2018年1月

先日に引き続き…

皆様、こんにちは!
縁合同会社安孫子です。



シェアハウスや民泊を中心にサブリースを手掛けているエムアンドエムグラマシー株式会社が、
昨年12月27日付で破産開始決定を受けたニュースが先日取り沙汰されていました。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180125-00010000-biz_shoko-bus_all


弊社のLINEでも本日同じ事を投稿致しました。
https://timeline.line.me/post/_deCXOwo-F9OICxPKJ6XW04UwiHnYrGjcjoVmnQk/1151692747208075557




前回の投稿では「か〇〇〇の馬〇」の家賃送金滞りを例に、
不動産投資家の方が最悪の場合競売になってしまう恐れもある事を述べましたが、
それだけではなく、
建物が長期に放置された場合は廃墟化する懸念もございます。



皆様が疑問に思うのは、
どのようにしたら良い管理会社を選定できるか
この点だと思います。

管理会社の選別方法を随時ブログにアップしていきます。

皆様が良い管理会社を選ぶことが出来、
良い投資が出来たと思えるようになる事を願っております!

最近話題になっている…

皆様、こんばんは!
縁合同会社安孫子です。



最近ニュースや新聞記事で話題になっている「シェアハウス問題」を投稿致します。



最近は以前と比較すると金融機関の貸し渋りが出てきておりますが、
「不動産投資」がブームとなっています。
各金融機関も属性の良い会社員向けのアパートローンパッケージ商品を展開し、
土地のある地主様や相続対策でなくても、
副収入を得るために不動産投資をされる方が増えた現状がございます。



不動産投資といっても様々な物件種類がございます。
区分建物の1区画であったり、
新築1棟アパートであったり、
中古RCの1棟マンションであったり、
今話題になっている民泊も広定義では不動産投資の一部で…。

数年前に民泊とともに話題となったのがシェアハウスです。



シェアハウスの不動産投資として多かったケースが、
土地を購入しシェアハウス用の建物を建築し、
管理運営を不動産管理会社に依頼するケース、
とくにサブリース契約を締結するケースです。

最初の数ヶ月は管理会社から双方が合意した金額の振り込みをされていたのですが、
途中から減額され、
終いには振り込みが困難となるケースが現在社会問題として取り沙汰されています。

なぜ管理会社から振り込みが滞るのかというと、
実際の稼働率が当初見込みよりかなり低く、
中には3割程度の入居しかない物件もあるようです。



振り込みがないとなぜ困るのでしょうか…?

それは、金融機関等から借入して購入した場合、
ローンの返済が滞る可能性が発生するからです

ローンの返済が滞ってしまう場合、
最悪競売に陥ってしまうからです。
不動産投資をして収入を得ようとしたのにも関わらず、
ローン返済が滞ってしまっては本末転倒です。



シェアハウス以外の不動産投資、不動産管理でも同じことが言えます。


物件を購入した際に、
自主管理をするのか、
家賃管理等を含めた管理を委託するのか、
それともサブリース契約をするのか…。

物件を購入する時に各大家さんが迷うところだと思います。
管理契約の内容もまちまちであったり、
毎月のかかる金額もまちまちです。

中には安かろう悪かろうのケースも無いとは言えません。

勿論管理にかかる費用が抑えられ、
毎月の収入が増える事は良い事でありますが、
それだけでは良いとは言えません。

管理契約の内容や管理会社の見極めも重要です。

今も個別に管理についてご相談を受けておりますが、
各所有者様によってどのようにしたら良いか返答は様々です。

もし疑問等ございましたらお気軽にご相談くださいませ。

セミナーやメンターの…

皆様、こんばんは!
縁合同会社 安孫子です。



さて、前回はセミナー参加について述べましたが、
では、実際セミナーや相談できる相手をどのように探したら良いのでしょうか…?



1点目は前回のブログでもお伝えした通り、
どんな事を知りたいのか
どんな情報を得たいのか
それを見極めて、セミナーのタイトルや概要を読んで検討する事が大事です。
例えば投資目的で区分マンションを購入しようと考えているのに、
ローンの借り換え相談会や新築1棟アパート購入のためのセミナーに行っても役に立つ情報が少ないと察します。
また、新規に投資用物件の物件購入を考えているのに、
セミプロ向けのセミナーに参加しても話が伝わらない事もあります。



2点目はセミナー開催者やメンターについてですが、
お客様と担当者または会社の相性があると思います。

初対面のお客様、
お電話やメールで初めてご連絡を頂きましたお客様に、
無礼な態度を示すのは厳禁ですが、
実際そのような営業もいるのは事実です。

お電話やメール等でやり取りをしてみて、
「この人だったら(この会社だったら)大丈夫!」という安心感が持てた段階で、
色々ご相談してみるのも良いかと思います。



3点目はこれと決めたセミナーを受講したり、
メンターを見つけた後の話ですが…、
必ず実践をしてみましょう!
アウトプットして初めて自分の実になります。

どのようにアウトプットしてよいのかわからない場合は…
セミナー主催の会社の担当者やメンターに質問をしてみましょう。
良い方法が見つかるかもしれません。



弊社でもお客様のメンター的な存在になれるようご相談を承っております!
お気軽にご質問くださいませ!

E-mailまたはLINE@からでも可能です。

https://line.me/R/ti/p/%40bbj5053o


【適材適所~主催側の立場として~…】

皆様、こんにちは!
縁合同会社 安孫子です。

東京は大雪警報が発令されています。
降雪中及び翌朝等路面の凍結に十分ご注意くださいませ。



ところで、会社帰りの時間帯や週末、祭日等に多いのが、
セミナー開催
不動産投資セミナーは毎週末全国で数十~100以上開催されていますね。
私も昨年の今頃の季節セミナー主催者として資料を作成するために色々な場所を現地調査していました。

皆様はセミナーに参加された事ございますか?



セミナーへ参加するメリットは、
同じような目的の方と知り合うことが出来て、
お互いが情報交換出来る等あります。

私も不動産セミナーに何度か参加したことがございますし、
参加して良かったと思えることが多々あります。

しかし、デメリットを考えた事はございますか



セミナー参加のデメリットとして…
・例えば中古区分マンションの投資を増やしてこうと考えているのにも関わらず、
 新築1棟アパート購入向けのセミナーに参加する等、
 本来の目的と違ったセミナーに参加して身につかない点
・わからない点を知りたいのに参加したのにも関わらず、
 後々に強引な営業をされる点
等あります。



そして特に強調したいデメリットは、
あちこちのセミナーに参加しているのにも関わらず、
行動を起こさなかったり実践をしないがために、
何も身につくことがない点だと思います。

それでは時間や費用等損をしていますよね。



参加して良かったと感じるためにも、
・参加するためにはきちんとした目的をもって参加する事
・セミナーの告知内容をしっかり理解して申込をする事
・「講師ならばこの方!」と思えるようになったら、
 その方についていくようにして自らの主旨とは合わないセミナー行脚を控える事
が大切です。



私もセミナー主催者またはセミナー講師として開催する際には、
お客様目線になるように十分配慮していきます。


弊社ブログ以外にもLINE@で随時お知らせを行っております。
もし宜しければ友達追加お願い致します。
URLは下記の通りです。

https://line.me/R/ti/p/%40bbj5053o

「亀」・「井戸」?

皆様、こんばんは!
縁合同会社 安孫子です。
インフルエンザ等流行しているのでしっかり予防しましょう!

ところで、この数日相続税の改正が話題になっております。
大幅改正になり、不動産取引でも影響が出る可能性がございますので、
別の機会に投稿致します。

本日は…
当社からも比較的近い江東区亀戸について取り上げます!



先日所用で亀戸に立ち寄りました。
なぜ「かめいど」と読むのか不思議で気になっていました。

以前に地盤についてもブログで取り上げましたので、
少し調べてみました。

元々は「亀井戸」と書いたことに由来するようです。
昔のの地名は「亀島」(または亀ヶ島、亀津島)で、
名前の通り亀の形に似た島であったことから名づけられたようです。
時間が経つにつれて島の周辺に土砂が堆積して周りの島々と陸続きになり
亀島は「亀村」と呼ばれるようになったそうっです。
これが、現在の亀戸三丁目附近にあった臥龍梅庭の井戸「亀ヶ井」と混同されて「亀井戸」と呼ばれるようになり
さらに時間が経過し「井」が取れて亀戸となったそうです。
※別の説では、亀津島(「つ」は古語で「の」の意)が「と」に変化したものとも言われています。



ところで、亀戸といえば亀戸天満宮が有名ですが、
スポーツ・勝負の振興の神が祭られている亀戸香取神社もございます!

http://katorijinja.jp/

レスリングの吉田沙保里選手やラグビーの山田選手とローラー夫人等も参拝にいらっしゃったそうです!

私も参拝し…



勝運袋に境内の白い小石を入れてお守りにしました!
境内の白い小石は「白星・勝ち星」と言われていて縁起の良い石だそうです!



伝統野菜でも有名な「亀戸大根」
文久年間(1861~1864)の頃、
こちらの神社周辺で栽培されていたそうです。

ところが現在は住宅化が進み
幻の大根となってしまったそうで、
とても貴重な野菜の1つになっています。
現在は一部契約農家の方が栽培されているようで、
亀戸大根あさり鍋等にして食べられるケースが多いようです。

余談ですが、ダイコンはビタミンCが豊富で、
特に亀戸大根は普通のダイコンの2倍以上のビタミンCが含まれているそうです。
亀戸大根は一般的なダイコンに比べ、茎が白く葉が大きく柔らかいのが特徴です。
クサビ状にとがった根は30センチ程度でわずか200グラム。
日本一小さいダイコンです。
水分は少なめでキメ細かく、
ダイコンというよりカブに近い食感だそうです。
私も見つけたら食してみたいと思います!


皆様の疑問等に思う事等ブログ等に掲載していきたいと思っております。
色々なご質問お待ちしております!

お気軽にE-mail(info@enishire.com)、
または弊社LINE@等でご連絡くださいませ!

https://line.me/R/ti/p/%40bbj5053o

地名から推測できること…

皆様、こんばんは!
縁合同会社 安孫子です。



本日弊社LINE@で一例をメッセージでお送りしておりますが、
地名で過去にどんな土地だったのか推測できる場合があります
【弊社LINE@】
https://line.me/R/ti/p/%40bbj5053o




LINE@で挙げた一例は、
東京都のJR中央・総武線(緩行線)「御茶ノ水駅~千駄ヶ谷駅」の駅名で例えてみました。

その事を基に本投稿で述べていきたいと思います。



【軟弱地盤予測できる地名】

※全部の地名が必ず当てはまる訳ではございませんので、
参考程度にご理解頂ければ幸甚です。

1.水域を意味している地名
水、沼、池、川等が地名に入っている場合、
過去に水域であった可能性があります。

2.水辺を意味している地名

浦、浜、砂、崎等、
水域に隣接する海岸、河岸、水域に突き出た半島や島を表す文字があった場合は、
軟弱地盤の可能性があります。

3.さんずいがある地名

河、沼、池、洗、滝等、
さんずいの文字が地名に入っている場合は、
過去に水に関した由来があったと推測する事が出来ます。

4.地形的に低い場所

谷、沢等の文字が入っていたり、
坂の文字が入っている場合も、
軟弱地盤の可能性が潜んでいる可能性があります。

5.水田を意味している地名

「田」の文字が地名に入っている場合、
過去に水田地帯の可能性があり、
軟弱地盤の可能性があります。

6.港湾を意味している地名
例えば「津」ですが、
津の文字は船つき場のことで、港を意味しています。
津、湊、港等は軟弱地盤の可能性が推測できます。

7.人工の構造物

例えば下記地名がございます。
軟弱地盤の可能性がございますので物件毎個別に確認が必要です。
船橋・板橋・日本橋・豊橋・大綱・堂頓堀・稲田堤

8.水辺の動物の文字が入っている地名

亀、鷺、鶴、蟹、貝等、
水辺の動物が集まりやすい、
という意味が含まれているので、
個別に確認が必要になります。

9.水辺の植物の文字が入っている地名
葦、稲、井(い草)、竹等、
水辺または水辺近辺に生息する植物、
竹のようにイネ科の植物で、
たえず水が供給される場所を好む植物の名前が地名に入っている場合、
軟弱地盤の可能性が推測されます。



地名も時代の変化により変わっていますので、
全ての地名が上記に当てはまるという訳ではありませんが、
参考になると思います。
〇〇ニュータウン等、街の統廃合や住居表示化が進んでいる地域では、
昔の地名(本来の地名)が分からないので、
登記簿謄本に記載されている地番(字地名)が参考になります!

軟弱地盤の可能性があるからといって悲観的にならなくても…。
比較的新しい物件では、
地盤が軟弱な場合は地盤改良が施されています。

ちなみに、地盤のよい地名としては、
山、丘、台、高、林等です。
水はけの良い高台であることが推測できます。



地盤と地名の詳細につきましては、
また改めて投稿致します!

弊社LINE@のメッセージから、
随時お役に立ちそうな情報をお知らせしております
宜しかったら弊社ブログと合わせて是非ご覧ください!

https://line.me/R/ti/p/%40bbj5053o

1月は…

皆様、こんばんは!
縁合同会社安孫子です。



新成人の皆様、おめでとうございます!
これから大人の仲間入りですね!
不動産取引の際の締結も、
20歳未満は親権の同意が必要
になりますが、
大人の仲間入りをしてもご両親等きちんと相談出来るような関係がベターですね!



1月といえば…
春の不動産繁忙期に突入となります!

進学・就職・転勤等で1年のうち一番活発に動く時期
になります。

そこで…、
不動産の選び方の慎重に考えなければならない点も多々ございます

例えば…

1月6日夜中に関東地方で最大震度4の地震が発生しました。
エリアによっては揺れが大きく感じたり、
また揺れを殆ど感じなかったりまちまちのようでした。

地名の由来で、
過去に軟弱地盤だったのか推測できる方法があります。
それについては次回以降のブログでお知らせ致します!

本年も…

皆様
縁合同会社 代表安孫子です。

新年あけましておめでとうございます。
本年も宜しくお願い致します。



私は、元旦に初詣に行きました。



参拝後、おみくじを引いたところ…
結果は「中吉」。
良くも悪くも自分次第だと実感しました。



この3日間、東京はお天気に恵まれ、
初日の出スーパームーンも眺める事が出来ました。
良い年になるよう精進してまいります。



そして年明けは…
例年、新年度に向かって不動産の売買・賃貸とも動きが活発になる時期に突入します!
皆様が疑問に思う事も増えてくる時期ではないでしょうか。

お気軽にご相談くださいますよう宜しくお願い致します。
皆様一人ひとりに適したご回答を出来るようお話を伺わせていただきます。

宜しくお願い致します。

2018年1月3日
縁合同会社 代表社員 安孫子 友紀