2019 6月 11日

タワマンの修繕積立金はホントにヤバイの?!～ネットで見かける修繕積立金問題～

皆様、おはようございます！

昨今「タワマンの修繕積立金が不足しているからタワマンは暴落する」等というネット掲載をよく見かけます。
タワーマンションは暴落する、本当にそうなのでしょうか？

私はこの情報は「？」だと感じています。

マンションは「管理を買え！」と言われているように管理会社次第で良くも悪しくもなります。
修繕積立金不足は何もタワーマンションだけの問題ではありません。
小規模マンションでも起こりえる問題です。

例えば新築・築浅マンションを購入する際に、
異常に修繕積立金が安い場合はいざ修繕を行う際に不足が予測されています。
新築マンションを購入する際は修繕積立金準備金も最初に支払うケースも多いですが、
それだけでは足らないケースが多いと思います。

修繕積立金を低くするのには訳があります。
それは「売却のしやすさ」です。
物件を購入する際に諸費用等が発生します。
そこで出費が発生しますので「その後は出来るだけ安く…」と思うのは人間の心情かもしれません。
だから「月々の費用が安くて済む！」と錯覚を起こしてしますのです。

「長期修繕計画」をきちんと確認していますか？
長期修繕計画を作成するだけではなく定期的に見直す必要があります。
予測できない事も中にはあります（資材の高騰、人件費の高騰など）。
不足が初期にわかっている場合は修繕積立金の値上げ幅も小さくて済みますが、
いざその時期になって「不足しています」では大変な事態になります。

一時徴収金の回収であったり、金融機関からの借入だったり、
それこそ予測していなかった「費用発生」です。

主体になるのは「管理組合」の皆様ですが、
その前に「管理会社」が多方面で提案してくれるか、
それを直視するか、ということが必要です。

3年前の記事になりますが、
埼玉県川口市に所在する「エスザタワー55」というマンションの事例が下記の通りです。
http://suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/ (55階建てタワーマンションの大規模修繕工事が開始、その難しさとは)
コンサルタント会社を決定し、施工会社決定、修繕の工期を含めると4年の月日がかかっています。
それくらい「大規模修繕」は事を慎重になる必要があります。

少し話が脱線していますが、
管理組合全体がどの程度合意形成するまでに活発なのか、
管理会社がどの程度アドバイスを出せるか、
管理会社主導ではなく管理組合主導になれるかなれないかで左右される事もあります。

だからこそ一概に「タワマンの修繕積立金が不足」とは言えないと思います。

物件を購入する際は（自主管理以外）「どんな管理会社に依頼しているのか」を知る必要性があります。
既に購入して物件を所有していて管理会社に疑問を感じるのであれば、
理事会等で疑問を呈してみるのもひとつの方法です。
理事の方を通して一度「マンション管理士」等のプロに相談してみるのも良いと思います。

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