2018年2月

2月は…



初めて朝ブログを投稿します。
おはようございます。
今月もありがとうございました。

今月は出先で梅の花より先に河津桜の開花を見る事が出来ました。
河津桜の花を見かけた時に春が近づいてきていると実感しました。



最近近所でも梅の開花を見る事が出来、
寒かった今冬もそろそろ終盤を迎えていると感じています。

来月は…



桃の節句、雛祭りですね。
ひな祭りも日本の良き文化の1つだと実感しています。

私の目標でもある、
「文化と不動産」を伝えて継承できるような活動をしていくよう、
これから日々精進してまいります。

来月も宜しくお願い致します。

~追伸~
物件情報等含めてHP随時更新しております。
良かったらごらんくださいませ。
https://www.enishire.com/

メリット?デメリット?



「前回のブログで普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いはわかった!
それを踏まえて、定期建物賃貸借契約を締結するのに、
メリット・デメリットって何だろう…?」

皆様、いつもありがとうございます。
縁合同会社安孫子です。

さて、今回は「定期建物賃貸借契約」に関する借主様のメリット・デメリットを述べていきます。



【借主側のメリット】


1.全ての定期建物賃貸借契約を条件としている物件ではありませんが、
一部物件では家賃が相場安く設定されている場合があります。
理由は、期間限定の契約であるため、家賃が比較的安く設定される場合があります。

2.1年以下の短い期間での契約も可能なので、
・シェアハウスで短い期間だけ借りたい
・単身赴任の期間が1年で決まっている
・自宅の建て替えのため、半年だけ住みたい
など、借りる方が短い期間借りる理由が明確な場合は利用しやすくなります

3.騒音を出したり、共用部に荷物を置き、歩きにくくなる等、
周りの居住者に対して迷惑行為をしたり、賃貸契約で取り決めたルールが守られていない入居者がいた場合、
定期借家の場合は契約期間満了により契約が終了し、
また、再契約の申し出が入居者よりあった場合にも、再契約は両者の合意が必要であるため、
長期間にわたり迷惑行為をする人が居住するリスクが低くなると推測できます。
これは貸主にも借主にもメリットと考えられます。


【借主側のデメリット】

1.中途解約できる契約は限定されています。条件は以下の通りです。
居住用の建物床面積が200㎡未満の物件については、
転勤、療養、親族の介護などその他やむを得ない事情により
借主が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、借主から中途解約の申し入れが可能です。

2.原則、再契約は出来ません。再契約は双方が合意が必要です。
(前回のブログでもお伝えしましたが、長くなるので本投稿では割愛致します。)


定期借家の物件を借りる際は、
・契約期間、途中解約に関する取り決めがあるのか
・条件によっては再契約が可能なのか
・(後々のトラブルを避けるため)定期借家についての説明と書面の別途交付があるか
をきちんと確認する必要があります。



賃貸借契約を締結する際には、
「普通賃貸借契約」物件にしても、
「定期建物賃貸借契約」物件にしても、
確り契約内容を理解し、後々のトラブル回避をするように心掛けて、
良い契約締結をして快適な環境でいたいものですね


「こんな内容のブログを読んでみたい!」等のご意見もお待ちしております。
/

2つの違い…

「賃貸借契約を締結するのに2種類の契約があるらしい…。
いったい何のことだろう…?
聞いた事ある?」



皆様、こんばんは。
縁合同会社安孫子です。

最近は何となく花粉症の症状が出始めたような…。
確り対策を取るようにします。

ところで春といえば進学や就職、転勤でお引越しをされる方が多い季節でもあります。
新居探し、色々と迷いますよね。
前回の投稿で「更新」がない概念の契約があるという事を少し触れました。

住居や事務所等の賃貸では大きく2種類の契約に分かれます。

(1)普通賃貸借契約
(2)定期建物賃貸借契約

この2つの違いは何かを述べていきます。




(1)普通賃貸借契約

ポイントは3つあります。

●契約期間は1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年や3年とすることが多いようです。
これは住居でも事務所・店舗でも同じです。
仮に契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。
借主からの中途解約に関する特約を定めることができます。
解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです。
●借主が引き続き住むことを希望している場合には、
貸主からの解約や契約期間終了時の更新の拒絶は、
貸主に正当な事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)がない限りできません。
契約の更新をする事が可能です。
したがって、普通借家契約の契約期間は貸主の事情と借主の意向に左右されることになります。

もう一度述べます。
普通賃貸借契約の場合は契約の更新をする事が可能なのです!


(2)定期建物賃貸借契約

ポイントは5つあります。

契約期間契約の更新がない契約で、
契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し確実に明け渡しを受けることができます
なお、契約期間は自由に定めることができます。1年未満でも可能ですし、10年以上でも可能です。
契約の締結方法契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。
また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、
契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。
ここが前回の投稿で申し上げていた点です。
「更新」がないのです!
ただし、貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。
●居住用建物の定期借家契約では、
契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護等、やむを得ない事情が発生し、
その住宅に住み続けることが困難となった場合には借主から解約の申し入れができます。
この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。
ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借主に限られます。
なお、中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。
●契約終了時契約期間が1年以上の場合は、
貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。
なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です。
ここがポイントで、更新という概念がないかわりに、
契約の内容によって「再契約をする事が可能」なのです!
●普通借家契約の定期借家契約への切り替え定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、
それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、
借主と物件が変わらない場合、定期借家契約への切り替えは認められていません。



では、定期建物賃貸借契約のメリット・デメリットは何でしょうか?
それは改めて投稿致します。

皆様から「このようなものを取り上げてほしい」等の意見もお待ちしております。
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皆様と共に作り上げるブログ掲載を行い、
皆様のお役に立つようにしたいと考えております。

敷金・礼金・更新料等…その3



「この街も、この物件も気にいっている!
出来れば長く住みたいなぁ~…。
そろそろ更新の時期…、更新料が…。」

皆様、こんばんは?
縁合同会社安孫子です。

様々な理由で数年前にお引越しをされて、
そろそろ契約更新時期、
という方もいらっしゃるのではないでしょうか?

貸主様や管理会社から「更新のお知らせ」が届き、
このまま継続したいけれど更新料が…、
と悩まれていらっしゃる方も…。

更新料については、法的な決まりはないのです
前回のブログの内容と似ているのかもしれませんが、
ある意味、礼金のような「慣習」と捉えられるのでしょうか…。

「ならば支払わなくても良いのでは?」
と仰る方がいそうですが、
更新料の支払いについては下記の通りの判決が出ています。

「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、
更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、
消費者契約法第10条により無効ということはできないとされる。」
(平成23年7月15日 最高裁判決より)

簡単に言えば、
1.きちんと事前に契約が締結され
2.家賃の額や更新期間に対して高すぎなければ無効にはできない

という事になります。
契約時に確りと確認・了承をしなければなりませんね。



ところでよく質問があるのが、
「更新料」「更新事務手数料」の違いについてです。
基本ですが、
更新料:賃料等と同じで貸主様の収入となる部分
更新事務手数料:管理会社が更新の手続きを行う際の手数料として計上となる部分
と捉えられるのが多いです。

借主様は少なくとも現契約の契約期間満了2~3ヶ月からは意識をして、
・このまま更新をするのか
・転居を考えるのか
見極める事も大切ですね。

気を付けなければならないのは、
「解約予告期間」です。
通常借主様は貸主様に対して1~2ヶ月前までに解約する旨を通知する必要があります。
しかし、更新するか引っ越しをするか迷われていて、
更新期日をまたいでしまった場合は更新料が発生する、
という意識を持っていなければなりません。

事前準備と事前意識をもって、
快適な生活をおくられる事を願っております。



そういえば…
「更新料」と「再契約手数料」の違いは?
という質問を受けます。

「再契約手数料とは何か?」は、
改めてブログ投稿致します。


上記以外にもご質問等承っております。
LINE@でもご質問可能です。
↓↓
https://line.me/R/ti/p/%40bbj5053o

敷金・礼金・更新料等…その2

「一体礼金って何なの?『礼』っていう文字から…?!」



「礼」という文字から想像できる言葉は「御礼」「お礼」

その通りです!

礼金の意味は
大家さんに「お礼込めて、そしてこれからお世話になります。宜しくお願いします」という意味がある慣習的なお金です。

過去はそのような慣習があったのですが…。



「ちょっと待った!
こちらはこの物件を借りてあげるのに、
賃料等の支払いをするのにも関わらずなぜお礼をしなければならないの?
一体礼金って何に使われているの?」
借主様からはそのような疑問が生じますよね…。

ほんの一例ですが…。

今は「賃貸住宅紛争防止条例」等が施行され、
借主様が煙草のヤニで部屋を汚してしまったり、
家具を故意にぶつけてしまって壁や床を傷つけてしまったり等しない限り、
基本は原状回復工事の費用は貸主様負担になりますよね。

その理論でいくと…。

空室になってしまい、
且つ貸主様が収入源が減ってしまった場合、
原状回復工事を実施せず、
そのままで賃貸募集をした場合…、
DIY可能物件でない限り借りたいと思いますか?

やはり汚れているお部屋を借りたいとは思いませんよね、大抵は…。

貸主様も基本は「賃貸経営」という業務のようなものと考えていただければ理解が早いかもしれませんが、
空室になった場合の次の募集等の事で費用を回すために蓄えておくケースもあります。
他にも使われ方はあるのかもしれません…。

礼金はあくまでも「お礼」ですので、
敷金と違い解約時には返還されませんのでご注意ください

最近は礼金「0」の物件も多くなっています。
「この物件!」と特定した物件ではなく、
幾つか物件の中で迷われていて、
絞り込むのにどうしようか考えている場合、
初期費用を抑えるために礼金0の物件を選択するのもアリかもしれませんよね。



次回は「更新料等」についてアップしたいと考えております。
※内容変更が生じる場合はご了承ください。

敷金・礼金・更新料…等 その1

【果たしてそれって…?】

「敷金・礼金・更新料、その他もろもろ用語が出てくるけれど、
一体そもそも何だろう…?」



皆様、こんばんは!
縁合同会社安孫子です。

現在春の繁忙期です。
大学や専門学校等に入学されるためにお住まいを探される方、
新社会人としてお住まいを探される方、
転勤で転居地のお住まいを探される方等、
物件を探される方が多い時期であります。

その時に疑問に思われることが多いのは、
敷金・礼金・更新料・その他…
ではないでしょうか?

今回は、「敷金」について述べていきたいと思います。



敷金とは
「法律用語で、不動産の賃貸借の際、
賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。」
と難しく示されている事が多いですが、
(正確ではありませんが)所謂「何かあった場合の預り金」というような感覚を持たれるとわかりやすいかもしれません。

わかりやすい例で言えば、
貸主様は原状回復工事をする際に借主様負担部分の費用を敷金から充当し、
余った分を借主様に返還する、
事でしょうか…。

細かな点は割愛しますが、
上記のように借主様から預かっている金銭、という感覚になります。

現在、敷金0物件が増えてきています。
そこで注意しなければならない点があります。

1.敷金0の替わりに「ハウスクリーニング費用」等の名目で、
敷金同様入居時に預かる物件があるという事です。

2.退去時に原状回復工事負担が発生し、
借主様にも費用負担が発生するようなケースが生じた場合、
後から(退去後)費用負担が発生する、という事が生じる可能性があります。

敷金0物件で初期費用が抑えられるケースもありますが、
注意しなければならない事もございます。
十分気を付けて物件を探され、
契約・鍵引き渡しが完了し、お引越しされたら快適な生活を送ることが出来ると良いですね!

次回は「礼金」について投稿予定です!

見ること、聞くこと、そして…

先日…



桜が開花しているのを見かけました!
といってもソメイヨシノではなく、
比較的開花期間が長い河津桜です。

こんばんは。
縁合同会社安孫子です。

桜の花が咲いているのを見かけましたが、
まだまだ寒い日が続いています。
来週は東京でも雪が降る予報が…。
暖かくしてお過ごしください。

ところで物件の売買・賃貸双方ですが、
お客様から不動産以外の色々お話を伺うことがあります。
例えば趣味であったり好きな食べ物であったり、
ごく一般的なお話ですが…。



そのお話から見えてくることがあります。
例えば料理をするのが好きであったり、
ご当地グルメを探しに出かけたり…。
近隣の新たな発見をするのが好きであったり…。



そういうお話はとても大切な事に繋がる場合があります。

先程述べたように料理好きな方が購入でも賃貸でも物件を探されている時に、
料理がしやすそうなキッチンをご紹介出来たりします。

それから物件を売却したり貸したりする場合も、
物件の特色だけではなく、
近隣に美味しい料理店や食材に拘ったスーパーマーケットがある等、
意外な面で「!」と思われるような事があったりします。



勿論良い面だけではありません。
良い面もそうでない面も含めてお客様に情報をお伝え出来るよう、
これからも日々考えて行動をしていきたいと思っております。


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ブログについて「こんなテーマを取り上げてほしい」というご要望がございましたら、
お気軽にご連絡ください。
弊社HPよりお願い致します!

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共に過ごすために…

【理解してもらいたい!ペットの事…】

皆様、こんばんは!
縁合同会社安孫子です。
ブログ投稿ご無沙汰しております!



さて、賃貸でも持ち家でもペットと一緒に住まわれている方、
いらっしゃいますよね!
家族の一員として可愛いですよね!

家族として可愛いのですが、
周りの方はどう思われていらっしゃるのでしょうか…?



例えばエレベーター付きのマンションの場合、
エレベーターの扉が開いて、
ワンちゃんが急に飛び出してきたら驚きますよね。
驚いて何かに躓き転んでしまったりしたら大変な事ですし、
皆様がワンちゃん好きとは限らないので、
不快な思いをされる方もいらっしゃるかもしれません…。

この場合は、エレベーターにペットを乗せる場合は、
バギーに乗せたり抱っこをする等、
急に飛び出さないような未然の対応が必要ですよね。



それ以外にも、
躾をきちんと行って無駄吠え等を無くさせたり、
狂犬病等の予防接種を行う等、
飼い主としてしなければならない事があります。

区分マンションや賃貸住宅は管理規約や使用細則、
契約書の条項等の順守する事が必要です。
管理組合や管理会社、
賃貸の場合は貸主様にペットを飼っている旨の届出が必要な場合もあります。
頭数制限や大きさ制限も気をつけなければなりません。



決まり事の順守や躾等ができて、
初めて周りに理解してもらう下準備の一つが出来たものではないでしょうか…。

「ペットは気持ちが寄り添える大切な家族」
「ペットがいる事でアニマルセラピーのような効果を自分自身が感じる事が出来、
近所にも優しい気持ちになって貢献できる」
というような事が周辺に伝わり連鎖していくような地域が増えると良いですね!


不動産に関するご質問等お気軽にご相談くださいませ。
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もっと早く〇〇すれば…

「しまった!もっと早く〇〇すれば良かった…!」
この中の〇〇は何でしょうか?



こんばんは!
縁合同会社安孫子です。

上記の〇〇の答えは後程…。

さて、今回は遵守事項の中でも「工事」について述べたいと思います。

物件購入後、ご自身でリノベーションをしたり、
賃貸物件でおしゃれに手を加えたり…。
物件をご自身好みに直したい気持ちはよくわかりますが、
例えば区分マンションの管理規約や使用細則の確認、
賃貸物件であれば契約書等の確認をしていらっしゃいますか?

少しでも手を加える場合、
「届出」が必要になる事が往々にしてあります。
ご自身で所有しているマンションの場合は管理会社や管理組合に、
賃貸物件を借りている場合は貸主様や物件の管理会社に届出が必要になる事が多いのです。



もし勝手にリノベーション等の工事を行った場合ですが、
・同じマンションに居住していらっしゃる方から音等のクレームが発生した場合どうされますか?
・規約等で定められている部材以外のものを使用した場合どうなりますか?
答えは色々考えられますが、
音の場合は工事差し止めの可能性も出てきますし、
部材が禁止のものを使えば是正勧告が出る可能性があります。
ピアノを置く場合もピアノ張り工事をする事を前提にした規約のマンションもあります。

それから戸建住宅等も含めますが、
近隣に挨拶無しに工事を行った場合、
近隣とのトラブル発生になる可能性もあります。

私の主観ですが、
〇〇の答えは「相談」です!

区分マンションならば管理会社や理事長棟理事に、
賃貸物件ならば貸主様や管理会社に事前に相談して、
決まり事の通りの手順を踏むことがトラブル回避に繋がる可能性があります。

また、近隣に挨拶を事前にする事で、
近所との良好な関係を保てる場合もあります。
「お互い様」精神ですね。



次回は「ペット」について述べたいと思います。

ご不明点等ございましたらお気軽にご質問ください。

もしかして忘れていませんか?

【忘れていませんか?確認事項…!!】

もしかして…?!

こんばんは!
縁合同会社安孫子です。



大学や専門学校への入学準備、
新社会人としての旅立ち、
転勤等での異動…。

新年度へ向けてお引越しをされる方もいらっしゃると思います。

そういう中、
色々な確認事項忘れていませんか?!

その中でも…
管理規約や使用細則、
賃貸借契約書等に記載されている決まり事や街並み協定等…。
「遵守事項」の一部についてアップしていきたいと思います。

今回は…



音の問題です。

一概に「音」といっても色々ありますよね。
テレビやオーディオ等の音だけではなく、



生活音に関しても同様です。

人が寝静まった頃、
洗濯機や掃除機の音は睡眠の妨げに繋がる可能性もありますし、
フローリング直で歩く時に下の階に響いたり等…。
探せば色々出てきますが…。

お互いが快適な生活をするためにも、
配慮が必要になります。
規約等で定められている事は勿論ですが、
定められていない事も配慮が必要ですね。
例えばカーペットを敷く等をする事で、
多少軽減される場合もあります。

そして…



「楽器演奏」については、
規定が定められているケースがあります。
室内で楽器演奏そのものが不可な物件であったり、
演奏時間が定められていたり…。

「音」に関して十分配慮して、
心地よい生活が出来る事を願います。

ところで楽器演奏の中でも、
「ピアノ」に関しては重量がありますよね。
ピアノ設置の場合、
床をピアノ張りにする等の規定が設けられている物件があります。
その際の工事に関しても決まり事が…。

次回は「工事」に関する事をアップしたいと考えております。