明日から…、そして総まとめ…

皆様、おはようございます!
縁合同会社安孫子です。

明日から「仕事始め」の方もいらっしゃると思います。
そこで…



2018年の不動産のまとめ(主観ですが…)と



平成の不動産のまとめ(こちらも主観ですが…)を簡単に行います!



まずは2018年のまとめですが、
やはり一番の話題になったのは「スルガ銀行問題」と「スマートデイズ問題」だと思います。

正直なところスルガ銀行問題はまだ問題は山積状態で、
今後の動向も気になりますが、
スルガ銀行だけではなく他行も問題の話題が出てきました。

昨今の低金利や不動産投資ブームの影響で、
新規に不動産投資に目を向ける方が増えていました。

「投資」という面で「融資」を受けられるのは基本的には「不動産投資」のみです。
株にしてもFXにしても仮想通貨にしても基本は金融機関の融資は受けることが出来ません。
「融資が出来る」という点で、
おそらく気軽にできる投資が「不動産投資」と見られた点が問題となったのでしょう。
コマーシャル等でも「頭金10万円から出来る投資」等というものも見かけます。



気軽に「融資」と考えてしまいがちですが、
融資はあくまでも「借金」です
借金を完済してこそ「自分のもの」になりますが、
融資を受けて購入し、
賃料の入金があり毎月ローン返済を行い手残りがある面から気軽な投資と考えてしまうのです。

投資には必ずと言っていいほど「リスク」はつきものです。

「不動産投資」の場合は下記のようなものでしょうか…。
・空室リスク
・経年による賃料の下落リスク
・エリアによる賃料格差
・修繕費用
・火災、地震等での建物が滅失してしまった場合、収入が亡くなる点、等…

上記の補足ですが、
火災や地震等での建物が滅失してしまった場合、
火災保険等でローンの返済が出来る事もありますが、
建物が無くなってしまった以上「家賃収入」はそこで無くなってしまい、
固都税などの「税金」の支払いは残ってしまいます。
そこに建物を建てるにせよ建築にかかる日数や建築コストがあります。
建物が完成するまでは「賃料」は入りません。

上記のようなリスクを考えておかないと…
↓↓


「財産の差押」「自己破産」も潜んでいます。

自己資金がある程度必要なのは、
修繕リスクなどの万一の事を備えるためにも「毎月の返済を少なくする」ためです。

よく「不動産投資は黙っていても毎月銀行口座にチャリーンとお金が入ってくる投資」という言葉を耳にしますが、
決してそんなことはありません。
不動産投資はあくまでも「人に物件を貸す」事で社会貢献をするための投資であり、
「お金」だけの投資と考えていては失敗します。

その例が「スルガ銀行問題」であったり「スマートデイズ問題」であったりするのではないでしょうか。
失礼を承知で申し上げますが、
「こんな物件に住んでみたい!」という魅力に欠ける物件があり、
「シェアハウス」の良さである「人と人との交流」が出来にくい間取りになっていて、
そこに過剰融資をするという悪循環…。
物件を購入する前に「自らがそこに住んでみたいか?」という事を考える冷静な時間を、
お客様に提供しなかったのも問題だと思います。



2019年はこのような問題が無くなっていくことを願っています。



平成のまとめですが、
この2点ではないでしょうか?

・住宅ローンのあり方
・住宅ローン減税




以前は金融機関からの住宅ローン以外に「住宅金融公庫」からの住宅購入融資がありました。
「住宅金融公庫」の融資の中で、段階金利というものがあり、
1年目から10年目までの金利と11年目以降の金利が異なる金利の事です。

この金利の変動で返済が急に厳しくなって「競売」になるケースがありました。
夢にまで見たマイホームを、
段階金利の影響で手放さざるを得ない状況はとても辛く感じます。

しかしその「住宅金融公庫」の住宅ローンが無くなり、
現在は「フラット35」等の住宅金融支援機構のローンに変わりました。
各金融機関で金利は異なりますが、
フラット35の場合、35年間金利が変わらずにいるというのは、
毎月の支出が目に見える形でプラスだと思いますし、
昨今の…



働き方の変化により「起業」する方が増えてきています。
金融機関の住宅ローンは現在でも「公務員・上場企業勤務」等の方には金利優遇なども手厚く、
正社員以外の方や自営業の方には融資しにくい風習が残っていますが、
フラット35は正社員以外の勤務の方や自営業の方・個人事業主の方でも借入出来るケースがあります!
そういう点では「住宅ローン」を借りるという選択肢の幅が広がったと感じています。

不動産投資と考え方が異なり、
「マイホーム」を持つことで世間の信用度の違いは今でもあるようです。

平成の「住宅ローン」の金利面での変化では…



平成2年に変動金利で8.9%という今では考えられないような金利でした。
平成31年1月現在では、
フラット35の最低金利では1.33%、
金融機関の最低金利では「じぶん銀行」の変動金利0.475%という金利で、
比較にならないくらいの低金利時代といえます。

簡単に月々の返済額(概算)を算出してみると…

【例:1,000万円を35年間元利均等で借りたと想定】

・金利8.9%の場合:77,660円/月
・金利1.33%の場合:29,800円/月
・金利0.475%の場合:25,900円/月
※100円未満の端数は切り上げで概算計算していますので実際と異なる場合がございます。

これだけの違いが発生していて、
バブル期、バブル崩壊直後の金利の高さは驚くばかりのものといえます。

そしてもうひとつが…



住宅ローン減税・住宅ローン控除です!

今年10月に予定されている消費税増税に伴い、
住宅ローン減税も変更になる予定ですが、
消費の活性化も意図している住宅ローン控除。
過去に何度か変更がありましたが、
相当前から続いている制度です。

この住宅ローン控除という制度は、
昭和47年(1972年)まで遡り、
「住宅取得控除制度」というのが始まりとされています。
この制度は住宅ローンを借り入れしている方だけではなく現金購入の方も制度を利用出来たようです。

そしてバブル期にもバブル崩壊後も住宅ローン控除という制度はありましたが、
この10年間でも最長15年間の控除であった時期や、
年間最大金額500万円であったり変化しています。

今後住宅ローン控除が時代とともにどのような変化をしていくのか、
控除自体が廃止になるのか拡大するのか、
違う制度に変わるのかわかりませんが、
注意する点であるとは思います。



平成が終わり新たな時代を迎える今年…。
今後民法改正等様々な法律が変わっていくための周知徹底の準備の年だと思っています。
皆様の「暮らしかた」にも変化が出る1年ではないかと推測しています。

今後も様々な情報発信や意見の発信をしてまいります。


【ブログ著者プロフィール】

安孫子 友紀
縁(えにし)合同会社 代表
http://www.enishire.com
https://www.zennichi.net/b/enishi-re/index.asp

2017年7月、東京都墨田区に事務所を構え、
同年9月より営業開始。
宅地建物取引業を中心に業務展開。

不動産の売買仲介・賃貸仲介(一部賃貸管理)のみならず、
不動産活用の転用の等のアドバイス業務や、
暮らしかたの提案、
移住・二住居政策の支援、
「国土交通省先駆的空き家対策モデル事業」認定のパートナー企業としても活動中。

メールでのご質問等も可能。
info@enishire.com


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