三浦春馬氏から考える不動産の行方

2020

7 19

三浦春馬氏から考える不動産の行方

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皆様、おはようございます。

昨日ミニブログでも述べましたが、三浦春馬の自殺はショッキングでしたね。
改めてご冥福をお祈り申し上げます。

さて、このような事が起きたので(不謹慎ではありますが)再度おさらい、という事も兼ねまして「自殺と不動産」について述べていきたいと思います。



今回自殺されていたのは(報道が間違っていなければ、の前提ですが)三浦氏の自宅クローゼットの中で首つりされていらっしゃった、という事でした。
搬送先の病院で死亡が確認された、という事でしたが、「自殺を図った」という段階で既に「告知事項」の物件に該当すると思われます。

では「告知事項」というのはどういう事でしょうか?

不動産を貸す時でも売る時でも、相手方に「この物件はこのような瑕疵(もっと簡単に言えば「問題事項」というような例えになると思います)があります。」と事前に申し出ることが必要となります。

告知事項は大きく分けると3種類存在します。

1.物理的な瑕疵
物理的な瑕疵というのは「以前に雨漏りがあった」「漏水があった」「白アリの害があった」「建物に傾きを感じる」等、物件そのものの瑕疵をさして言います。
契約前にお伝えしておく必要があります。

2.環境による瑕疵
環境による瑕疵というのは様々あります。
「ここから50mのところに火葬場がある」「隣に工場があって音がうるさかったり臭気がする」「高圧鉄塔が近くにある」「電波障害がある」等の影響を言ったり、
「反社会的勢力の事務所がすぐそばにある」等もここに含まれます。
場合によっては「保育園や幼稚園があり、日中子供の声が響き渡る事もある」なども含まれるケースもあるようです(これを瑕疵と呼んでよいのか私自身は疑問ですが)。

3.心理的瑕疵
今回の自殺のケースはこのケースに当てはまります。
「当該建物の共用部で殺人事件があった」「当該室内で孤独死があり、発見までに半年以上経過し腐敗していた」「建物の屋上から飛び降り自殺があった」など様々です。

1と3、2と3の線引きが微妙になるケースもありますが「瑕疵」は瑕疵に間違いありません。

このような瑕疵を告知する事を「告知義務」と呼んでいます。
告知義務違反は損害賠償請求などにも発展する事があります。

余談ですが、とくに今年4月の民法改正により、1のような「物件そのものの瑕疵」について、今までは「知らなかった」で済むような「瑕疵担保責任」というものでしたが、4月1日より「知らなかった」では済まされなく、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」というものに変わり、引き渡し後等から瑕疵を発見した場合は、売主様等が瑕疵そのものを知っていても知らなくても責任を取る必要性が出てきました。



今回はほんの一例ですが、心理的瑕疵になった物件のケースについて述べていきます。

先日オンライン法定研修で受講した内容と重なりますが、
賃貸のケースで述べていきます。

あるお部屋をAという人物が借りていました。
ある日Bという人物に同居を持ち掛け、Bに合鍵を渡しました。
暫くして同居人BはAが借りている部屋で自殺を図りました。
さて、貸主Cは大変困りました。
AとCは話し合いで契約を解消しAは退去しましたが、この部屋は「心理的瑕疵」に当たる物件で、暫く借り手がつかなく、また借り手がついた段階でも賃料を減額され、やっとの思いで入居者が見つかった、という事になりました。

さて、ここで問題です。
Aという人物とBという人物はあくまでも「家族」ではなく「他人」です。
Bの家族の問題はここでは除外視としておきますが、AはCに対して「心理的瑕疵物件」にしてしまった責任を負う必要があるのでしょうか。
若しくはCがAに対して「ある程度の期間の空室期間分賃料相当額と減額部分の家賃分相当額」をAに請求できるのでしょうか?



裁判事例では損害賠償としてAに対しての請求が認められたそうです。
詳しい内容は今回述べませんが、「自殺」というのは未遂も含めて、自分自身の事だけでは済まなく、たくさんの方に対して迷惑を掛けてしまう行為なのです。

病死などは致し方ないところがありますが、「自殺」は間違ってもしてはいけない行為だと思います。

今回の上記の例えからいうと、例えば貸主Cの方に対しては「心理的瑕疵」として、その物件そのものの価値を下げてしまい、収入ダウンに繋がります。
収入ダウンで済めばよいのですが、不動産収入はあくまでも「事業」ですので、万一この物件に対して「借入」をしていれば、もしかしたらこのような事が起き「毎月の収入金額より毎月の返済金額の方が多くなってしまう」というケースも発生してしまうかもしれません。
それがいつまでも続けば経営破綻になり、最悪のケースでは「破産」も視野に入れなければならなく、貸主Cの人生を変えてしまう事にもなってしまいます。
この物件自体も「負の遺産」になってしまうかもしれませんし、「自殺物件だから売りたくても売れない」というケースも想定できますよね。

自殺したくなる心境の時には、まわりの事を考えられる余裕がなくなるのもわかります。
しかし、それでも自分以外の人の事も無理してでも考えましょう。

生きていれば良くなる時もあると思います。
自殺にストップをかけること、そしてそうなる前にまわりに話をすること等、自分を追い込むのをやめましょう。

コロナ禍で前向きになれない事が多々あると思います。
でもこれも「経験」と捉えて前に進みたいと私は思います。


【追伸】

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