必ずマイホームを購入します。」
私がこの業界に入った最初の頃の出来事で衝撃的でした。


2.奥さまに内緒で…

タイトルを見てわかる方はわかりますが、
奥さまに内緒でカードを極度額まで利用し続けているパターンです。

年収1千万円以上で属性の良いBさん。
ある1棟収益マンションの購入を検討し融資の相談がございました。

現在の保有資産等を全てヒアリングしたところ、
あとはどの位まで融資が出るか、という感触がありました。
しかし、答えは違っていました。

Bさんの素行が宜しくなかったのです。
金融機関に打診をしたところ「貸せない、貸したくない!」の一点張りでした。

おかしいと思いBさんに再ヒアリングしたところ、
奥さまに内緒でお付き合いされていた方がいらっしゃったそうで、
別の方とお会いする際にはカード利用されていたそうです。
勿論属性が良い方なので、お付き合いされていた方の前では見栄を張っていたそうです。
その虚栄心からどんどんカードを利用し続け、利用額がとんでもないことになっていた経緯がありました。

カードを利用していたことは奥さまに気が付かれなかったようですが、
その後どうされたのか…。

住まいを購入するにせよ、不動産投資を行うにせよ日頃からの行いによって「買えない」というケースは出てきます。


3.既に金融機関から…

様々な投資を行っていたCさん。
不動産投資も行っていらっしゃいました。

過去に投資物件を融資を受けて購入された際に「この融資を受けたら次はどの物件も融資は受けられません」と聞かされていたそうですが…。

以前は不動産融資を行っていても、その後にマイホームを購入することは出来ていました。
投資用不動産の融資とマイホームのための住宅ローンは別物、と金融機関は捉えていたからです。
しかし、この1年前後はその状況が一変しました。

なぜ状況が一変したのかというと、
以前「フラット35」を不正利用したケースが発覚したからです。
フラット35はお馴染みのように「マイホーム購入」を前提(一部セカンドハウスも可)とした「住宅ローン」なのですが、
低金利・35年間ずっと固定金利、という利点を利用し「投資用不動産」購入での利用のために、
フラット35を悪用したケースが発覚
したのです。
(住宅機構、一括返済を要求 「フラット35」不正で)
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO55240590U0A200C2EE8000

この事が起きてその後とは…

(1)この不正利用をされたケースで多かったのが20歳代~30歳代前半の方が多く、まだ年収もそこそこ、という方が行っていた事例が多かったようで、
不正利用をした方は残債の一括返済を求められましたが、当然払いきれずに自己破産した、
という事例が幾つもあったようです。

(2)この事を受けて住宅金融支援機構は、融資の際に収益不動産の借入があった場合は、収支がプラスでもマイナスでも借入残高をカードローンの残高と同じような扱いにし、実際マイホームで購入できる融資の上限額から現在の借入残高をマイナスした金額までしか借りられないようにされました。

(3)住宅金融支援機構の動きにならい、各金融機関も同じような動きになり、収益不動産で借入があった場合は、その残高をマイナスした金額分が借入上限金額、としています。

最近は貯蓄のための収益不動産、と思って先に手を出してマイホームが購入できなくなった、
というケースが増えてきており、Cさんはそのケースに当てはまっていたのです。

「もう借入できない」という事を黙っていたCさんですが、
いざマイホームを購入しようと金融機関に打診をかけたところ答えは…。
既に融資を受けて購入された物件(仮にDとします)はプラスの収支でしたが、
物件Dを購入したことを後悔されていました、
で終わっていれば良かったのですが「Eという業者にあのD物件を騙されて購入された」と恨み節を…。
恨み節を分析してもEという他業者さまはCさんを騙したのではなく、
Cさんに当時適したものを(適したD物件)を提案したのでした。

余談ですが投資用不動産に限らず投資はあくまでも「自己責任」ですので、
投資を行う際にはよく勉強されてからご自身が適した投資行ってください。
一度投資に手を出せば素人ではなく「セミプロ若しくは投資のプロ」と世間では判断されます。
恨み節をいうのであれば最初から投資は一切行わない方が良いと思います。
決して印象が良いものではなく、そういう発言が所々に現れ、不動産と離れたところや、日頃の暮らしに出かねないからです。
人を恨んだり憎んだりするのは人としてすごく損な事です。

話を戻しますと、最近こういうケースが増えてきており、
投資を先に行うのかそれともマイホーム購入を先に行った方が良いのか判断を間違えるケースが出てきて、
投資も先に進めなくなる、という流れが今後も増えるかもしれません。
ちなみにマイカーローン等も対象になりますので注意ください。

年代や属性、ライフスタイルによって今でもどちらを先にした方が良いか、それは人それぞれです(ご両親からの住宅資金の贈与等に関連する事ですので割愛します)が、
どちらを購入するにせよ、中長期的なライフプランを設計しておく必要があります。



悪いケースを上記に上げましたが、
その逆のケースもありました。

4.既に事故を起こした経験があるケースで…

マイホームを購入しようと以前から考えていたFさん。
年収はかなり高かったものの、属性はごく普通、Fさん家族とFさんのご両親がマイホームを購入しようとした際に同居を考えていたそうです。
そこでFさんはFさんのお父様と共同名義で物件を購入し、FさんとFさんのお父様が住宅ローンの融資を受けたい、
という相談を受けました。

問題はFさんのお父様でした。
以前Fさんのお父様は自己破産をされたそうです。
しかし、努力の末自己破産から立ち直った経緯がありました。
ここで心配になったのは物件購入時にFさんのお父様がブラックリストにまだ掲載されているか否か、
という事でした。
掲載抹消のギリギリの時で、その事を事前審査前に話してくださったのです。
万一駄目であったら、少し期間をあけて物件を探しなおし、の提案も行っていたので、
その事を念頭に事前審査を行いました。

FさんもFさんのお父様も無事に事前審査が通り、
本審査も問題なく承認受け、無事に同居できるマイホームを手に入れることが出来たのです。
Fさんのお父様の努力がマイホームを手に入れるという形で花を開き、
Fさんご一家がマイホーム購入後も楽しそうな暮らしを送っていらっしゃいました。



お話を頂ければ不安を取り除く事を一緒に考えたり、
次の方法を一緒に考え行動に移すきっかけ作りも出来るのです。

とくに問題のある隠し事はどこかのタイミングで発覚します。
いい加減なことを行えばいい加減な結果がつきますし、
真摯に取り組めば良い結果が待っていると感じています。

これは日頃の暮らしにも共通していますね。


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