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2つの違い…

「賃貸借契約を締結するのに2種類の契約があるらしい…。
いったい何のことだろう…?
聞いた事ある?」



皆様、こんばんは。
縁合同会社安孫子です。

最近は何となく花粉症の症状が出始めたような…。
確り対策を取るようにします。

ところで春といえば進学や就職、転勤でお引越しをされる方が多い季節でもあります。
新居探し、色々と迷いますよね。
前回の投稿で「更新」がない概念の契約があるという事を少し触れました。

住居や事務所等の賃貸では大きく2種類の契約に分かれます。

(1)普通賃貸借契約
(2)定期建物賃貸借契約

この2つの違いは何かを述べていきます。




(1)普通賃貸借契約

ポイントは3つあります。

●契約期間は1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年や3年とすることが多いようです。
これは住居でも事務所・店舗でも同じです。
仮に契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。
借主からの中途解約に関する特約を定めることができます。
解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです。
●借主が引き続き住むことを希望している場合には、
貸主からの解約や契約期間終了時の更新の拒絶は、
貸主に正当な事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)がない限りできません。
契約の更新をする事が可能です。
したがって、普通借家契約の契約期間は貸主の事情と借主の意向に左右されることになります。

もう一度述べます。
普通賃貸借契約の場合は契約の更新をする事が可能なのです!


(2)定期建物賃貸借契約

ポイントは5つあります。

契約期間契約の更新がない契約で、
契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し確実に明け渡しを受けることができます
なお、契約期間は自由に定めることができます。1年未満でも可能ですし、10年以上でも可能です。
契約の締結方法契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。
また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、
契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。
ここが前回の投稿で申し上げていた点です。
「更新」がないのです!
ただし、貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。
●居住用建物の定期借家契約では、
契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護等、やむを得ない事情が発生し、
その住宅に住み続けることが困難となった場合には借主から解約の申し入れができます。
この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。
ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借主に限られます。
なお、中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。
●契約終了時契約期間が1年以上の場合は、
貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。
なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です。
ここがポイントで、更新という概念がないかわりに、
契約の内容によって「再契約をする事が可能」なのです!
●普通借家契約の定期借家契約への切り替え定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、
それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、
借主と物件が変わらない場合、定期借家契約への切り替えは認められていません。



では、定期建物賃貸借契約のメリット・デメリットは何でしょうか?
それは改めて投稿致します。

皆様から「このようなものを取り上げてほしい」等の意見もお待ちしております。
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皆様と共に作り上げるブログ掲載を行い、
皆様のお役に立つようにしたいと考えております。
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