メスを入れるところは…~レオパレス問題について~

皆様、こんばんは!
縁合同会社安孫子です。



何度も投稿していますが、
レオパレス問題は深刻化しています。

まずは「引っ越し難民」が既に発生していること。
それは下記URLにもありますが、
本年運送業の一部で引っ越し業務を停止している状況の中、
運送の手配が取れない事態が起きています。
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20190214-00412052-fnn-soci
進学や就職・転勤などに大きな影響が出ます。



繁忙期と重なり、
民間の物件は物件数が減ることと重なり、
この対策を取らなければ通常の進学・就職・転勤の皆様の住まいの確保・移転にも影響が出てしまい、
本人だけではなく企業や学校など回りにも大きな影響が出てしまいます。

それから…



レオパレス物件の融資の問題
です。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190216-00000005-mai-bus_all
(レオパレスの融資実態、一斉調査へ 金融庁、施工不良問題巡り)



不動産投資といっても、
皆様がイメージする所謂「セミプロ」と呼ばれるような不動産投資家の方もいらっしゃいます。
初めて「不動産投資」を行った方がいらっしゃいます。
中には相続対策のために建築された地主様もいらっしゃいます。
ワンルームの区分マンションの1住戸や築古戸建のように現金購入される方もいらっしゃいますが、
1棟ものになると殆どの方は、
購入するなり建築するなり「融資」を利用するケースになります。

融資は各金融機関によって取扱い方が様々で、
AさんがBという1棟アパートの購入を検討した場合、
Cという金融機関では1円も融資が出なかったのが、
Dという金融機関では申込金額の5割、
Eという金融機関では満額回答とまちまちです。

そういう中、
人によって様々ですが、
融資承認が出たからこそ「物件」を手に入れることが出来、
「大家」という形で不動産運用が出来ているのですが、
これが何かしらの不正により承認が出たものとなった場合、
同じように問題となっているこのケースのようになるのではないでしょうか?

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190214-00000123-kyodonews-bus_all
(スルガ銀行、赤字961億円 預金流出、顧客離れ深刻)

https://www.asahi.com/articles/ASLB935P3LB9ULFA003.html
(ゆうちょ銀、スルガ銀との提携見直し 不正融資問題)

※スルガ銀行が不動産向けの不正な融資を行っていた問題で、
ゆうちょ銀行は、仲介したスルガ銀行の住宅ローンの中に30件超の不正があったと言われていますが、
これもまだよくわかりません。



スルガ銀行の場合、
不動産業者「スマートデイズ」との関係で、
スマートデイズ自体は破産手続きが決定し既に会社としての機能は全くありませんが、
スルガ銀行は金融機関としては現在も営業をしていらっしゃる中、
この問題により顧客離れが進んでいるのが現状です。

スルガ銀行は金融庁から4月12日までの一部業務停止命令を受けていますが、
業務停止命令解除後の融資業務は私も想像が出来ず、
今までのような金利などでは融資を受ける方は極端に減るのではないかと思っています。

不動産投資のための融資だけではありません。
先程上記にも述べたように「住宅ローン」にも影響が出るような気がします。



先程はスルガ銀行とスマートデイズについて取り上げましたが、
このようなケースがレオパレスと金融機関に発生するのではないか、
という推測の上での例えです。

下記は私の主観なので間違っている可能性がありますが、
考えを述べたいと思います。

レオパレスの場合、
不動産投資家だけではなく地主様も建築をしているケースがあります。
地主様の場合は都市銀行だけではなく地元密着型のケースも考えられるので、
地方銀行や信用金庫等からの融資を受けるケースも少なくないと思います。

仮に今回のスルガ銀行のようになった場合、
1月28日現在、全3万9085棟のなかで調査した約1万4000棟のうち、
8割以上で何らかの不備が見つかっていると言われている以上、
この不備に関しては勿論修繕を行わなければ新たな入居募集が出来なくなるどころか、
空き部屋状態が続くのが推測されます。
ブランドイメージも決して良くなく、
今後入居付けに必死になるのは目に見えています。

そういう中不正融資が仮にあった場合ですが、
不正融資を行うという事は「無理な融資をしている」という事になりますので、
借入した方の返済能力に疑問視されます。

という事は、
「破産」という選択をされる不動産投資家が増える懸念もあります。

ここで誤解されるのは困りますが、
「スルガ銀行」で借入したから破綻の道を歩んでいるのではありません。
不動産投資の融資の場合、スルガ銀行で融資を受けるメリットもあったのです。
物権評価額が高かったり、
取り扱いエリアが広域であったり、
融資回答が早かったり、
物件の耐用年数が短くても長期にわたってのローンが組めたりしたので、
金利が高くても採算が合うと思って融資を受ける方は多かったのです。

破綻の道を歩むというのは「不正」があったからだと思います。



不正というのは融資を受けるための不正だけではありません。
今回の本質のように建物の不正も同様です。

不正を正さなければ破綻の道へと進んでしまうのです。

今回のレオパレス問題を教訓に「不正」にメスを入れなければならないところまできています。
不正を正さなければ誰かしらに迷惑もかけてしまい、
そして自分自身に返ってきてしまいます。

勿論不正をお客様に勧めるのはもってのほか、
言語道断です。
そしてお客様も融資が厳しい時に不正を持ちかけるのは禁物です。




不動産賃貸業というのは、
本来は「社会貢献事業」なのです。
お客様に住まい等(オフィス・店舗等を含む)の自らの不動産をお客様(借主様)に活用していただくことで、
初めて対価(賃料等)を得られる事業なのです。

根本的な事が認識できて初めて「不動産投資」が出来るものだと私は考えております。
今回の事を教訓に初心に戻るべきではないでしょうか。

レオパレス問題は金融機関問題等は随時取り上げていきます。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買仲介・賃貸仲介(一部賃貸管理)のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定企業のパートナー企業としても活動中。

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